Как продать долю ребенка

Содержание

Как продать долю ребенка в квартире

Как продать долю ребенка

Продажа доли в квартире – это сложная юридическая сделка, сопряженная с рядом рисков. Если в подобном мероприятии участвуют несовершеннолетние дети, это неизбежно усложняет каждый этап оформления покупки и накладывает определенные обязательства как на продавца, так и на покупателя доли.

В Российской Федерации права детей защищены законодательством и курируются органами опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю ребенка в квартире?

Продажа доли жилой недвижимости – это процедура в разы более запутанная и сложная, чем продажа отдельной квартиры или дома. Когда в сделке задействованы несовершеннолетние, приходится учитывать ряд дополнительных требований, которые предъявляет к продаже Гражданский кодекс РФ.

Стоит запомнить, что продажа доли ребенка возможна только при условии разрешения попечительского совета. Такой документ можно получить в случае, если ребенок взамен проданной части получит точно такую же долю в такой же по уровню комфорта и престижности расположения квартиры.

Запомните: сделка, совершенная без согласия органов опеки и попечительства, будет впоследствии признана незаконной и расторгнута. Но это еще не все. И продавец, и покупатель доли понесут заслуженное наказание.

Сформулируем два единственных законных варианта развития событий возможной продажи доли несовершеннолетнего в квартире.
  1. Купить новую квартиру и оформить на имя ребенка долю в ней.
  2. Дать несовершеннолетнему долю в другом жилом помещении, например, в квартире или доме родственников.
  3. Переписать на несовершеннолетнего аналогичную долю, в приобретенной взамен, квартире.

Не забывайте, что не существует варианта продажи собственности несовершеннолетнего без покупки ему аналогичной замены.

В ряде случаев органы опеки не дают разрешения на продажу доли. Например, если родители или опекуны продают хорошую квартиру в сталинском доме, а затем оформляют на несовершеннолетнего долю в хрущевке-малосемейке, органы опеки не дадут согласия на такую замену. Новая доля должна быть идентичной прошлой не только по площади, но и по комфорту.

С чего начать продажу доли несовершеннолетнего?

  1. Обратиться к нотариусу. Специалист поможет правильно оформить разрешение на продажу квартиры.
  2. Отправиться в органы опеки, чтобы получить разрешение на продажу.

  3. Посетить паспортный стол, с целью снятия ребенка с регистрационного учета и впоследствии выписки его из квартиры или дома.

  4. Начать оформление сделки у нотариуса, в регистрационной палате и других органах.

Продажа доли несовершеннолетнего: отношения родителей

Процедура получения разрешения на совершение сделки должна проводиться в присутствии обоих родителей.

Если по тем или иным причинам отец или мать не могут или не желают явиться на данный процесс, сделка отправляется в суд.

Сократить срок судебных разбирательств поможет нотариально заверенное согласие второго родителя о продаже доли или подтверждение факта лишения лица родительских прав.

В случае если мать или отец отсутствуют в стране, им необходимо отправить письменное согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, заверенное нотариусом или представителем российского консульства.

Необходимые документы

Требуемый для продажи доли в квартире несовершеннолетнего пакет документов во многом зависит от региона и даже муниципального образования, в котором он оформляется. Поэтому рекомендуем уточнить список в местных органах опеки.

Стандартный пакет включает нижеследующие документы:

  • Паспорта РФ родителей или иные документы, удостоверяющие их личность;
  • Паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
  • Документальное подтверждение получения несовершеннолетним доли в ином объекте недвижимости;
  • Заявление, написанное родителями в присутствии сотрудника органа опеки или заверенное им;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
  • Разрешение нотариуса на заключение сделки;
  • Выписка лицевого счета обоих жилых помещений
  • Выписка из домовой книги
  • Свидетельство о покупке нового жилья;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Представленные документы являются основанием для решения сотрудников органов опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу доли несовершеннолетнего.

Если с документами все в порядке и ребенок приобретает аналогичную долю, не стоит сомневаться в положительном решении органов опеки.

Однако помимо вышеупомянутых причин органы опеки могут отказать в выдаче разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в квартире в следующих случаях:

  • Жилье покупается в рассрочку, в другой квартире или доме жилье ребенку не предоставляется.
  • Новая квартира или дом находятся еще в фазе строительства – недвижимость. приобретается по договору долевого участия.
  • В квартире или доме отсутствуют какие-либо удобства.
  • В выбранном микрорайоне нет достаточной для ребенка инфраструктуры.

Чтобы быть на 100% уверенными в положительном решении органов опеки стоит выбирать районы с хорошей экологией, сформированной инфраструктурой и обеспеченностью рабочими местами для родителей.

Органы опеки принимают решение о разрешении или запрете на продажу доли несовершеннолетнего в квартире не сразу. Вердикт будет вынесен через две недели, специалисты будут тщательно изучать выбранный объект недвижимости, чистоту и прозрачность сделки.

При положительном решении дальнейшие действия совершаются по стандартной схеме:

  1. Участники оформляют договор купли-продажи на оба объекта.
  2. Регулируются права собственности на жилье сторон.
  3. После совершения сделки родители ставят в известность органы опеки о новом имуществе ребенка.

Если вы хотите, чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в квартире прошла гладко, обратитесь к профессионалам. Специалисты агентства «ТОR» помогут быстро оформить все документы и оперативно продать, купить или обменять объекты недвижимости. Ждем вас на приеме в любое удобное время: +7 (812) 385-51-21.

Источник: https://torestate.ru/stati/kak-prodat-dolyu-rebenka-v-kvartire/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Как продать долю ребенка

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего.

Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий.

Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть.

Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ.

Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки.

Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой.

Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка.

В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения.

В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд.

Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Как продать долю ребенка

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Как продать долю ребенка

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – особенности оформления сделки

Как продать долю ребенка

Купля-продажа жилья относится к разряду наиболее серьезных сделок, осуществляемой в жизни человека. С ней связано множество особенностей, которые необходимо знать не только продавцу, но и покупателю недвижимости, чтобы в последующем не заниматься судебными тяжбами.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – не исключение из правила. Более того, именно для нее предусмотрено наибольшее количество особенностей.

Условия проведения сделки

Основные моменты, связанные с куплей-продажей недвижимости, определены § 7 гл. 30 ГК РФ:

  • указание всех существенных условий в договоре;
  • соблюдение письменной формы соглашения;
  • проведение процедуры перерегистрации прав на квартиру на другое лицо.

Если осуществляется продажа квартиры с участием несовершеннолетнего собственника, то к представленному перечню добавляются положения:

  1. о получении решения органа опеки и попечительства на продажу жилья;
  2. обязательным становится нотариальное удостоверение (ст. 54 Закона «О гос. регистрации недвижимости»).

Процедура оформления

Чтобы продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка другим собственникам (как правило, родителям) придется потратить время и средства. Это связано с более жесткими требованиями закона, охраняющего интересы детей.

Получение одобрения от органа опеки

ФЗ «Об опеке и попечительстве» в ст. 8 среди полномочий данного органа прямо называет выдачу разрешений на отчуждение имущества, принадлежащего детям. Получить такое согласие можно при обращении родителей или опекуна ребенка в данный орган с соответствующим ходатайством и представлением необходимых документов:

  • на продаваемую квартиру (в отношении принадлежащей доли ребенка);
  • договор на покупку нового жилья (им может быть и предварительное соглашение, оформленное надлежащим образом);
  • документы, свидетельствующие об отсутствии каких-либо долгов по объектам недвижимости;
  • паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • сведения о регистрации по месту жительства.

Важным обстоятельством при принятии решения станет тот факт, что условия проживания маленького собственника в новом месте будут не хуже тех, где он пребывал до момента продажи, и в обязательном порядке он будет наделен, как минимум, такой же долей в праве.

Максимальный срок для письменного ответа на поданное заявление установлен в 15 дней.

В любом случае нельзя игнорировать требование закона об обязательности получения подобного разрешения и продавать квартиру без него.

Такие действия могут повлечь неблагоприятные последствия для всех сторон сделки, поскольку соглашение будет подлежать расторжению в судебном порядке.

Продать долю несовершеннолетнего, если он при этом не получает прямой выгоды, без согласия государственного органа не получится.

Обращение к нотариусу

Вторым этапом после получения разрешения опеки на продажу является посещение нотариуса. С 2016 года эта процедура обязательна для отчуждения любых долей в недвижимости, и в тех случаях, когда среди собственников квартиры имеется гражданин в возрасте до 18 лет.

С одной стороны, людям придется искать время, чтобы попасть к нотариусу, платить за предоставляемые им услуги деньги, но при этом сторонам гарантируется проведение сделки, устанавливается ее чистота, что не позволит оспорить ее в дальнейшем.

Размер пошлины определяется согласно гл. 25.3 НК РФ, а именно ст. 333.24 и составляет 0,5% от предусмотренной договором цены имущества, в пределах от 300 до 20 000 рублей.

Кроме нотариального сбора нотариус попросит оплатить дополнительно предоставляемые им услуги за оформление договора, проверку предоставленных документов сторонами, разъяснение им прав и обязанностей по заключаемому договору.

Можно ли продать жилье, если в нем прописан ребенок

Попытаемся разобраться с ситуацией, когда ребенок не является сособственником жилого помещения наряду со своими родителями или другими лицами. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми также производится с некоторыми особенностями.

Здесь уже не требуется получать каких-либо разрешений уполномоченных органов, как при продаже доли. Ребенка можно просто снять с учета по месту жительства согласно требованиям, установленным Приказами ФМС.

Скачать в Word [17.50 KB] Однако обращения в органы опеки в определенных случаях также не избежать (как выписать несовершеннолетнего, читайте здесь).

Далее нужно руководствоваться обычной процедурой оформления договора и осуществления регистрационных действий перехода прав на жилье к другому лицу. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (не собственником) происходит в упрощенном порядке.

Особенности составления договора

Вопрос, как продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребенка, был рассмотрен довольно подробно. Еще одним важным моментом является правильное оформление самого договора:

  • от имени ребенка действует законный представитель (если его возраст не достиг 14 лет), при достижении указанного возраста он может самостоятельно подписывать договор (при наличии согласия родителей на это);
  • полномочия родителя или опекуна устанавливаются свидетельством о рождении ребенка, решением суда об установлении опеки и выданном разрешении уполномоченного органа на проведение сделки (ссылки на все эти документы в договоре обязательны);
  • определяется размер отчуждаемой доли, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • на имя ребенка должен быть открыт специальный счет в банке, на которые поступят денежные средства от продажи его имущества;
  • если на момент подписания договора продажи квартиры там прописан несовершеннолетний, то данное обстоятельство также подлежит отображению в соглашении.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком осуществляется в достаточно длительный период времени и требует несения больших финансовых затрат. Это связано с необходимостью получения дополнительных бумаг для проведения сделки и обращения к нотариусу.

Поэтому если человек захотел продать такую квартиру, он должен набраться терпения, заблаговременно решить проблемные вопросы, и тогда результат будет положительным.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/prodazha-kvartiru-s-dolej-rebenka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.