Как продать дом не вступая в наследство

Содержание

Как продать дом не вступая в наследство

Как продать дом не вступая в наследство

Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.

Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.

Как правильно оформить?

Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:

Открытие наследства — процедура очень простая.

Все, что нужно — предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации.

Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.

Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:

  • При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов — правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй — все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;
  • При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно — они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.

Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию.

Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных.

После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.

Как продать?

Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:

  • Проводится оценка стоимости квартиры (если с момента последней экспертизы прошло более 6 месяцев);
  • Составляется договор купли — продажи;
  • Заключается сделка;
  • Проводится перерегистрация, новый владелец получает все права на жилище.

Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога.

Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности — он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.

Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:

  • Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
  • Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.

При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

  • Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
  • Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.

Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.

Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого.

Ну и последнее значительное отличие — если одна из долей будет принадлежать нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.

Источник: http://uc-impulse.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BC-%D0%BD%D0%B5-%D0%B2%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%B0%D1%8F-%D0%B2-%D0%BD%D0%B0%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2/

Квартира по наследству: продать без права собственности

Как продать дом не вступая в наследство

Продать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются. Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.

Квартира по наследству: продать без права собственности

Продать за 6 месяцев

Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.

Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  • Открытие и принятие наследства;
  • Передача нотариусу всех необходимых документов;
  • Выдача свидетельства о праве на наследство;
  • Регистрация прав собственности на квартиру.

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя. Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах.

Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве. Если только нотариус не выдаст документ досрочно.

Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств. На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус.
Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления.

Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку.

После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.

Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр). Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение. Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово.

Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств.

Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.

Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:

Теоретически можно заключить предварительный договор. Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом. Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено.

Купить чужое наследство

Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев.

В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
  • несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  • его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  • нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойку

Отметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно. Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство. Правда, уже только по решению суда.

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:

Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права.

В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли.

Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта. В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры.

Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.

Есть еще один метод. Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно. Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:

Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки. Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит.

Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи. Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно.

Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи. Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога.

Для покупателя это – двойной риск. Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи. И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.

Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту. Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене.

По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kvartira-po-nasledstvu-prodat-bez-prava-sobstvennosti-5ad06d459b403cf53d05bb83

Продажа дома после вступления в наследство по законам РФ

Как продать дом не вступая в наследство

Наследуя дом, вы должны быть готовы к осуществлению некоторых законных действий, которые обеспечат переход наследуемого объекта в вашу собственность. Законом предусмотрены два способа принятия наследства – формальный и фактический.

Только после получения свидетельства о праве на наследство, можно будет зарегистрировать дом на себя. Невыполнение основных требований при оформлении наследства может привести к неприятным последствиям.

Продажа дома, полученного по наследству

Когда наследник приобретает дом в качестве объекта наследуемого имущества, он вправе поступать с ним та, как он пожелает. Иногда дом решают продать.

Заключить договор купли-продажи можно только при наличии свидетельства о государственной регистрации права на дом. Получить этот документ можно после регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Никаких трудностей с продажей унаследованного дома не возникнет, если его собственником является один наследник. Вся процедура продажи осуществляется по обычной схеме, характерной для купли-продажи недвижимости.

Как быть, если наследников дома несколько, и каждый из них имеет право на свою долю? Если они сумеют договориться и принять общее решение о продаже недвижимости, то в результате сделки каждый из них получит свою часть денег от общей суммы, вырученной от продажи.

В том случае, когда договориться не получилось, но инициатор продажи не хочет отступать от задуманного, он имеет право продать свою часть. Прежде всего, он обязан известить других владельцев о своем намерении и предложить им приобрести свою часть.

В письменном уведомлении продавец сообщает остальным собственникам о своих планах и указывает цену продаваемой части. Если никто из собственников не согласился стать покупателями данного объекта, его можно выставить на продажу.

Когда совершается сделка купли-продажи части дома, у продавца должен быть собран необходимый в таких случаях пакет документов, включая уведомление, отправленное остальным собственникам дома, а также отказ данных граждан приобрести продаваемую часть (отказ заверяется нотариально).

При продаже дома, возникают различные нюансы. Например, иногда, продавая дом, собственник обнаруживает, что в домовой книге сделана запись о регистрации граждан, которые там не проживают, и об их месте нахождения ничего не известно.

Продать дом с таким «дополнением» практически невозможно. Снять данных граждан с регистрации самостоятельно не получится. Поэтому придется прибегнуть к обращению в суд.

Подведем итог: оформить дом, полученный по наследству можно, но следует приготовиться к некоторым сложностям. Придется побегать по различным инстанциям, иногда не обойтись без суда. Но, в итоге, вы станете собственникам дома или его части, которую, при желании, можно продать.

Когда граждане продают недвижимое имущество, полученное по наследству, они должны оплатить определенный законом налог. Его размер равен 13 % от оценочной стоимости объекта недвижимости. Чтобы определиться с размерами налоговой выплаты следует обратиться к Налоговому кодексу РФ, а именно п. 2, ч. 1 ст. 228.

Если объектом продажи является движимое имущество, налог выплачивается в таком же размере, как и в случае с недвижимостью – 13% от общей стоимости (ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 208, 224 НК РФ).

Одним из основных условий заключения сделок по купле-продаже имущества, полученного по наследству, является владение данной недвижимостью в течение не менее трех лет.

Собственником данного имущества должен выступать налоговый резидент РФ. Кто в нашей стране может быть признан налоговым резидентом?

Это граждане, пребывающее на территории нашего государства в течение 183 дней в году. Они имеют право выезжать из страны на срок до шести месяцев для прохождения лечения, или в деловую командировку (ч. 2, ст. 207 НК РФ).

В случае несоответствия ситуации хотя бы одного из выше перечисленных условий, лицо не может считаться резидентом РФ. Граждане, не являющиеся резидентами РФ, при продаже недвижимости будут платить налог в размере 30 % от общей стоимости имущества, полученного по наследству.

Граждане РФ, продавая унаследованное имущество, которое находилось в их собственности менее трех лет, могут получить налоговый вычет (ст.ст. 210, 220 НК РФ). В том случае, когда объектом продажи является унаследованная доля в уставном капитале или ценные бумаги, собственник платит налог в соответствии со ст.ст. 214.1 и 217 НК РФ.

Одного желания продать дом, полученный по наследству, недостаточно. Для этого необходимо иметь определенное законное подтверждение права продавать тот или иной объект.

Прежде всего, речь идет о государственной регистрации права собственности. Эта бумага, также не может быть получена просто так, основанием для регистрации является свидетельство о праве на наследство.

Ранее мы уже упоминали о том, что принять наследство можно не только посредством обращения к нотариусу, но и по факту.

Когда имущество перешло во владение именно таким способом, то в случае его продажи, наследнику придется выполнить некоторые действия:

  • Обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Сделать это нужно в срок до окончания шести месяцев после смерти наследодателя;
  • Вторым способом получения свидетельства является обращение в суд. В данном случае приходится доказывать, в связи с окончанием срока формального наследования имущества, факт принятия наследства.

Результатом одного из перечисленных действий выступает свидетельство о праве на наследство. Имея этот документ, наследник может обратиться в государственный реестр и зарегистрировать имущество на себя. Только после этого сделка купли-продажи недвижимости, полученной по наследству, становится возможной.

Обратите внимание! Продать дом или квартиру, которая не была зарегистрирована, не получится. Государственный реестр не сможет оформить данную сделку. Да и получить много денег за неоформленную недвижимость не получится, за риск осуществляемой сделки покупатели потребуют значительную скидку.

Человек может быть продавцом, а может быть и покупателем недвижимости.

В случае заключения сделки, в которой объектом является неоформленный дом или квартира, полученные продавцом по наследству, нужно быть очень внимательными, так как:

  • продавая неоформленный дом, наследник пытается продать то, что по закону ему не принадлежит;
  • официально такая сделка не будет признана законной, то есть не будет никакой регистрации;
  • человек, который приобрел имущество, не сможет его оформить на себя. То есть, если он оплатил сделку, скорее всего он останется и без дома и без денег.

Важно! Не стоит приобретать недвижимость, которая не была оформлена по закону. Нельзя верить на слово продавцу, который утверждает, что он – единственный наследник, и никто не будет больше претендовать на данное имущество. В данной ситуации не избежать неприятных сюрпризов.

Чтобы не было никаких проблем ни у продавца, ни у покупателя, нужно оформлять недвижимость в соответствии со всеми требованиями. Когда не будет всех необходимых документов, наследник не сможет заключить сделок с данным имуществом.

Какую бы сделку не совершал наследник, ему нужны правоустанавливающие документы на недвижимость. Если их не будет, сделка может быть заключена только посредством обращения в суд.

Когда наследник получает в наследство имущество и оформляет его по всем правилам, у него появляется возможность поступать с ним по своему усмотрению. Имущество можно продать, обменять, подарить. Но главное условие для беспрепятственного совершения данных сделок – регистрация имущества в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Когда на руках у наследника есть подтверждение регистрации недвижимости, сделки осуществляются по стандартной схеме. Но это при условии, что наследник один.

В том случае, если наследников несколько, принимать решение о заключении той или иной сделки придется сообща. Прибыль, полученная от продажи, делится между наследниками в пропорции, соответствующей долям наследников в общем имуществе.

Не всегда легко достигнуть согласия в сделках, где объектом является наследуемое имущество. В том случае, когда кто-то из собственников не согласен продавать дом, у инициатора продажи есть возможность продать только свою часть наследства.

Утвердившись в своем решении, собственник обязан известить остальных наследников о намерении продать часть имущества, которая принадлежит только ему. У сособственников имущества появляется возможность приобрести часть, выставленную на продажу.

Важно! Извещение должно быть составлено в письменном виде, и отправлено по почте заказным письмом с уведомлением. В нем обязательно указывается цена продаваемого объекта.

Часть дома можно продать другим лицам, если никто из лиц, имеющих на покупку первостепенное право, не принял данное предложение. Стоимость продаваемого объекта не должна быть ниже той цены, которую продавец указывал в уведомлении другим наследникам. Во время заключения сделки продавец должен иметь документ, заверенный нотариусом, об отказе других наследников приобретать данный объект.

Часто наследник не подозревают о наличии лиц, которые также зарегистрированы на данной жилой площади. Иногда они узнают об этом только в процессе оформления дома.

Продать такой дом нельзя, так как на продажу должно быть согласие всех граждан, прописанных по данному адресу. Наследник не сможет сам выписать этих граждан, поэтому решить проблему можно только обратившись с данной проблемой в суд.

Сколько стоит оформить дом, полученный в наследство?

Всеми делами по оформлению наследства занимается нотариус. Его услуги являются платными:

  • За оформление дома, полученного по наследству, придется заплатить около 5 тысяч рублей;
  • Свидетельство о праве на наследство стоит 3200 рублей. Если недвижимость находится в пределах Москвы, то стоимость документа будет выше;
  • При оформлении наследства в обязательном порядке оплачивается государственная пошлина;
  • Чтобы получить дополнительные сведения по наследственному делу могут понадобиться различные дополнительные сведения. За отправленный запрос придется заплатить 300 рублей.

Имея представление о стоимости отдельных услуг, можно подсчитать общую сумму, которую придется заплатить за процедуру оформления наследства.

Получение наследства – сложная и хлопотная процедура. Но тем приятнее будет результат ваших физических и моральных затрат, когда вы станете полноправным владельцем недвижимого имущества, оставленного вам по наследству.

Источник: http://UrOpora.ru/nasledstvo/oformlenie-nasledstva/kak-prodat-dom-posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html

Как продать наследство не вступая в права владения

Как продать дом не вступая в наследство

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст.

218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, то правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи . То есть будет двойная регистрация права собственности. Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления. Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель. Два заявления с документами объединяются в одно дело.
  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, то регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи.

Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности).

В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

    Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  • Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.Читать еще:  Квартира досталась по наследству когда можно ее продать

    Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  • В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.
  • Источник: https://gimnazia40.ru/oformlenie-imushhestva/kak-prodat-nasledstvo-ne-vstupaya-v-prava-vladeniya

    Как продать квартиру или дом до вступления в наследство

    Как продать дом не вступая в наследство

    Продать квартиру, не вступив в наследство, фактически возможно с определенными рисками. Так как собственником до принятия наследства считается умерший человек, то и официальная продажа без изменения данных невозможна.

    Особенности госрегистрации при продаже недвижимости

    Согласно Российскому законодательству, любое отчуждение и приобретение недвижимого имущества должно пройти государственную регистрацию в управлении Федеральной службы кадастра и картографии. Регистрирующий орган вносит изменения в общую базу Росреестра об изменении собственника.

    Для того чтобы успешно пройти регистрацию, необходимо привести в порядок все документы. Помимо наличия договора купли-продажи, составленного между сторонами, продавец должен позаботиться о наличии всех правоустанавливающих документов. Эти документы подтверждают основание его владения недвижимым имуществом.

    Даже если квартира находится в распоряжении без наличия правоустанавливающего документа, зарегистрировать ее в органах Росреестра не удастся. Именно так бывает, когда свидетельство на принятие наследства еще не получено.

    Получение прав на продажу наследства

    Согласно ст.1163 Гражданского кодекса РФ, свидетельство о праве на наследство выдается спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

    Этот документ наследники получают у нотариуса. В настоящее время можно выбрать любого нотариуса. У них существует единая наследственная база. По ней любой нотариус может заниматься делами наследников.

    Это значительно упростило принятие наследства тем людям, у которых нет возможности приехать к определенному нотариусу.

    Ранее наследники разделялись по группам, каждая из которых принадлежала определенному нотариусу.

    Для получения свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, нотариусу необходимо предоставить:

    Более подробный список требований предоставляется в выбранной нотариальной конторе.

    Важно! В получении квартиры по наследству только свидетельство дает его получателю право на владение доставшимся недвижимым имуществом. Этот документ обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности от умершего наследодателя к его новому правопреемнику составляет такую же сумму, как и за приобретение недвижимости любым другим способом.

    Как можно распоряжаться недвижимостью, не вступая в наследство

    После смерти наследодателя у наследника возникает право владения и пользования его имуществом. До принятия наследства Вы можете проживать в наследуемой квартире или сдавать ее в аренду.

    Однако право распоряжения в части отчуждения этого имущества возникнет только с момента получения документа о принятии наследства. Ранее шести месяцев, со дня смерти наследодателя, такой документ не выдается.

    Однако, это не значит, что продажа квартиры до вступления в наследство не возможна. В течение времени подготовки документации можно смело искать покупателей. В случае если стороны достигнут соглашения, то можно переходить на стадию подготовки и оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.

    Составление документации по продаже наледуемой квартиры или дома

    До оформления основного договора купли-продажи, между сторонами составляется предварительная документация. Предварительный договор затрагивает все существенные условия продажи квартиры.

    предварительного договора:

    • намерения продавца и покупателя;
    • наименование и адрес продаваемого в будущем объекта недвижимости;
    • цена и порядок расчета;
    • срок действия.

    Однако на некоторые условия соглашения необходимо обратить особое внимание.

    Важные пункты предварительного договора:

    • стоимость продаваемого имущества;
    • входит ли переданные денежные средства в общую стоимость;
    • если переезд планируется ранее государственной регистрации, то в договоре должно быть об этом прописано.

    В подтверждение намерения обычно покупатель передает продавцу сумму части стоимости за квартиру. Продавец в свою очередь передает ему подписанный документ о получении расчета или его части.

    Акт передачи наследуемого недвижимого имущества при купле-продаже

    Согласно акту приема-передачи, покупатель должен произвести полный осмотр приобретаемого объекта недвижимости.

    Если в квартире имеются какие-либо недостатки – об этом сразу следует сообщить продавцу. Делается это для того, чтобы в последующем между сторонами не возникло споров.

    Продавец в свою очередь освобождает отчуждаемую квартиру от своего движимого имущества.

    К подобному имуществу относится вся мебель и техника, которая нужна продавцу, чтобы новый покупатель не был за нее в ответе.

    После полной проверки стороной, планирующей приобретать выбранное недвижимое имущество, она подписывает акт приема-передачи. После подписания данного документа совместно с предварительным договором продавец освобождается от ответственности в сохранности имущества. Вся ответственность по оплате за свет, воду, коммунальные услуги возлагается на покупателя.

    Юридическое оформление при продаже недвижимости из наследственной массы

    Можно ли продать квартиру до вступления в наследство однозначно законодательством не урегулировано. Полное юридическое оформление будет происходить после вступления в наследство. Самое главное, в этой ситуации – это соблюдение всех правил.

    Важно! Нельзя до официальной продажи принимать любые денежные средства в качестве оплаты без какого-либо подтверждения.

    Согласно подписания предварительного договора с актом приема передачи продавец может не переживать за важные нюансы. В частности за то, что до того, как продать квартиру официально, по вине покупателя произойдут значительные ухудшения.

    Из-за недобросовестного покупателя, пока еще не собственника, могут накопиться какие-либо долги, произойти порча имущества, которая повлияет на продажу. Кроме того, предварительная документация дает продавцу спокойствие в том, что покупатель найден и после получения нотариальных документов, продажа имущества непременно осуществится.

    Возможные риски

    Самым главным риском со стороны покупателя является передача задатков.

    Предоплата за покупаемый объект недвижимости – это воля покупателя, подтверждающая его намерения в его приобретении.

    Самое страшное, что может произойти – это объявление других наследников, с которыми не было согласованности по продаже или смерть наследника, не успевшего продать дом.

    Шансы на оформление недвижимости без достижения согласованности с новыми наследниками практически невозможны. Помимо этого, покупателю предстоит долгое прохождение через судебные инстанции для того, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка.

    Таким образом, продать дом или квартиру до принятия наследства можно, но с обязательным соблюдением всей документации и с учетом возможных рисков. Чтобы подобные риски были минимальны, задаток нужно передавать незначительный.

    Предварительный договор, наравне с актом приема-передачи, являются документами, имеющими юридическую силу.

    Поэтому отказ продавца в продаже квартиры или попытка увеличить стоимость продажи, после подписания предварительного договора, без согласования со второй стороной не возможна.

    Источник: https://naslednik1.ru/oformlenie-nasledstva/kak-prodat-kvartiru-ido-vstupleniya-v-nasledstvo

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.