Как продать дом купленный в ипотеку

Содержание

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Как продать дом купленный в ипотеку

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Как продать дом купленный в ипотеку

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

  1. Почему продают квартиры в ипотеке?
  2. Как банки к этому относятся?
  3. Снятие обременения
  4. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
  5. Нужно ли разрешение банка?
  6. Как получить разрешение?
  7. Продажа без участия банка
  8. Продажа с участием Сбербанка
  9. Продажа через риэлтора
  10. Продажа квартиры по “военной” ипотеке
  11. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
  12. Продажа квартиры при разводе
  13. Как оплачивается налог при продаже?
  14. Риски для покупателя квартиры:
  15. Риски для продавца ипотечной квартиры:

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней.

Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит.

После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП.

После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно.

В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства.

Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю.

А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источник: https://www.Sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке

Как продать дом купленный в ипотеку

Возможно, ли продать квартиру, дом если на неё оформлена ипотека? – ответ на данный вопрос даёт наша статья. Но для начала рассмотрим суть ипотеки – это выдача банком денег в долг, где залогом выступает покупаемая квартира.

При этом в свидетельстве о государственной регистрации прав на имущество, обязательно должна быть отметка о его залоговом обременении. Закладная на покупку жилья хранится в кредитной организации до погашения долга. В законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 No102-ФЗ) указаны все права и обязанности участников ипотеки.

В частности статьи No29 и No33 данного закона предоставляют заёмщику право не только эксплуатации ипотечного имущества, но и право его продажи.
Существуют четыре основные причины продажи ипотечных квартир:

  • Невозможно платить ежемесячный взнос за ипотеку. В связи с кризисом или потери источника стабильного дохода возникаю проблемы с ежемесячной оплатой ипотеки.
  • Происходит снижение процентной ставки на кредитовании покупки жилья. И поэтому его продажа даёт возможность покупки более просторной квартиры по ипотеке за те же деньги.
  • Семейные и бытовые обстоятельства. Семейные обстоятельства-похороны, развод, переезд. Бытовые обстоятельства — неудобная маршрутная развязка, неуживчивость с соседями, началась стройка.
  • Заработать на ипотеке. В этом случаи жилье должно быть куплено на стадии котлована под строительство. Продать его, как почти завершённый дом можно через 1-1,5 года и таким образом заработать на разнице цены.

Три шага продажи ипотечного имущества

Рассмотрим пошаговую инструкцию, которые нужны для продажи своего ипотечного имущества.

1 шаг: отчуждение недвижимости у банка

Статья No37 обязывает заёмщика продавать квартиру только с согласия кредитного учреждения.

Иначе сделка может быть оспорена кредитором и жилище перейдёт в его владение — согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ.

Кредитор может подать в суд на заёмщика и отсудить его жилье, если у того возникли такие ситуации:
Изменения технических характеристик имущества:

  • Порча имущества Утрата имущества по вине заёмщика.
  • Наличие задолженности по ипотеке.

Поэтому нужно обязательно сообщить о вашем намерении продать квартиру, дом банку, будь-то «Сбербанк» или любой другой банк, который выдал вам ипотечный кредит.

Вы также должны узнать, условия отчуждение ипотечного жилья, которые приняты у вашего кредитора. От названой причины продажи жилья, будет завесить, какой ответ вы услышите от своего кредитора.

Совет: Положительный ответ кредитора можно получить, если причины продажи жилища будут вескими: болезнь, финансовая несостоятельность, переезд.

При подаче письменного заявления на разрешение продажи квартиры из-под залога обязательно попросите поставить на копии входящий номер, чтобы можно было отследить ответ банка.
При этом нужно помнить, что для проведения любой сделки нужно время.

2 шаг: поиск покупателя

Вы находите покупателя самостоятельно или через риелтора.

Не каждый человек готов приобретать жилье на следующих условиях:

  • Купить ипотечную квартиру.
  • Должен быть готов перевести деньги для снятия обременение с продавца.
  • Готов подождать несколько дней до окончания необходимых банковских процедур.

Совет: Обязательно сообщите покупателю, что ваш дом находятся в ипотеке.

3 шаг: подбор возможного варианта продажи

Квартиру под ипотекой можно продать четырьмя способами:

  1. Если вы нашли покупателя с деньгами — это продажа за наличные.
  2. Продажа самостоятельная – основные стороны продавец и покупатель, а банк выступает гарантом законности сделки.
  3. Продажа жилья банком – здесь все делает банк: оценивает, ищет, оформляет и продаёт.
  4. Продажа кредитных обязательств, то есть вы переоформляете свою ипотеку на другого человека

Рассмотрим подробно эти четыре способа:

Продажа за наличные

Этот вариант вам подойдёт, если у банка нет моратория или нет штрафных санкций на погашения кредита досрочно.

Но здесь есть проблема, это поиск покупателя, который имеет достаточно собственных средств (наличных), чтобы их хватило на оплату остатка ипотеки продавца.

Схема простая: За аванс покупателя, вы оплачиваете остаток кредита. Потом идёт снятие обременения и продажа уже собственного имущества.

Расклад по пунктам этого варианта продажи:

  • Получаем разрешение кредитора на продажу. Выясняем в кредитном учреждении сумму долга по кредиту.
    Внимание: особенно обращаем внимание на дату возврата долга (если надо выплатить125 рублей до 5 мая, а деньги поступили 5 мая, то сума долга будет уже 250 рублей). Любая банковская сделка длится три рабочих дня. Поэтому деньги должны поступить на счёт за три дня до конечной даты.
  • У нотариуса составляем и заверяем первичный договор купли-продажи. В данном договоре обязательно нужно указать, что аванс, идёт на погашения долга. Если сделка не состоялась, аванс возвращается покупателю.

Важно: обязательно уточнить временные рамки (когда продавец получит на руки все документы и через, сколько дней можно оформить окончательный договор купли-продажи).

  • Всех зарегистрированных в квартире, включая владельца и несовершеннолетних детей выписываем.
  • Получаем аванс у покупателя, который равный сумме долга по займу.
  • Сумму разницы между долгом по кредиту и стоимостью квартиры закладывают в банковскую ячейку, которая откроется после свершения сделки.
  • После закрытия долга и снятия кредитором обременения с жилья, продавец вместе с покупателем идёт в регистрационную палату, где окончательно оформляют договор продажи.
  • Остаток суммы покупатель отдаёт продавцу.

Плюсы: это самый простой способ продажи. Время продажи зависит только от времени затраченного на необходимые банковские процедуры.
Минусы: риск для покупателя, потому что продавец может передумать, и тогда аванс придётся возвращать через суд.
Сфера применения: в основном при продаже нового жилья, находящего в процессе строительства.

Самостоятельная продажа

При этом варианте продажи, вам придётся найти покупателя квартиры или дома самостоятельно. Вы вместе контролируете весь процесс купли-продажи. Здесь продавец занимается снятием обременения.
Этапы оформления:

  1. Осмотр квартиры покупателем.
  2. Если квартира подходит, покупатель идёт в кредитную фирму с предложением о выкупе залога продавца.
  3. Кредитное учреждение составляет с покупателем нотариально заверенный предварительный договор.
  4. В ячейку No1 вносится сумма, которая перекрывает долг по ипотеке, а деньги для продавца в ячейку No2.
  5. После подписания договора купли-продажи, и регистрируется сделка в Росреестре.
  6. Кредитор и продавец получает доступ к своим ячейкам.

Важно: Банк даст согласие на этот вид договора, если вы исправно выплачивали ипотеку, и у вас нет задолженности по строкам.

Плюсы: банк гарантирует честную сделку. Минусы: кредитное учреждение устанавливает время окончания сделки.
Сфера применения: для продажи ипотечного жилья.

Продажа жилья банком

В этом варианте продаже все делает банк — он ищет покупателя и является фактически продавцом.
Этапы сделки:

  • Подписываем соглашение на продажу нашего имущества структурами кредитора.
  • Оценка квартиры, проводка открытых торгов, находка покупателя — это все приоритет банка.
    Внимание: если во время торгов цена постепенно снижается, продавец не может этому помешать.
  • Найденный покупатель помещает две разные сумы в две разные ячейки. Ячейка No1 предназначена для банка, там сумма равная задолженности по кредиту. Ячейка No2-предназначена для владельца квартиры.
  • Подписывается два вида договора. Первый договор — это договор на продажу квартиры. Второй договор — это предварительный договор между покупателем и банком.
  • Банк снимает обременение с имущества и открывает ячейку №1.
  • Перерегистрируется права собственности на квартиру с продавца на покупателя. Открывается ячейкаNo2 для продавца.

Плюсы: все делает кредитное учреждение.
Минусы: цена на квартиру сильно занижена.
Сфера применения: если квартира в проблемной ипотеке.

Продажа кредитных обязательств

На этот вид продаж ещё называется «цессия» — переуступка. Покупая квартиру, которая находится в ипотеке, покупатель также покупает долг по кредиту прежнего владельца жилища.

Условия могут быть такими же или иными (зависит от оценки кредитора нового заёмщика). Подача заявки нового заёмщика на ипотеку происходит в обычном порядке.

Идеальный вариант если вы и ваш покупатель клиенты одного банка. Если покупатель квартиры клиент другого банка, тогда рассматривается возможность кредитоваться в этом банке.

Этапы оформления переуступки:

  • Находим покупателя, который готов взять вашу квартиру в ипотеку.
  • У нотариуса мы заключаем договор задатка, где указывается сума первого взноса, и уточняется какое кредитное учреждение, даёт ипотечный кредит покупателю.
  • Сумма первого взноса покупателя за ипотеку должна быть равной сумме невыплаченного кредита.
  • Снимается обременение с жилья.
  • Пакет документов передаётся в банк, где покупатель берет ипотеку.
  • Проводится оценка жилья.
  • После одобрения банком сделки и подписания договора купли–продажи, происходит переход прав собственности от продавца к покупателю.
  • Отдача продавцу суммы остатка.

Плюсы: риски для сторон минимальны.
Минусы: очень трудно найти покупателя. Его поиском для этого вида сделок занимаются агентства недвижимости.
Сфера применения: все сделки, где покупатель решает взять ипотечный кредит.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Квартира, купленная по программе «Военная ипотека», состоит в залоге кроме банка, но и в Министерстве обороны РФ. И для снятия с неё обременение здесь необходимо рассчитаться не только за ипотечный кредит, но и за выплаты, которые поступали на счёт военнослужащего с бюджета.
Весь процесс продажи квартиры можно произвести за 4 шага:

  1. О намерении продать жилье военнослужащий оповещает две инстанции: банк, который выдал ему этот кредит и «Росвоенипотеку».
  2. В банке узнать остаток по кредиту и погасить его.
  3. Получить документ о снятии обременения, и на его основе — свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Квартиру продать.

Внимание: Не забыть, повторно зарегистрироваться для вторичного участия в программе «Военная ипотека».

Продажа квартиры, приобретённой с помощью материнского капитала

Особенности квартиры приобретённой с помощью материнского капитала в том, что каждый член семьи, является собственником квартиры, каждый имеет свою долю. И поэтому продать квартиру возможно лишь после согласования предстоящей сделке с органами опеки.

Важно: Новый дом, куда переедут дети, должен быть равноценный по жилищным условиям или лучше. Дети не должны лишиться своей доли в квартире.

Эта продажа состоит из 4 этапов:

  • Известить банк о своём желании продать квартиру.
  • Ищем покупателя на свою квартиру.
  • Найти новою квартиру, подписать договор купли-продажи известить органы опеки.
  • Если органы опеки одобрили ваш выбор, завершается купля-продажа вашей старой квартиры и новой одновременно. В первом случаи вы выступаете покупателем, во втором продавцом.

Риски сделок при продаже ипотечного имущества

Для покупателя:

  1. Отказ продавца от сделки после уплаты его кредита в банке;
  2. Процесс снятия с обременения затягивается на не определённый строк;
  3. Росреестр отказывается регистрировать сделку.

Для продавца:

  1. Неплатёжеспособность банка, через который проходят расчёты.

Источник: https://property911.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-v-ipoteke-2.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.