Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Содержание

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками.

В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли. Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  1. Залог.
  2. Дарение.
  3. Простая продажа.
  4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно.

Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
  2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  • Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  • Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
  • Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Выделение доли

При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации.

Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.

В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Оценка стоимости

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в коммуналке.

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

  • Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
  • Общей площади недвижимости.
  • Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
  • Качества квартиры.
  • Месторасположения и иных условий.

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

  • Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  • Согласие или отказы других дольщиков.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация на недвижимость.
  • Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
  • Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  • Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

  • Генеральная – с полным спектром полномочий.
  • Одноразовая – для совершения конкретного действия.
  • Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами.

Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон.

К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

  • Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
  • С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
  • Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

  • Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
  • Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
  • Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
  • Нет разрешения от органов опеки.
  • Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html

Как продать долю в квартире в 2020 году – пошаговая инструкция

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Часто возникает вопрос, как продать долю в квартире и сделать это правильно, чтобы избежать судебных исков.

Продажа своей доли в квартире требует знания определенных особенностей и ограничений, без соблюдения и понимания которых она будет сопряжена с трудностями.

Поэтому для заключения договора и его официальной регистрации необходимо придерживаться определенного порядка действий, который достаточно сильно отличается от способа совершения других сделок купли-продажи объектов жилой недвижимости.

Необходимость продажи доли может возникнуть в результате конфликта между родственниками, после развода и во многих других случаях. При этом всегда сложно четко определить границу продаваемой доли, однако, по действующему законодательству, это не препятствует совершению сделки купли-продажи выделенной доли.

Давайте рассмотрим пошаговое руководство, которое прольет свет на возникающие сложности и особенности реализации такой сделки и даст четкие рекомендации, как действовать в том или ином случае.

Как юридически правильно оформить такую сделку в зависимости от вида общей собственности

Если обратиться к гражданскому кодексу, то станет понятно, что если квартира имеет нескольких собственников (как минимум двух), то такой объект недвижимости будет их общей собственностью.

Общая собственность подразделяется на: долевую – когда границы четко выделены и совместную – без определения таких границ, ее еще называют невыделенной долей.

При невыделенной доле возникают ситуации, когда число владельцев квартиры превышает количество комнат. В этом случае совладелец, получивший меньшую площадь или комнату, имеет право получить денежное возмещение, которое может быть назначено судом или с помощью достижения мирового соглашения.

Это довольно сложный случай в сложившейся судебной практике, потому что при распределении площади простым делением на равные части нередки конфликты и споры совладельцев. Лучшим выходом из такой ситуации является выкуп спорной доли у другого совладельца, например продажа второму собственнику — родственнику.

Совместной долей считается объект недвижимости, приобретенный в официальном браке вне зависимости от того, на кого он оформлен. В этом случае доли в объекте жилой недвижимости четко не определены (не выделены) и поэтому они определяются с помощью пропорционального расчета.

У такой квартиры есть свидетельство о собственности, в котором указан только один супруг или другой владелец. Однако распоряжаться этой недвижимостью он может только получив письменное согласие второго супруга или другого владельца, которое требует обязательного заверения у нотариуса.

Такие совладельцы вправе оформить договор, уточняющий право владения определенной территорией (долей) объекта недвижимости. После этого каждый из них сможет самостоятельно распоряжаться своей частью квартиры, в том числе этот человек может продавать или совершать другие виды сделок со своей частью жилой недвижимости.

Если доля уже была официально выделена с помощью любого действительного документа, например, при покупке, дарении или получении наследства, то такой совладелец имеет право продавать, дарить и завещать свою долю по стандартной схеме.

В большинстве случаев доля выделяется лишь на бумаге, и все жильцы квартиры имеют к ней беспрепятственный доступ.

При возникновении необходимости определения рыночной цены происходит сравнение объекта жилой недвижимости с аналогичными вариантами, представленными на рынке, после чего вычисляется средняя стоимость выделенной доли.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Это зависит от того, является ли ребенок собственником такого объекта недвижимости, и имеет ли он свою долю. Если ответ отрицательный, и он только прописан в квартире, то продать такое жилье гораздо проще, хотя и здесь есть свои подводные камни.

Например, часто не так-то просто выписать несовершеннолетнего ребенка, и даже если это удастся, суд вправе признать выписку незаконной и вынести решение об отмене сделки и восстановлении ущемленных прав ребенка. Причем это может случиться через несколько лет после продажи недвижимости, так что в таком случае крайне желательно получить постановление членов опеки об одобрении такой продажи.

Хотя получения разрешения от органов опеки по закону и не требуется, сложившаяся практика показывает, что государственные службы, как и нотариусы, требуют его наличия.

Существует ли способ продажи доли, если другие собственники не хотят такой продажи?

По существующему законодательству без согласия других собственников это сделать невозможно. Первым делом необходимо письменно уведомить всех собственников (содольщиков) о своем желании совершить такую сделку.

Этого шага никак нельзя избежать, и такое письменное уведомление должно быть направлено всем содольщикам, потому что если собственник против, то он имеет законное право обратиться в суд после перехода доли в собственность другому лицу, и почти наверняка такая сделка будет аннулирована.

Пошаговая инструкция, как надо действовать, и на что обратить внимание:

  • найти потенциального покупателя своей доли, готового приобрести ее на согласованных условиях;
  • уведомить всех содольщиков (это обязательно делается в письменном виде) о планируемой продаже своей доли, сообщив цену и другие обстоятельства будущей сделки. Такое письменное уведомление отправляется всем содольщикам даже в том случае, если потенциальным покупателем является другой дольщик этой же квартиры;
  • в течение одного месяца содольщики должны сделать предложение о выкупе доли или отказаться от нее;
  • имя и другие данные потенциального покупателя сообщать другим дольщикам не рекомендуется, законодательство этого не требует, а кроме того, раскрытие такой информации противоречит закону о сохранении личных данных.

В течение тридцати дней совладельцы могут отреагировать и предпринять действия для совершения покупки этой доли. Если они никак не реагируют, это автоматически означает, что их согласие получено. При этом содольщики имеют законное право ускорить процесс купли-продажи вышеупомянутой доли. Для этого они должны письменно отказаться от права приоритетной покупки.

После этого сделка может быть совершена только на условиях, указанных в письменном уведомлении.

При изменении этих условий, например, когда потенциальный покупатель предлагает меньшую сумму, весь процесс письменного уведомления необходимо повторить.

Это сделано для максимальной защиты прав содольщиков, поэтому именно они в первую очередь могут выкупить продаваемую долю, причем если содольщиков несколько, покупка может быть пропорциональной.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Первоначальные действия при продаже доли в квартире при наличии других собственников

После заключения устных договоренностей с потенциальным покупателем, они фиксируются письменно. При этом содольщики не имеют права чинить препятствия и оказывать какое-либо давление, мешающее подписанию такого договора.

В этом договоре фиксируется:

  • все характеристики продаваемой доли, описанные максимально подробно;
  • сумма сделки (включающая в себя все расходы) и способ передачи или перечисления денег;
  • достигнутые договоренности, о которых будут уведомлены все совладельцы.

Необходимость нотариального заверения

Согласно действующему законодательству, с 2016 года продажа своей доли должна иметь нотариальное заверение. Одной из причин принятия такого закона стало возникновение многочисленных спорных случаев при заключении подобных сделок, а также желание некоторых недобросовестных собственников досадить своим совладельцам и даже создать им невыносимые условия жизни.

Поэтому перед государственной регистрацией в Росреестре следует обратиться к действующему нотариусу, предоставив ему пакет необходимых документов:

  1. Письменные отказы совладельцев от права приоритетной покупки или официальные доказательства того, что они были письменно ознакомлены о заключении соглашения купли-продажи. В качестве таких доказательств могут быть использованы почтовые квитанции.
  2. Кадастровый паспорт, имущественное свидетельство, технический паспорт.
  3. Предварительный договор.
  4. Документы покупающей и продающей стороны;
  5. Разрешение органов опеки, если в этом есть необходимость.

Нотариус, внимательно изучив предоставленные ему документы, может как разрешить совершение сделки, так и отказать в этом, при наличии на то оснований. В случае положительного решения следует совершить регистрацию договора в Росреестре, после чего сделка купли-продажи этой доли будет считаться совершенной.

Подводя итоги

Мы рассмотрели многие нюансы, которые могут возникнуть в этом непростом случае.

Специалисты по недвижимости всегда рекомендуют всем совладельцам квартиры договариваться и всегда идти навстречу друг другу, и уж тем более не доводить дело до суда.

При соблюдении этих условий можно найти такой вариант купли-продажи доли, который устроит всех содольщиков. Грамотный юрист обязательно подскажет, как наиболее правильно продать долю в квартире именно в вашем случае.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.