Как продать долю ребенка в квартире закон

Как продать долю несовершеннолетнего в жилье: получение согласия от опеки

Как продать долю ребенка в квартире закон

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние.

Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре).

Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке.

То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город).

Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей.

Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки.

Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

  1. Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
  2. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  3. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  4. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  5. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  6. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodazha-doli-nesovershennoletnego-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-narushit-zakon

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как продать долю ребенка в квартире закон

Обновлено 03.07.2019

2015-09-29T17:34:05+03:00

Если ваш ребенок старше 14 лет, то в соответствии с пунктом 1 статьи 26 ГК РФ он может сам распоряжаться недвижимым имуществом при наличии письменного разрешения родителей (опекунов).

Обратите внимание, что при исполнении ребенку 14 лет, необходимо подать документы для получения паспорта в 14 лет. Однако в любом случае при продаже квартиры, собственником которой является ваш ребенок, потребуется специальное разрешение органов опеки и попечительства.

Рассмотрим подробнее порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка либо когда ребенок собственник недвижимости.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Если ребенок собственник квартиры, которую планируется продать, то сначала необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением.

Данное требование продажа квартиры с несовершеннолетним собственников в 2019 году регламентировано пунктом 2 статьи 37 ГК РФ. Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего — обязательный пункт продажи недвижимости.

Подобный порядок продажи квартиры с ребенком собственником, введен для того, чтобы органы опеки и попечительства оценили сделку на предмет возможного ущемления прав несовершеннолетнего. Чтобы подробнее разобраться в нюансах вопроса, нужно подробнее изучить новый налог на недвижимость.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопросПродажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается, вместе с тем закон не устанавливает оснований для отказа в выдаче подобного разрешения. Обращаясь к практике можно от

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

метить, что наиболее частым поводом отказа в выдаче подобного разрешения является нежелание родителей в последующей покупке в пользу ребенка или покупке жилья меньшего размера, худшего качества.

Следует отметить, что само понятие орган опеки и попечительства носит общий характер. Это значит, что в каждом субъекте страны есть свой госорган, на который возложены подобные полномочия. Для примера в Москве им является Департамент труда и социальной защиты населения.

Опять же законом не предусмотрен пакет документов необходимый для получения данного разрешения. Опираясь на практику можно выделить примерный перечень подобных документов:

  • заявление родителей (опекунов) и их паспорта;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • согласие родителей (опекунов) на продажу квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на жилье.

Кроме того, в пакет должна входить техническая документация на квартиру, выписка из домовой книги и финансового лицевого счета. В соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ на выдачу разрешения отводится 15 дней.

Если у вас нет выписки, то узнайте, как заказать выписку из домовой книги через госуслуги.

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире имеет свои особенности. Если была произведена приватизация жилья, то основным условием продажи  где несовершеннолетний является обладателем доли, становится получение разрешения органов опеки и попечительства.

В противном случае, реализация невозможна. Принципиально требования такие же, как и в случае когда ребенок собственник недвижимости.  Органы опеки и попечительства потребуют в обязательном порядке выделить ребенку долю в приобретенной жилплощади.

Возможны два варианта для исполнения этих требований:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

  • продавец жилища обязуется оформить на ребенка долю в новом жилье;
  • если продавец не планирует покупку квартиры, он обязан обеспечить ребенка долей на другой жилплощади.

При продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, без обеспечения ребенка долей в новом жилом помещении, не обойтись.

После того, как у вас на руках будет разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, собственником которой является ребенок, можно приступать к оформлению договора купли-продажи жилья.

Если ребенок собственник, то договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Также он должен однозначно идентифицировать жилье в части расположения (адрес, этаж, жилая площадь) и стоимости.

Дальше можно переходить к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо подготовить заявление со следующим пакетом документов:

  • паспорта родителей (опекунов) и ребенка;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • три экземпляра договора купли-продажи квартиры;
  • разрешение органов опеки и попечительства;
  • согласие родителей, если сделку заключает ребенок старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги либо справка, где зафиксированы лица, имеющие право пользоваться квартирой.

Все вышеуказанные документы и заявление должны быть поданы в Росреестр или любой МФЦ. Стоит отметить, что их можно подать лично, по почте либо в электронном виде через сайт госуслуг.

Уплата госпошлины за регистрацию права собственности возлагается на нового владельца и в соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса РФ составляет 2000 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» срок регистрации права собственности составляет 10 дней.

Важно знать!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

8 800 511-39-66 Все регионы РФ 8 495 280-18-46 Москва и область задайте вопрос юристу бесплатно

Источник: https://bukvaprava.ru/2015/09/29/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok/

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними

Как продать долю ребенка в квартире закон

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

54

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Задать вопрос

Почему сделки такого рода опасны

Наличие определенного количества рисков для покупателя обусловлено тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской дееспособностью.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 28 ГК РФ, за малолетних (то есть лиц, не достигших возраста 14-ти лет), сделки обязаны совершать их родители (от имени самих малолетних и в их интересах).

А вот несовершеннолетние, находящиеся в возрасте от 14 до 18 лет, могут уже самостоятельно продавать квартиры и другие объекты недвижимости, но исключительно с письменного согласия своих родителей, усыновителей или иного рода законных представителей.

Поскольку лица до 18 лет являются наиболее незащищенными категориями с точки зрения права, суды, в спорных моментах, обычно встают на сторону несовершеннолетнего.

Отчуждение доли в квартире

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка. Могут потребоваться переговоры с отсутствующим, но не лишенным своих прав отцом.
  • ребенок приобретает право собственности на другое жилье, в котором ему будет принадлежать не меньшее количество «метров».

При возмездном отчуждении своей доли собственник-продавец должен уведомить остальных сособственников о своем намерении в письменной форме, потому что в соответствии со ст.250 ГК РФ у них есть право преимущественной покупки. Это преимущество они имеют по отношению к посторонним покупателям.

Выбор, кто из сособственников станет покупателем, если согласие дали несколько человек, делает сам продавец.

Возможные разновидности сделок

Итак, сделка может совершаться:

  1. с малолетним (от имени его законных представителей);
  2. или с лицом от 14 до 18 лет (в таком случае, сделку совершает сам несовершеннолетний, но ее должны одобрить родители).

Кроме этого, гражданин до 18 лет может:

  • быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным, или иметь там долю) – согласие органов опеки не требуется, если собственник – несовершеннолетний от 14 до 18 (об этом не сказано в ст. 26 ГК РФ), кроме случаев, установленных законом (см. ниже), а если собственник – до 14 лет, то требуется в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 ГК РФ);
  • или же не быть собственником (то есть быть просто “прописанным”) – разрешение от органов опеки требуется только в случаях, которые установлены законом (вне зависимости от возраста несовершеннолетнего).

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Но иногда у граждан нет возможностей обратиться в Росреестр ввиду того, что данный орган находится далеко или там преобладают очереди. С недавнего времени появилась возможность подавать документы в многофункциональные центры, которые взяли на себя обязанность Росреестра.

Документы подаются в орган, регистрирующий подобные сделки. Им выступает никто иной, как Росреестр. Встречаются случаи, когда несовершеннолетний может представлять свои интересы самостоятельно по достижении шестнадцатилетнего возраста.

Но это возможно только после проведения процедуры эмансипации, в процессе которой доказывается полная финансовая независимость ребенка, например, если он является владельцем бизнеса или зарабатывает деньги другими легальными способами, то есть считается полностью дееспособным.

Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать

Согласие органов опеки выдается в порядке, предусмотренным ст. 21 ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года “Об опеке…” (далее – ФЗ № 48).

Чтобы получить разрешение, опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего обязаны обратиться в органы опеки (ст. 6 ФЗ № 48) с письменным ходатайством о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органах опеки).

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.