Как продать долю квартиры в ипотеке

Содержание

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе

Как продать долю квартиры в ипотеке

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть продана до момента погашения долга по кредиту. Однако, если часть задолженности погашена за счет средств материнского капитала, процедура продажи может осложниться.

Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней

Процедура реализации недвижимости, часть стоимости которой оплачена средствами маткапитала, регулируется Гражданским кодексом (в части статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а также федеральными законами.

Процесс продажи квартиры зависит от выделения долей в праве на недвижимость:

  • если доли выделялись, необходимо будет получить согласие в Департаменте социальной защиты на сделку;
  • если доли не выделялись, необходимо получить согласие банка на оформление собственности на детей, внести изменение в выписку из ЕГРН, а затем осуществлять продажу. При продаже квартиры без выделения долей, согласно действующей судебной практике, средства материнского капитала нужно будет вернуть в полном объеме в ПФР.

Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей

Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:

  • получения согласия органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние;
  • получения нотариального согласия всех совершеннолетних собственников (в том числе детей);
  • получения согласия органов опеки и попечительства;
  • получения согласия от Пенсионного фонда России;
  • подбора жилья, которое устроит органы опеки, внесение аванса и регистрация права в Росреестре (продать жилье, собственником которого является ребенок, и не купить иное жилье невозможно).

Для органов опеки необходимо будет подготовить пакет документов по квартире и на детей:

  • копии удостоверения личности всех сторон сделки, в том числе копию свидетельств о рождении детей;
  • свидетельство о госрегистрации долей в праве или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Если покупатель найден и все бюрократические процедуры пройдены, можно начинать продажу. Сделка регистрируется с непосредственным участием детей:

  • дети младше 14 лет не участвуют в совершении сделки, от их имени действуют родители;
  • дети от 14 до 18 лет подписывают документы от своего имени, дополнительно подпись заверяется автографом опекуна;
  • совершеннолетние дети участвуют в сделке наравне с иными собственниками и сторонами договора.

Продажа через закрытие ипотеки

Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:

  • оформление предварительного договора купли-продажи недвижимости;
  • передача средств задатка или аванса продавцу;
  • погашение средствами аванса остатка задолженности по кредиту;
  • получение от банка справки о закрытии договора, подача документов в ЕГРН, выделение долей на детей (если они не выделялись);
  • получение разрешения от органов соцзащиты на реализацию, поиск нового жилья;
  • заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
  • остаток стоимости недвижимости закладывается в ячейку в банке, на депозитный счет у нотариуса или на покрытый аккредитив в банке (если сделка совершается с использованием этого инструмента);
  • проходит регистрация договора купли-продажи;
  • после успешной регистрации средства с депозита нотариуса или из ячейки выдаются продавцу; если использовался аккредитив, то деньги переводятся на счет продавца.

Если покупатель также хочет приобрести жилье с использованием ипотеки, то важно, чтобы аванс из собственных средств покрывал остаток долга по ипотеке.

В остальном процедура такая же, только после подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса все стороны договора должны посетить банк-кредитор продавца.

После подписания договора ипотеки деньги займа вместе с остатком собственных средств покупателя (если у него есть остаток после уплаты аванса) закладываются в ячейку или на аккредитив.

Закрыть ипотеку можно и собственными средствами продавца. В этом случае схема проще: после погашения, снятия обременения и выделения долей проходит подписание договора купли-продажи, аванс зачисляется на аккредитив или кладется в ячейку. Далее регистрация проходит так же, как и продажа квартиры без маткапитала.

Денежная компенсация

Органы опеки могут дать согласие на предоставление детям денежной компенсации вместо аналогичного жилья. При этом у родителей остается обязательство по прописке ребенка в другую квартиру до момента продажи недвижимости (если он был прописан в ней). При альтернативной сделке ребенок может быть прописан в новую приобретаемую квартиру.

Сумма денежной компенсации устанавливается органами опеки. Средства должны быть зачислены на счет в банке, открытый на имя ребенка. Любое распоряжение ими возможно либо самим ребенком по достижении 18 (а в некоторых банках – 16) лет, либо родителями с разрешения органов опеки.

Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей

Органы опеки обращают пристальное внимание на жилье, которое будет приобретено взамен проданной квартиры. Параметры недвижимости, которые не должны ухудшаться после купли-продажи:

  • площадь: размер доли может быть больше или таким же;
  • состояние жилья: опека не одобрит приобретение ветхого и аварийного жилья;
  • местонахождение: изменение района проживания должно быть рациональным;
  • инфраструктура: приобретение дома в вечной мерзлоте вместо квартиры в благоустроенном районе города органы попечительства не одобрят.

Из указанных выше пунктов есть исключения:

  • разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
  • возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.

Таким образом, существенное улучшение одного условия может компенсировать ухудшение другой характеристики жилья.

Минимальная доля несовершеннолетнего в квартире рассчитывается как его часть материнского капитала. То есть использованную сумму пособия нужно разделить на количество членов семьи. Доля в квартире не должна быть меньше, чем сумма капитала на одного члена семьи, деленная на стоимость всей квартиры.

При регистрации развода родителей возможно закрытие ипотеки долями двух родителей, разделение долга на двух заемщиков, а также рефинансирование ипотеки другими кредитами. При этом процедура регистрации доли в квартире остается неизменной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/materinskij-kapital/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Как продать долю квартиры в ипотеке

​Когда созаемщики оформляют совместную ипотеку, они редко задумываются о том, как делить жилье в случае расставания.

Если все же развод (или разъезд) произошел, а кредит банку не погашен, встает вопрос: как продать долю в ипотечной квартире. Покупателя на такой объект и без того найти сложно, а тут еще придется договариваться с созаемщиком и банком. Данная процедура имеет ряд особенностей, о которых будущий продавец должен знать заранее.

Доля в ипотечной квартире: юридические нюансы

Само понятие «часть ипотечной недвижимости» может иметь разную суть:

  • выделенная комната в коммунальной квартире с отдельным лицевым счетом. На покупку выделенной комнаты можно получить жилищный кредит, хотя это и связано с рядом сложностей. Для Санкт-Петербурга и Ленобласти купля-продажа выделенных долей в коммуналке по ипотеке — рядовое явление. Покупатель комнаты в коммуналке при желании может получить минимальный процент по ипотеке и стать собственником выделенной части жилья. Особенно легко получить ипотеку на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире;
  • невыделенная доля в недвижимости, купленной в ипотеку совместно с созаемщиком. Покупателя на такой объект найти сложнее, потому что по документам не указано, за какой именно частью объекта недвижимости закреплено право собственности владельца доли. Лицевые счета совладельцев, как правило, не разделены. Чтобы привлечь покупателя, можно выделить долю. Для этого придется обращаться в суд вместе с созаемщиком;
  • недвижимость находится в залоге по ипотеке, продаваемая доля не находится в ипотеке. В таком случае продавцу все равно придется получать у банка разрешение на сделку. Хотя прямых долговых обязательств нет, обременение дает банку право контролировать любые действия с залоговым жильем.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка.

Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо.

Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты.

Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту.

Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Обычно банк выдает ипотеку на комнату в коммунальной квартире или невыделенную долю только тогда, когда вся квартира уходит в залог банку на срок погашения ипотеки.

Именно поэтому немногие банки дают займы на покупку комнат в коммуналках.

И немногие заемщики соглашаются на такие условия: надо договориться с соседями, чтобы они дали согласие на залоговое обременение всей квартиры.

Для заемщика, который вынужден таким методом решать финансовые проблемы, продажа части ипотечного жилья скорее всего принесет убытки. Найти покупателя на часть жилого помещения с банковским обременением сложно, придется делать значительный дисконт. Скидка может составлять до 20% от рыночной стоимости объекта.

Если брак распался, а ипотека не выплачена

Типичная ситуация — доли в ипотечной недвижимости выделены на каждого члена семьи. Брак распался, бывшие супруги не хотят жить вместе. Один из них, например муж, хочет продать свою долю, которая находится под банковским обременением. Как быть в такой ситуации?

Есть несколько вариантов развития событий

  • муж и жена являются созаемщиками, жена против того, чтобы муж продавал свою долю. Муж съезжает и не платит ипотеку. Жене приходится нести материальную ответственность за долг мужа;
  • жена имеет первоочередное право на приобретение доли в квартире согласно российскому законодательству. Если у нее есть средства или возможность взять кредит в нагрузку к уже имеющейся ипотеке, она может выкупить собственность мужа;
  • жена выдает мужу нотариальное согласие на продажу доли в ипотечной квартире. Далее заемщик должен найти покупателя на свою долю и погасить долг перед банком.

Если в продаже части жилого помещения будут замешаны интересы несовершеннолетних, количество юридических сложностей при проведении сделки резко возрастет.

Источник: https://schoolshemetovo.com/mozhno-li-prodat-dolyu-v-ipotechnoy-kvartire/

Как продать квартиру (долю в квартире), купленную в ипотеку?

Как продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос продажи квартиры, купленной при помощи ипотечного займа, может посетить каждого покупателя. Действительно, срок ипотеки обычно велик, за это время по любой причине может появиться необходимость продать ипотечную квартиру. Рассмотрим ключевые аспекты вопроса.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Короткий ответ на вопрос: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку,  – да, можно. Но не все так просто.

С одной стороны, после заключения сделки купли-продажи, недвижимость переходит в собственность покупателя, о чем есть соответствующая запись в ЕГРП.

Но с другой стороны, расчет с продавцом был произведен заемными средствами, а в обеспечение возврата кредита приобретенная квартира передана в залог банку. Фактически именно договор передачи квартиры в залог и есть ипотека, а не договор займа.

Поэтому, пока не будет погашена ссуда, новый владелец не волен продавать квартиру только лишь по своему на то желанию.

Сначала необходимо обратиться в банк, чтобы выяснить, согласен ли банк на сделку и истек ли период, когда по условиям договора нельзя погасить ссуду досрочно. Если срок истек, тогда продажа может быть проведена и банк предложит своему клиенту один или несколько вариантов осуществления сделки на выбор:

  1. Доверительный. Наименее рискованный для банка и остальных участников вариант. Сначала покупатель переводит на счет в банке-ссудодателе остаток по договору ипотечного займа. Эти средства уходят в счет досрочного погашения ипотеки. После этого заключается договор купли-продажи. После регистрации договора в ЕГРП, продавец сможет забрать остаток денег со счета в банковской ячейке, куда их поместил покупатель. Рискует при такой сделке только покупатель, ведь он гасит ипотеку продавца еще до заключения договора купли-продажи, но при привлечении юриста, риск может быть сведен к минимуму посредством подписания дополнительного договора о взаимных обязательствах.
  2. Тройная защита. Этот вариант еще более безопасен, но имеет недостаток – он еще более затратен по времени, нежели первый. В целях снизить риски для всех сторон деньги за квартиру делятся на 2 части и размещаются в 2 разные банковские ячейки. В одну помещается остаток долга по ипотеке, а во вторую оставшаяся часть от стоимости продажи квартиры. Можно открыть еще и третью ячейку, куда поместить письмо банка о снятии залога с квартиры. Договор купли-продажи с согласия банка подписывается до снятия залога с квартиры, а доступ к ячейкам в банке участники получают после регистрации договора в ЕГРП. Как только деньги поступают на счет банка-ссудодателя, залог с квартиры снимается. Последним к ячейке банка получает доступ продавец, чтобы забрать остаток от суммы продажи квартиры. Срок проведения сделки по такой схеме обычно составляет 3 недели.
  3. Перезайм. Самая простая схема при которой покупатель перерегистрирует ипотеку продавца на свое имя и продолжает по ней платить на тех же самых условиях.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Ипотека в Сбербанке – самая распространенная, так как по некоторым оценкам, каждый второй такой кредит оформляется именно в этом банке. Поэтому вопрос можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, волнует прежде всего заемщиков именно этого банка. Да, продать можно, на озвученных выше условиях одним из трех предложенных способов.

Сбербанк, как и любая другая кредитная организация, перед тем, как дать одобрение на сделку, тщательно проверит все ее обстоятельства. Запрет может быть выдан только в том случае, если банк не доверяет чистоте проводимой сделки, либо заемщик имеет просроченную задолженность. Тогда потребуется сначала урегулировать все спорные моменты, а только потом вернуться к вопросу продажи.

Как продать долю квартиры в ипотеке?

Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.

Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру  и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли.

Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора.

Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности.

Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.

Подобрать программу ипотеки

Проверить кредитную историю

Отправьте бесплатную заявку и получите выгодное предложение на покупку недвижимости.

Почему мы?

  • Удобно: Заявка бесплатная и отправляется онлайн
  • Эксклюзивно: подборка предложений исходя из Ваших запросов и пожеланий
  • Выгодно: мы сотрудничаем напрямую с застройщиками, агентствами недвижимости и прочими участниками рынка.
  • Быстро: в течение рабочего дня с вами свяжется специалист для подтверждения вашего запроса.

Источник: https://kreditipo.ru/kak-prodat-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-ipoteke/

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Как продать долю квартиры в ипотеке

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Важно! Согласно нововведению с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями.

Остальные сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Продажа доли в квартире с обременением

Как продать долю квартиры в ипотеке

19.04.2018

Человеку, покупающему недвижимое имущество, хочется быстрее им завладеть. Но, не все так просто, если продается квартира с обременением. О том, как происходит продажа доли в квартире с обременением – расскажем далее.

Что такое обременение

Это ограничение, которое накладывается на недвижимое имущество.

По Федеральному закону №122 от 1997 года, обременение разделяется на следующие виды. Им может быть:

  • оформление ипотечного договора;

  • управление имуществом, осуществляемое доверителем;

  • взятие имущества в аренду;

  • наложение на него ареста соответствующими службами;

  • применение к нему сервитута. Обычно он применяется к земле.

Также обременение может быть наложено в результате отчуждения от недвижимого объекта. Сюда входит оформление договора по бессрочной ренте, появление собственников имущества, которым нет 18 лет.

Помните, что если на недвижимое имущество наложено обременение, то это свидетельствует о том, что его нельзя продать. Главное предупредить покупателя об имеющемся ограничении. Иначе в будущем могут возникнуть проблемы.

Что говорит закон

В Федеральном законе №122 предусмотрены нормы. Согласно им все права на недвижимый объект с обременением регистрируются в соответствии с государственным порядком.

Таким образом, если на квартиру наложено обременение, то его законность подтверждается государственной регистрацией. Все данные об обременениях вносятся в государственный реестр. Причем эти данные имеются в свободном доступе, и изучить их имеет право любой покупатель, который приобретает новый объект.

Как получить сведения

Перед покупкой квартиры покупатель обращается с запросом в Росреестр. Там ему выдадут бумагу с количеством обременений на данный недвижимый объект и причинами их наложения.

Как продать квартиру с обременением

Продать такую квартиру можно, но порядок ее оформления будет отличаться от общего порядка оформления сделки. Зависит он также от того, какое обременение на данный недвижимый объект было наложено.

Рассмотрим процесс оформления квартиры со всеми имеющимися видами обременения более подробно.

Оформление ипотечного договора

Квартира, приобретенная человеком в ипотеку, находится под залогом финансового учреждения. Продать ее можно, но перед этим требуется получить у банка соответствующее разрешение. Обычно с этим нет проблем, но человек должен представить справку о доходах с места работы.

Оформляется квартира так:

  1. Человек, приобретающий недвижимость, оформляет с финансовым учреждением ипотечный договор на данную квартиру. Далее все взносы по ипотеке требуется вносить ему. Финансовые средства, внесенные за квартиру продавцом, возвращаются ему.

  2. Покупатель оплачивает в финансовом учреждении остаток по ипотечному договору, а вторую часть средств он отдает лично продавцу.

  3. Когда продавец полностью оплатил проценты по ипотечному договору и снял обременение, то покупатель отдает ему вторую часть средств.

Получен материнский капитал

Человек может приобрести квартиру на средства из материнского капитала, но тогда одним из собственников такой квартиры будет ребенок. Если ему нет 18 лет, то для продажи квартиры продавцу требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если такое разрешение не получено, то сделка считается недействительной.

В продаваемую квартиру вписан ребенок

Если квартира продается, а в нее вписаны несовершеннолетние дети, то продавцу требуется получить разрешение на сделку от родителей ребенка, а также от органов опеки и попечительства.

Причем органы дают разрешение только после того, как ребенка выписали из прежней квартиры, и прописали в новой квартире, которая не хуже по условиям предыдущей. Помните, что если органы опеки и попечительства не дали своего согласия, то проведенная сделка считается недействительной.

Чтобы этого избежать продавцу следует оформить справку, и вписать в нее всех зарегистрированных граждан.

Оформление договора ренты

Договор ренты оформляют люди пожилого возраста, нуждающиеся в помощи. За то, что другой человек будет оказывать ему помощь, он получит недвижимость. В соответствии со статьей 604 ГК РФ гражданин имеет право распоряжаться недвижимость только тогда, когда им было получено разрешение на нее.

Помните, что человек, покупающий недвижимость с оформленным договором ренты и неуплаченной рентной платой, становится полноправным собственником данной недвижимости. Если получатель ренты не получает все требования по содержанию, указанные в договоре купли-продажи, то он имеет право признать сделку недействительной.

Оформление договора аренды

Арендаторы имеют право проживать в арендованной квартире, которая продается. Помните, что если арендаторы живут в квартире больше 1 года, то они обязаны иметь письменное разрешение на это действие и быть зарегистрированы в ней в порядке, установленном законом.

Причем если собственник продает кому-то свою недвижимость, то это не повод расторгнуть договор аренды. Арендаторы имеют право проживать в квартире столько по времени, сколько зафиксировано в договоре. Поэтому перед продажей квартиры договор аренды обычно расторгается.

Если новый собственник желает это сделать после сделки, то ему придется обратиться в суд, потратить много времени и денежных средств.

Если недвижимость находится под арестом

Арестованным имуществом собственник не имеет право распоряжаться или распоряжается, но ограниченно. Обычно арест накладывается судебными приставами, правоохранительными органами. Они его накладывают на тот срок, пока собственник не совершит определенное действие. Например, оплатит штраф.

Продать такую квартиру будет очень сложно. Для этого требуется получить от органов, которые наложили арест, соответствующее разрешение. Если приставы не дали разрешение, собственник не хочет выполнять выдвинутые ими условия, то недвижимость будет продана на торгах или аукционе.

Получаем разрешение от супруга

Если недвижимость была приобретена в браке, то продать ее без разрешения второго собственника нельзя. Для совершения сделки требуется получить письменное разрешение и заверить его у нотариуса. Помните, что если квартира была куплена супругом до брака, получена по наследству или принята в дар, то разрешение на продажу от второго супруга не требуется.

Продажа доли недвижимого объекта

Продать долю можно, но для этого требуется получить разрешение от других собственников имущества. Вначале продавец должен предложить свою долю другим собственникам по тем же условиям, что он продает, и только после этого обращаться к посторонним лицам.

Положительные и отрицательные моменты покупки квартиры с обременением

Многие считают, что приобрести квартиру, на которую был оформлен ипотечный договор, очень выгодно. Это верно потому, что покупатель получает квартиру по стоимости на 10-15% дешевле рыночной. Недостаток такого обременения в том, что существуют имущественные риски, возникающие из-за наличия на квартире залога со стороны банка.

Приобрести квартиру с оформленным договором ренты также очень выгодно. Это существенно экономит денежные средства. Но отрицательных моментов здесь намного больше:

  • человек, оформивший ренту, может расторгнуть договор купли-продажи;

  • после смерти собственника появятся иные наследники, претендующие на собственность.

Выгодно ли покупать такую недвижимость

Рассмотрим положительные моменты оформления квартиры с обременением:

  • продавец закрывает долги по ипотечному договору или передает обязанности по нему другому лицу;

  • покупатель приобретает недвижимость стоимостью меньше рыночной.

Какие риски возможны

Чаще всего покупатели, пришедшие на сделку, не знают о том, что на квартиру наложено обременение. Они не запросили сведения в Росреестре о покупаемом объекте, оформили договор, отдали денежные средства, прожили несколько лет в приобретенном имуществе и затем к ним приходят приставы, которые признают сделку недействительной. Такое бывает и, к сожалению, это случается часто.

Как купить квартиру

Если покупатель все-таки решил приобрести квартиру обременением, то ему требуется сделать следующее:

  1. Заключить договор до снятия с объекта обременения. Покупатель может полноценно пользоваться залоговым имуществом.

  2. Покупатель и продавец заключают соглашение. По нему покупатель дает продавцу денежные средства, чтобы тот отдал их финансовому учреждению за квартиру. Остальные денежные средства он отдает продавцу по тем условиям, что будут описаны в соглашении.

Требуемые бумаги

Для покупки квартиры потребуется собрать пакет документов. В него входит:

  • паспорт или иная бумага, которая подтверждает личность владельца;

  • заверенное у нотариуса соглашение от второго супруга на совершение сделки;

  • нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица;

  • справка о доходах с места работы и справки из банка, подтверждающая материальное положение покупателя. Они требуются для приобретения ипотечной квартиры;

  • соглашение на купля-продажу. Подписывается обеими сторонами.

Дополнительно продавцу потребуется:

  • паспорт;

  • документы на собственность;

  • справка по форме №11а и план;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Не требуется при согласии покупателя;

  • выписка из домовой книги;

  • заверенное согласие на продажу от остальных собственников;

  • письменное согласие от органов опеки и попечительства. Если одному из собственников нет 18 лет;

  • справка об уплате налогов;

  • нотариально заверенное согласие от второго супруга.

Помните, что все документы предоставляются в 2 экземплярах: оригинал и ксерокопия.

Нюансы

Некоторые банки и органы опеки и попечительства не очень охотно дают согласие на совершение сделки. Для ее получения покупателю придется подтвердить свое материальное положение и предоставить справку. Продавцу придется предоставить в органы опеки справку о том, что ребенок, выписавшийся из проданного имущества, не будет жить в худших условиях.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

Источник: https://propiskinet.ru/info/articles/prodazha-doli-v-kvartire-s-obremeneniem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.