Как продать долю в трехкомнатной квартире

Доля в праве на квартиру. Продажа и покупка доли

Как продать долю в трехкомнатной квартире

При отчуждении доли в праве общей собственности, продается непосредственно доля в праве. Понятия “доля в квартире” не существует. Иными словами, вы продаете свое право на долю жилой площади, она же называется “идеальной” долей, а не 1/2 или 1/4 квартиры. Чтобы продать непосредственно часть имущества, эта часть должна быть выделена “в натуре”.

Выделить долю в праве в современных квартирах практически невозможно, поскольку законодательством установлено, что выдел доли “в натуре” возможен только если выделяемая доля будет полностью независима от других долей, то есть в квартире должен быть отдельных вход и все необходимые коммуникации.

Чаще всего, выдел доли в натуре возможен только в частных домах или коттеджах.

Так как же продать долю в праве, не выделяя её в натуре?

Собственник доли в праве имеет право распоряжаться своим правом на продажу, дарение и наследование своей собственности не зависимо от мнения и согласия других собственников. Необходимо отметить, что стоимость продажи полноценной квартиры будет значительно выше, чем продажа доли в праве. Это обусловлено обычным желанием людей владеть своей собственностью полноправно и единолично.

Как было отмечено выше, согласие сособственников при продажи доли в праве на квартиру не требуется. Однако, у них есть преимущественное право покупки этой доли. Это право закреплено в ст. 250 ГК РФ. Не путать с разрешением на продажу – это разные вещи.

Продавец обязан уведомить других собственников о намерении продать свою доли и в письменном виде предложить им её выкупить, прежде всем выставлять долю на продажу на всеобщее обозрение.

При этом, цена, за которую осуществляется продажа, должна быть одинаковой для всех: и для сособственников и для потенциальных покупателей.

Предложение о покупке необходимо отправлять по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы в будущем можно было подтвердить, что предложение было сделано, но человек им добровольно не воспользовался. Также нужно указать разумный срок для принятие предложения, обязательно от одного месяца.

Письменного отказа от покупки ждать не обязательно, если ответ на предложение не поступил в установленный в предложении срок вообще, можно осуществлять продажу третьим лицам. Если письменные отказы других собственников поступили раньше месяца с письменного уведомления, то продавать долю можно раньше.

Если преимущественное право покупки будет нарушено и указанный выше порядок не будет соблюден, сделка по продаже доли в праве на квартиру может быть признана недействительной в судебном порядке. Также собственник, права которого были нарушены, имеет право потребовать перехода прав и обязанностей на проданную долю на себя.

Если собственником другой доли является несовершеннолетний, то сделка должна проходить с участием органа опеки и попечительства, который проследит, чтобы права ребенка не нарушались, его жилищные условия не ухудшались, а также даст свое заключение при продаже.

Сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Поэтому все документы: отказы от покупки, почтовые документы об отправленных извещениях, заключение органов опеки и попечительства, правоустанавливающие документы на долю в праве надо будет представлять нотариусу вместе с готовыми договором купли-продажи и актом приема – передачи. Как правило, нотариус может составить договор купли-продажи доли и акт самостоятельно, но потребует за него большую оплату, чем обычные юристы.

За удостоверение сделки купли-продажи доли, нотариусом взимается государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб (сверх этого придётся оплатить технические работы).

Кроме того, за государственную регистрацию права собственности также необходимо заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Напомним, что с 01 июля 2016 года свидетельство о государственной регистрации права не выдается, право собственности подтверждается исключительно выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Обращаем Ваше внимание, что если владение долей в праве осуществлялось более трех лет, налог на доход при продаже не уплачивается. Если менее трех лет – необходимо уплатить налог, однако в таком случае у Вас появляется право на получение налогового вычета.

Некоторые юридические аспекты покупки и продажи доли в праве

Собственник доли в праве на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение и проживание в квартире, поскольку доля может быть слишком незначительна (к примеру, 1/30 в доли праве на однокомнатную квартиру площадью 34,7 кв.м.).

При рассмотрении подобных споров, судами учитывается количество зарегистрированных и фактически проживающих в квартире лиц, их согласие на проживание нового собственника, сроки владения и размер долей в праве и так далее.

Кроме того, при столь малой доли, право на регистрацию также ставится под сомнение.

Осуществлять покупку доли в праве рекомендуется только, если приобретаемая доля будет соответствовать хотя бы одной комнате в квартире, чтобы в неё фактически можно было вселиться. При не достижении согласия с другими собственниками о праве вселиться в выбранную комнату, придется обращаться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением.

В принятом решении суд определит кто из собственников какой комнатой будет пользоваться, места же общего пользования (коридор, ванная, кухня) остаются в общем пользовании. Если вы столкнулись с такими проблемами в Балашихинском районе вы всегда можете проконсультироваться с юристом т. +7-965-2-607-607 или договорится на консультацию в Региональном Агентстве Недвижимости по адресу: г.

Балашиха, ул Свердлова 50 (схема проезда).

Спекуляции с долями в праве на квартиру

Не редки случаи, когда мошенники приобретают доли в праве на квартиру, чтобы вселиться в неё и начать выживать других собственников любыми способами.

При этом воздействовать на таких нерадивых соседей – практически невозможно, ведь они собственники – могут владеть и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

Так мошенники вынуждают соседей продать им их доли за незначительную цену и стать полноправными владельцами целой квартиры.

Также известны случаи, когда в обход преимущественного права на покупку, продавец оформляет продажу доли в праве договором дарения. То есть формально была осуществлена продажа с оплатой доли, но между сторонами заключен договор дарения.

Такую сделку можно будет признать недействительной в суде только если доказать, что в нарушение условий договора дарения, была произведена оплата.

Но в таком случае, если покупатель решит расторгнуть сделки, вернуть свои деньги у него скорее всего не получится.

Если Вам предстоит какое либо действие с долями в праве на недвижимое имущество в Балашихинском районе, всегда лучше получить информацию о последствиях ваших действий у практикующего юриста – +7-965-2-607-607.
 

Источник: https://r-a-n.ru/part.htm

Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день

Как продать долю в трехкомнатной квартире

Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми. 

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире. Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».

Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.

 

Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в

долевой собственностито это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в правеограничивать других собственников доли квартиры в пользовании.  Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат.

Владение долей в квартире – это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры. 

Доля в квартире 
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как  заработать на доле в квартире 

Доля в квартире, конфликт с сособственниками 

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются.

Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса».

Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. . 

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала. 

  Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст.

250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.

И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.

Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!

Несмотря на то, что порядок продажи доли в  квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.

При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.

Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире. 

Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.

Доля в квартире – доступное жилье 

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире.

Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет.

Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.

С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности.

Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто.

Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника.

То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.

 Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.

При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать.

Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.

 

Законодательная база: доля в квартире

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

 Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.

Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.  

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать.

 Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Прежде чем продать  долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.

Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире.

То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире.

 Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.

Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.

В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.

Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении.

Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире.

На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры  

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников) 

Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен.

Покупка доли в квартире, требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс.

Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей.

Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ.

Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.

Источник: https://dolya-msk.ru/dolya_v_kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.