Как продать дом с долей несовершеннолетнего

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – особенности оформления сделки

Как продать дом с долей несовершеннолетнего

Купля-продажа жилья относится к разряду наиболее серьезных сделок, осуществляемой в жизни человека. С ней связано множество особенностей, которые необходимо знать не только продавцу, но и покупателю недвижимости, чтобы в последующем не заниматься судебными тяжбами.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – не исключение из правила. Более того, именно для нее предусмотрено наибольшее количество особенностей.

Условия проведения сделки

Основные моменты, связанные с куплей-продажей недвижимости, определены § 7 гл. 30 ГК РФ:

  • указание всех существенных условий в договоре;
  • соблюдение письменной формы соглашения;
  • проведение процедуры перерегистрации прав на квартиру на другое лицо.

Если осуществляется продажа квартиры с участием несовершеннолетнего собственника, то к представленному перечню добавляются положения:

  1. о получении решения органа опеки и попечительства на продажу жилья;
  2. обязательным становится нотариальное удостоверение (ст. 54 Закона «О гос. регистрации недвижимости»).

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка другим собственникам (как правило, родителям) придется потратить время и средства. Это связано с более жесткими требованиями закона, охраняющего интересы детей.

Получение одобрения от органа опеки

ФЗ «Об опеке и попечительстве» в ст. 8 среди полномочий данного органа прямо называет выдачу разрешений на отчуждение имущества, принадлежащего детям. Получить такое согласие можно при обращении родителей или опекуна ребенка в данный орган с соответствующим ходатайством и представлением необходимых документов:

  • на продаваемую квартиру (в отношении принадлежащей доли ребенка);
  • договор на покупку нового жилья (им может быть и предварительное соглашение, оформленное надлежащим образом);
  • документы, свидетельствующие об отсутствии каких-либо долгов по объектам недвижимости;
  • паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • сведения о регистрации по месту жительства.

Важным обстоятельством при принятии решения станет тот факт, что условия проживания маленького собственника в новом месте будут не хуже тех, где он пребывал до момента продажи, и в обязательном порядке он будет наделен, как минимум, такой же долей в праве.

Максимальный срок для письменного ответа на поданное заявление установлен в 15 дней.

В любом случае нельзя игнорировать требование закона об обязательности получения подобного разрешения и продавать квартиру без него.

Такие действия могут повлечь неблагоприятные последствия для всех сторон сделки, поскольку соглашение будет подлежать расторжению в судебном порядке.

Продать долю несовершеннолетнего, если он при этом не получает прямой выгоды, без согласия государственного органа не получится.

Обращение к нотариусу

Вторым этапом после получения разрешения опеки на продажу является посещение нотариуса. С 2016 года эта процедура обязательна для отчуждения любых долей в недвижимости, и в тех случаях, когда среди собственников квартиры имеется гражданин в возрасте до 18 лет.

С одной стороны, людям придется искать время, чтобы попасть к нотариусу, платить за предоставляемые им услуги деньги, но при этом сторонам гарантируется проведение сделки, устанавливается ее чистота, что не позволит оспорить ее в дальнейшем.

Размер пошлины определяется согласно гл. 25.3 НК РФ, а именно ст. 333.24 и составляет 0,5% от предусмотренной договором цены имущества, в пределах от 300 до 20 000 рублей.

Кроме нотариального сбора нотариус попросит оплатить дополнительно предоставляемые им услуги за оформление договора, проверку предоставленных документов сторонами, разъяснение им прав и обязанностей по заключаемому договору.

Можно ли продать жилье, если в нем прописан ребенок

Попытаемся разобраться с ситуацией, когда ребенок не является сособственником жилого помещения наряду со своими родителями или другими лицами. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми также производится с некоторыми особенностями.

Здесь уже не требуется получать каких-либо разрешений уполномоченных органов, как при продаже доли. Ребенка можно просто снять с учета по месту жительства согласно требованиям, установленным Приказами ФМС.

Скачать в Word [17.50 KB]

Однако обращения в органы опеки в определенных случаях также не избежать (как выписать несовершеннолетнего, читайте здесь).

Далее нужно руководствоваться обычной процедурой оформления договора и осуществления регистрационных действий перехода прав на жилье к другому лицу. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (не собственником) происходит в упрощенном порядке.

Особенности составления договора

Вопрос, как продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка, был рассмотрен довольно подробно. Еще одним важным моментом является правильное оформление самого договора:

  • от имени ребенка действует законный представитель (если его возраст не достиг 14 лет), при достижении указанного возраста он может самостоятельно подписывать договор (при наличии согласия родителей на это);
  • полномочия родителя или опекуна устанавливаются свидетельством о рождении ребенка, решением суда об установлении опеки и выданном разрешении уполномоченного органа на проведение сделки (ссылки на все эти документы в договоре обязательны);
  • определяется размер отчуждаемой доли, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • на имя ребенка должен быть открыт специальный счет в банке, на которые поступят денежные средства от продажи его имущества;
  • если на момент подписания договора продажи квартиры там прописан несовершеннолетний, то данное обстоятельство также подлежит отображению в соглашении.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком осуществляется в достаточно длительный период времени и требует несения больших финансовых затрат. Это связано с необходимостью получения дополнительных бумаг для проведения сделки и обращения к нотариусу.

Поэтому если человек захотел продать такую квартиру, он должен набраться терпения, заблаговременно решить проблемные вопросы, и тогда результат будет положительным.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/prodazha-kvartiru-s-dolej-rebenka.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как продать дом с долей несовершеннолетнего

Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством.

Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности.

Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.

Порядок оформления спорной квартиры

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

  1. Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
  2. Здание готово к заселению.
  3. Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст.

178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители).

После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

Право на часть жилого помещения по наследству

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления.

Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители).

Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.

Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

  1. Гражданские паспорта участников.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
  4. Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
  5. Технические паспорта помещений.
  6. Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
  7. Справка из БТИ.
  8. Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
  9. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

  1. Характеристика на детей из школы (детсада).
  2. При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
  3. Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).

Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

Органы попечительства разрешают продажу жилой недвижимости, исходя из каждой конкретной ситуации:

В первом случае – при условии предварительного приобретения квартиры (ее части) на имя малолетнего собственника, равной (превосходящей) по метражу то помещение, в котором он проживал ранее.

«Без условия» – в постановлении ООП не прописываются требования, по которым должна производиться продажа.

Рекомендация: Покупка иного вида жилой недвижимости производится до продажи спорного жилья либо одновременно с ней (но до окончания процедуры регистрации).

Когда можно обойтись без получения предписания

Решение опекунского совета требуется не всегда. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли и избежать обращения в ведомство? Постановления комиссии ждать не надо:

  1. Если семья выезжает на ПМЖ в другое государство вместе с несовершеннолетним лицом.
  2. При вынужденной смене места проживания на другую территорию (город) при условии: получения несовершеннолетним владельцем части в новой квартире или перечисления денег на открытый персональный счет.
  3. Если семья покупает жилье в новостройке. При этом здание находится на заключающей стадии строительства, а у ребенка есть регистрация по фактическому адресу жительства.

Ведомственная комиссия может согласиться на ухудшение жилищных условий, когда:

  • вырученные средства (часть их) будут направлены на лечение ребенка;
  • продажа обусловлена необходимостью обеспечить несовершеннолетнему должные экологические условия для комфортного проживания;
  • малолетний гражданин направляется на учебу в специализированное учебное заведение, аналог которого в месте прежнего жительства отсутствует.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях по постановлению судебных инстанций несовершеннолетнее лицо признается эмансипированным в возрасте 16 лет. Такое решение выносит суд, если:

  1. Подросток трудоустроен официально, работодатель предоставил полные социальные гарантии, он обеспечивает себя.
  2. Он регистрируется индивидуальным предпринимателем.
  3. Вступает в законные брачные отношения.

Сделка в этих ситуациях осуществляется без вмешательства опекунского управления, и разрешение совета не нужно.

Почему ведомство отказывает в регистрации сделки

Выдача постановлений о продаже квартиры – прерогатива попечительских органов. Опекунский совет отказывает в разрешении, когда:

  1. Новое жилье покупается по договору ипотеки, и одновременно продается вся собственность семьи.
  2. Помещение продается и одновременно является актом дарения.
  3. Предполагаемое жилье расположено в строящемся здании, и у семьи нет правоустанавливающих документов.
  4. Часть несовершеннолетнего намного меньше его части в продаваемом здании.
  5. Новая квартира не соответствует нормативным актам, предъявляемым к жилым помещениям: не отвечает требованиям комфортного проживания, в ней отсутствуют инженерные коммуникации.
  6. Имеется недостаточная инфраструктура.

Важно знать! Опекунские органы во всех конкретных ситуациях подробно рассматривают заявления, руководствуясь правами и интересами малолетнего лица. Специальный порядок процедуры действует до его совершеннолетия. Подросток признается полноправным гражданином по наступлению 18-летнего возраста и может без посредников участвовать в сделках с недвижимостью.

В заключение

Распоряжаться собственностью детей, продавать (отчуждать) жилое имущество законные представители могут только по предписанию попечительских советов. Никто не вправе оставлять владельца без принадлежащей ему жилплощади.

Однако как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, если ведомство отказывает в оформлении? Только по закону, иначе сделку не зарегистрируют.

В соответствии с нормативными актами и правовыми положениями, дети – полноценные собственники и наделены теми же правами, что и взрослые владельцы жилья.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-prodat-kvartiru-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.