Как продать дом если он в ипотеке

Содержание

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать дом если он в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно, но с согласия банка (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). Есть несколько стандартных схем продажи как с участием кредитора, так и без него. Рассмотрим, каковы особенности сделок с ипотечной недвижимостью, какие есть варианты продажи, какие документы для этого понадобятся, что нужно сделать и каковы риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Как говорилось ранее, продать ипотечное жилье можно, но с согласия кредитора. По ипотеке он выступает залогодержателем, а заемщик – залогодателем. До полного погашения задолженности квартира находится в обременении у банка, оно отражается и в Росреестре. Если же залогодателю выдана закладная, он тоже может продать недвижимость, но с соблюдением содержащихся в нем условий.

Если же залогодатель не соблюдает правила, установленные ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, на основании ст. 39 ФЗ №102 банк может потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и полного досрочного погашения ипотеки. Кроме того, покупая ипотечную квартиру и зная о том, что продавец нарушает законодательство, покупатель несет с ним солидарную ответственность перед банком.

Важно! В каждом банке разные условия продажи ипотечного жилья. Если в одном допускается рефинансирование жилищного кредита, то в другом могут разрешить только покупку квартиры с погашением ипотеки продавца.

Ипотека в Сбербанке

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

Ипотека в ВТБ

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней.

По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности.

Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Ипотека в других банках

Большинство остальных банков допускает продажу заложенных квартир только после досрочного погашения всей задолженности.

Например, такие правила у «Тинькофф»: заемщику достаточно уведомить банк о намерении продать жилье, и, если не будет никаких нареканий, приступить к сделке.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как определить цену ипотечной квартиры?

Один из минусов продажи недвижимости с обременением – необходимость снижения цены. При прочих равных условиях человек купит квартиру без ограничений, т.к. сделка с ипотечным жильем несет для него риски.

Если нужно продать квартиру быстро, придется снижать стоимость минимум на 10% от средней рыночной цены.

Совет: лучше дождаться максимального спроса, чтобы продать квартиру по выгодной цене. Пик продаж начинается с августа-сентября, когда люди возвращаются с отпусков. Зимой, особенно перед Новым годом, обычно затишье, равно как и летом, когда многие отдыхают.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от требований банка-залогодержателя ипотечную квартиру можно продать несколькими способами:

  1. Погасив ипотеку досрочно самостоятельно или с участием банка в ходе сделки.
  2. Переоформив ипотеку на покупателя.
  3. Дождавшись продажи жилья самим банком.

Рассмотрим каждый вариант подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить досрочно ипотеку можно за свои деньги. Так ему не придется снижать стоимость: сначала закрывается долг и снимается обременение, затем недвижимость выставляется на продажу уже «чистой».

Другой вариант – реализация жилья с погашением кредита за счет денег покупателя. Найти человека, готового внести крупную сумму в счет задатка, крайне проблематично. Если долг небольшой (до 500 000 руб.), шансы на относительно быструю продажу увеличиваются. При сумме долга в несколько миллионов некоторым приходится ждать своего покупателя годами.

В последнем случае порядок действий выглядит так:

  1. Собственник выставляет квартиру на продажу. Риэлторы советуют не указывать в объявлении наличие обременения, это отпугнет покупателей. Если же человек посмотрел жилье и «загорелся» покупкой, сообщить об ипотеке нужно.
  2. Покупатель находится, ему говорится об ипотеке. Если он согласен внести большой задаток, стороны переходят к следующему шагу.
  3. Заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), согласно которому до регистрации вносится задаток, оставшаяся часть – после.
  4. Покупатель перечисляет продавцу задаток, тот погашает им долг и берет в банке справку об отсутствии задолженности.
  5. Подаются документы на регистрацию права собственности в Росреестре.
  6. После регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.

Важно! Обременение снимается в течение трех рабочих дней с момента закрытия долга. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется представить в банк справку о внесении денежных средств по ипотеке, а затем получить справку об отсутствии задолженности.

и образец договора

ДКП с задатком для погашения ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о квартире: общая площадь, адрес, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Количество зарегистрированных лиц на момент заключения договора.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Размер задатка.
  6. Обязательство продавца о направлении задатка на погашение ипотеки.
  7. Порядок и сроки расчетов.
  8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
  9. Подписи участников сделки.

Документы

Для сделки покупатель должен подготовить:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанции об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Также необходим документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Покупателю понадобится только паспорт.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

  1. Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
  2. Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
  3. Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
  4. Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

  1. Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
  2. Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
  3. В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
  4. Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Продажа ипотечной квартиры банком

Это самый неблагоприятный для продавца способ продажи. Банк выставляет недвижимость на торги через электронную площадку, причем по самой минимальной цене. В итоге после сделки часть денег направляется на закрытие задолженности, остаток перечисляется заемщику.

Он теряет многое: например, если при обычной продаже квартира может уйти за 3 000 000 руб., то при торговле банком через площадку ее выставят за 2 000 000 руб. Кредитору важно быстрее выйти на сделку и получить деньги.

Сколько средств останется у заемщика, для него роли не играет.

Важно! Обычно квартиры выставляют на продажу через электронные торги при невыполнении обязательств по договору. Например, если заемщик допускает длительную просрочку.

Покупка ипотечной квартиры через торги хороша для покупателя: он становится собственником недвижимости по минимальной цене. Но есть и минус: на покупку лота нельзя оформить ипотеку. Оплата принимается только за счет собственных средств.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как зарегистрировать право собственности?

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

  1. Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
  2. Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
  3. Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
  4. Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ9 рабочих дней
Росреестр7 рабочих дней
Нотариус3 рабочих дня

Документы и госпошлина

Для регистрации понадобится:

  • ДКП;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • справка об отсутствии задолженности перед банком (требуется, если обременение еще не снято);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Пошлину оплачивает покупатель. Для физлиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Налоги после продажи квартиры

После сделки продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от прибыли. Она рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Например, если недвижимость куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., налогом облагается 1 000 000 руб.

Примечание: освобождены от налога граждане, владеющие недвижимостью более трех лет, если она получена по наследству, договору дарения, ренты, или в результате приватизации. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ равен 5 годам. Декларация 3-НДФЛ представляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог платится до 15 июля.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Подводные камни при продаже квартиры в ипотеку

Если человек хочет продать ипотечную квартиру в ипотеку покупателю, ему стоит опасаться только неодобрения сделки банком.

Дело в том, что окончательное решение кредитор принимает только после оценки недвижимости и изучения документов собственника.

Даже если стороны заключили преддоговор с задатком, нет никаких гарантий, что банк одобрит сделку. Задаток придется возвращать покупателю, если это указано в условиях преддоговора.

В остальном же никаких рисков для продавца нет. Более того, банк в большинстве случаев полностью контролирует сделку, что сводит вероятность обмана или оплаты поддельными купюрами до нуля.

С покупателем квартиры в залоге ситуация обстоит наоборот, он рискует больше. Отдав продавцу большой аванс, нет никакой гарантии, что тот направит его на погашение задолженности. В результате человек может остаться и без денег, и без жилья.

Совет юриста: если сделка проводится без участия банка, покупателю стоит попросить у продавца справку о размере задолженности по ипотеке с реквизитами для погашения, затем самостоятельно перевести деньги и затребовать у продавца справку об отсутствии претензий кредитора.

Ответы юриста на частные вопросы

Что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Кредитор сможет оспорить сделку и привлечь продавца и покупателя к солидарной ответственности. Но вообще Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности, т.к. недвижимость будет в обременении у банка.

Как продать ипотечную квартиру при разводе, если она куплена в браке? Любым из представленных выше способов. Но в этом случае придется либо получать нотариальное согласие супруга на продажу, либо оформлять ДКП с участием двух продавцов.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу квартиры с непогашенной ипотекой? Остается только один вариант – погасить задолженность и выйти на сделку. Для закрытия ипотеки можно взять обычный потребительский кредит или занять денег у родственников, затем расплатиться с ними после продажи.

Может ли покупатель узнать, что квартира в ипотеке, если ему об этом не сказать? Конечно он узнает об обременении хотя бы по тому, что продавец просит увеличенный задаток или в сделке участвует банк. Кроме того, проверить недвижимость на наличие ограничений можно онлайн за несколько секунд через сервис Росреестра.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку и оформить долю на несовершеннолетнего ребенка? Законом ограничения не установлены, но банки отказываются выдачи ипотеки родителям, которые хотят выделить доли детям, т.к. в случае образования задолженности продать жилье с несовершеннолетним собственником через аукцион будет крайне проблематично.

Исключение – внесение первоначального взноса за счет маткапитала. Для владельцев сертификатов есть специальные ипотечные программы. Кроме того, они обязаны выделять доли всем членам семьи по закону. А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать ипотечную квартиру, продавцу нужно узнать размер задолженности и получить согласие банка.
  2. Продажа дома, квартиры или другого жилья под обременением возможна путем досрочного погашения долга, переоформления ипотеки на покупателя или через реализацию недвижимости банком на аукционе. Последний вариант самый неблагоприятный для собственника.
  3. Подать документы на регистрацию можно до снятия обременений. Если в течение нескольких дней банк не аннулирует залог, регистрационные действия приостановят и уведомят об этом продавца. Если же все нормально, сделку зарегистрируют вовремя.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-i-kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать дом если он в ипотеке

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом?А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет большекомнат?..

Зачастуюэти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственнойнедвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будетпродать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, ажизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существуетнесколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какиеу вас права на купленную в кредит квартиру

Чтоже такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залогнедвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры.Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полногопогашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Гденайти покупателя на такую квартиру

Зачемпокупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да,ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любуюкастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступаютриелторы. Объясним, почему.

Какправило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости— иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошознают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед.Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Такжепрофессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям поборотьсомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег напокупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке сдисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист,которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способыпродажи квартиры с обременением

Повторимеще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи неполучится. Начать нужно с похода в банк.

Существует4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочноепогашение ипотеки
  2. Продажас погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажанедвижимости вместе с долгом
  4. Продажаквартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашениеипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый,т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток,которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартирууже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речьидет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверитьего у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке (Статья 380 ГК РФ), поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере.
  • Дальшенеобходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника инесовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку поипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход правасобственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажас погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяетсякак для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банкпринимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка.Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессиональногориелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаютсябанком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведениесделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода правасобственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги изпервой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тотполучает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получаетдоступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажанедвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателютакже нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда упокупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательствапо ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а вкачестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца былаоформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформленияпредмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав иобязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимаетменьше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самойквартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка,рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступаетновый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестреперерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить даннуюквартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратитевнимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса вразмере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка изаверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будетоформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остаткапо ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственносотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписатьдоговор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить отпокупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажаквартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данныйспособ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или онсообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажуипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщикомуже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. Влюбом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамкахзакона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласиекредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика.Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавцакроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна длявсех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильнозанижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма можетбыть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру,выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжатьсядлительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данномслучае не может возражать.
  • При продаже квартиры будутзадействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остатокпо ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что втораяячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом ипокупателем, а также договора банка с покупателем,кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятияобременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода правасобственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том,что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускатьпросрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшейежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Прочитайте также: Как быстрее погасить ипотеку

Источник: https://domoy.ru/blog/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать ипотечную квартиру

Как продать дом если он в ипотеке

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита могут измениться. Например, в семье появляется ребенок, а вместе с ним — желание расширить жилплощадь. И это вполне осуществимо: ипотечная квартира – полноценная собственность заемщика, а значит, ею можно распоряжаться как угодно. Разберем, как продать ипотечную квартиру.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

В большинстве случаев ипотечные квартиры продаются с существенным дисконтом (до 15–20%). Это вызвано тем, что ипотечная квартира имеет обременение (она находится в залоге у кредитора), а это означает дополнительные неудобства для покупателя по сравнению с покупкой квартиры без обременения.

Таким образом, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, имеет смысл предложить на него скидку. В подобных сделках заинтересованы те, кто не боится нюансов оформления сделки и хочет существенно сэкономить – профессиональные риелторы.

Еще одна категория клиентов — те, кто хочет купить жилье в конкретном районе и, возможно, даже доме.

Сам процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ определить цену — привлечь риелтора.

В качестве альтернативы можно привлечь профессионального оценщика или оценить стоимость квартиры самостоятельно.

В последнем случае нужно проверить сайты по купле-продаже недвижимости и посмотреть, сколько стоят похожие по метражу и планировке квартиры в вашем районе (особенно те, что имеют обременения).

Покупателей стоит искать с помощью объявлений на специализированных сайтах. В тексте стоит указать технические характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, сколько собственников) и обязательно – наличие обременения в виде ипотеки.

Как получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры?

Ипотека — один из видов обременения недвижимости, поэтому для продажи ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора (банка или некредитной организации).

Решение кредитора — разрешить или отказать в продаже — зависит от того, как именно вы собираетесь продавать недвижимость, от срока выплаты процентов по кредиту, состояния и рентабельности жилья.

Есть 4 основных механизма продажи ипотечного жилья: досрочно погасить кредит (заем) за счет средств покупателя, погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи, уступить право долга по ипотеке, и последний способ: когда квартиру продает кредитор.

Иногда можно продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя. Рассмотрим общий порядок действий при продаже.

Каков порядок действий при продаже ипотечной квартиры?

1. Получить согласие кредитора на продажу квартиры, подтвердить текущий остаток долга по ипотечному кредиту.

2. Найти покупателя и согласовать способ продажи.

3. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.

4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый платеж в счет оплаты стоимости квартиры в размере, достаточном для погашения долга по ипотечному кредиту продавца (как правило, деньги идут на погашение долга напрямую кредитору).

5. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение 3 рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы. Основные:

  • закладная с отметкой о погашении обязательств. В случае оформления электронной закладной или хранения закладной в депозитарии, вместо этого документа можно предоставить выписку по счету депо. Каждый из этих документов можно получить у кредитора;
  • заявление кредитора (то есть владельца закладной), заемщика или их совместное заявление.

Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.

Снятие обременения – бесплатная услуга, заплатить придется покупателю только за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (стоимость услуги — 300 рублей).

6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.

Если речь идет о переуступке долга по ипотеке, последовательность действий будет немного другой:

  • Найти покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя.
  • Известить кредитора о намерении переуступить долг по ипотечному кредиту и получить согласие кредитора (для этого банк или некредитная организация должна проверить покупателя). Если согласие получено, банк заключает отдельный кредитный договор с новым заемщиком (покупателем).
  • Заключить с покупателем договор цессии – уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи.

О том, какие документы понадобятся для сделки и нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры узнайте в нашей расширенной инструкции на сайте спроси.дом.рф

Ещё больше полезных инструкций:

Ипотека или аренда? Выбираем, что выгоднее

Как работает военная ипотека

Как сэкономить на ипотечном страховании

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-5cda8fe29885ae00b34579c4

Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду? на сайте Недвио

Как продать дом если он в ипотеке

В жизни случается всякое, и взлеты и падения. При покупке жилья в ипотеку, никто не застрахован от резкого ухудшения финансового положения и, конечно, не задумывается об этом. Однако, как говорится: человек полагает, а жизнь располагает, и иногда, когда «финансы поют романсы» приходится идти на крайние меры, вплоть до того чтобы расстаться с домом, за который еще не выплачен кредит.

Что делать в таком случае? Продавать ипотечный дом, чтобы рассчитаться с банком? Совершенно не обязательно! Есть и другие способы — например сдать его, а на полученные деньги выплачивать платежи. Возможны и другие решения. Обо всем этом мы поговорим в этой статье.

Решение №1: Рассчитаться с банком деньгами от продажи дома

В принципе все банки всегда готовы к подобному развитию событий, и дадут согласие продать залоговое жилье, чтобы у заемщика была возможность досрочно погасить долг. Банки смотрят на такие ситуации достаточно трезво — лучше сейчас вернуть капитал, данный взаймы, а не ждать «у моря погоды».

Почему выгодней продать дом самому, а не ждать пока его продаст банк?

Дело в том, что для банка ваш дом — непрофильный актив, «сжирающий» капитал и резервы. Вот почему они будут стараться как можно быстрее продать предмет залога, и если появится покупатель — будут готовы отчаянно торговаться.

При этом банкиров не заботит, сколько при этом достанется собственнику после погашения долга и останется ли? Так часто бывает, что заемщик остается еще должен и вынужден гасить остаток долга, но, уже не имея того, на что собственно брался кредит.

Если заемщик сам занимается продажей, то он может найти подходящего покупателя на более выгодных для себя условиях. Далее новый правообладатель недвижимости из собственных средств гасит задолженность банку, остальные передает продавцу.

Как производятся расчеты за залоговые дома?

Расчет происходит посредством двух банковских ячеек, одна из которых содержит сумму долга по ипотечному кредиту, а вторая — остаток, который пойдет продавцу. После оформления всех документов, каждая сторона забирает причитающиеся ей деньги.

Решение №2: Найти нового владельца и передать свою ипотеку

Если вашим домом интересуются покупатели, но у них не хватает средств на покупку, и они планируют оформлять ипотечный кредит, имеет смысл предложить им такую схему:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит у вашего банка;
  2. В свою очередь вы подписываете передаточное соглашение, по котором обязанности по вашему кредитному договору берет на себя новый владелец;
  3. Происходят взаиморасчеты уже уплаченных средств и процентов и, если что-то остается, выплачивается первому заемщику.

В этом случае для банка начинается новая кредитная история с другим заемщиком, но все по тому же объекту залога.

Почему схема смены заемщиков выгодна банкам?

Потому, что они остаются в выигрыше в любом случае:

  1. Во-первых им не придется возиться с продажей ипотечного дома и искать покупателей;
  2. Во-вторых все ранее уплаченные проценты, за использование ипотечного кредита первого заемщика, остаются в активе банка;
  3. Ну и банк получает нового клиента, абсолютно бесплатно.

Выгодна ли такая схема для продавцов? Скорее нет, чем да. Дело в том, что как уже было сказано выше, проценты переплаты — не вернуть. Плюс найти покупателя дома, который согласился бы на такую схему — довольно трудная задача. Но все же, такое решение существует и мы о нем не могли не упомянуть.

Это довольно рискованное, но довольно типичное для российских заемщиков решение. Почему-то у нас принято хвастать направо-налево если у тебя «прёт» бизнес, а если дела пошли плохо — сидеть и «не высовываться».

Однако вы должны понимать, что при таком решении (когда банк ничего не знает), вы берете всю ответственность за просрочки на себя.

Если вы не горите желанием «светить» свои проблемы перед кредитным отделом, то придется либо искать деньги на стороне (и влезать в еще большие долги) и досрочно гасить ипотечный заем, либо договариваться с покупателем, который поверит, так сказать, на слово и внесет остаток долга.

В последнем случае, после официального закрытия ипотечного займа в банке, дом выходит из залога, и продавец срочно выставляет на продажу. Конечно, на руки он получит сумму, за вычетом погашенного долга.

Что делать с ипотечным домом, который перестал устраивать?

Что мы все о негативном? В жизни, как уже говорилось выше, бывают разные сценарии: не только плато, падения, но еще и взлеты. Что если ваша семья ждет прибавления, либо бизнес и доходы резко выросли и казавшийся когда-то идеальным купленный в ипотеку дом уже не кажется столь впечатляющим?

В случае, если ипотечный дом для вас стал слишком мал и хочется большего размера (и для этого есть финансовые возможности) вам необходимо обратиться в банк и попросить разрешение продать заложенный дом, с условием, что после погашения предыдущей задолженности, будет оформлен новый ипотечный кредит, но уже на большую сумму.

Почему банки будут не против?

Вообще банки любят деньги (и заемщиков с деньгами). Поэтому проблем с получением разрешения на продажу залогового дома в таком случае не возникнет. А клиент, уже будет восприниматься как зарекомендовавший себя с положительной стороны, а тем более, что по новому ипотечному займу проценты все равно будут идти в актив кредитора.

Таким образом, мы видим три ситуации, когда несмотря на залоговое обременение, ипотечный дом можно продать без особых проблем.

Но что мы, собственно, о продаже? Ведь в свое время было потрачено масса усилий и времени на поиск этого чудесного дома — неужели нет других решений, кроме продажи, чтобы выплатить ипотеку? Конечно, такие решения есть — сдать его в аренду.

Можно ли сдать ипотечный дом в аренду?

Можно и нужно (если у вас возникли затруднения с выплатами по ипотеке). Конечно, если купленный дом — это ваше единственное жилье, могут возникнуть неудобства и проблемы, но если есть другая жилплощадь — почему бы временно не пожить там, а вырученные с аренды деньги пустить в счет погашения кредита?

Кому выгодно?

В общем-то, выгодно обеим сторонам. Заемщик имеет дополнительные средства для обслуживания кредитного долга, а банк уверен в том, что платежи будут поступать регулярно. Однако собственник ипотечного дома не вправе в полной мере распоряжаться своим имуществом, так как оно ему принадлежит с обременением (находится в залоге у банка).

Как правило, банки не против сдачи ипотечной недвижимости в аренду. Скорее всего, кредитный отдел потребует заключение договора о сдаче в поднаем по всем правилам, что гарантирует не только прозрачность соглашения, но и обязательную уплату налогов.

Также, если договором предусмотрено извещать кредитора о сдаче дома в аренду, то следует ожидать, что представитель банка может невзначай проверить состояние залоговой недвижимости и этому ни в коем случае нельзя препятствовать.

Сдача в аренду ипотечного дома. Почему лучше не скрывать это от банка?

Если банк обнаружит, что в ипотечном доме проживают без разрешения посторонние, то, согласно кредитному договору, на заемщика могут быть наложены, в лучшем случае, штрафные санкции. В худшем случае — банк может обязать уплатить весь оставшийся кредитный долг или изъять недвижимость в пользу его погашения. И не важно, живет ли там кто-то или нет.

Ситуация, когда арендодатель получил оплату от временных жильцов за год-два вперед, никого волновать не будет, банк просто попросит освободить жилплощадь в оговоренный срок и отправит решать вопрос возмещения ущерба с нерадивым кредитным заемщиком.

Зачем кредитору знать о сдаче жилплощади в аренду?

Многие заблуждаются, думая, что банку-кредитору абсолютно все равно, кто живет в купленной в ипотеку недвижимости. Это далеко не так. Если заемщик оказался злостным нарушителем кредитного договора и перестает исполнять свои долговые обязательства, то банк идет на крайнюю меру и отчуждает залоговую жилплощадь в свою пользу.

Если договор аренды заключен официально, то выселить жильцов кредитор, конечно, не сможет — в этом случае закон будет на стороне арендаторов. Их вины в этом нет, что собственник перестал платить по счетам.

У них есть зарегистрированный официальными органами договор и к проблемам арендодателя они никакого отношения не имеют.

В этом случае банк будет вынужден ждать, когда срок договора аренды истечет, а на это может уйти достаточно много времени.

Заключение

Согласно закону «Об ипотеке», заемщику не запрещается продать или извлекать выгоду от сдачи в аренду недвижимости, приобретенной через ипотечный кредит.

Однако в кредитном договоре практически всегда присутствует пункт, по которому залогодатель обязан получить на то письменное разрешение у банка.

Если такого пункта нет, дабы избежать нежелательных последствий, стоит оговорить эти моменты с кредитной организацией еще до подписания кредитного договора.

В противном случае, есть риск получить штрафные санкции вплоть до досрочного расторжения договора банком.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/mozhno-li-prodat-ili-sdat-ipotechniy-dom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.