Как продать доли в квартире без согласия

Содержание

Все секреты того, как продать долю в квартире без хлопот

Как продать доли в квартире без согласия

Как продать долю в квартире и можно ли это сделать, например, без согласия второго собственника? Ответы на эти и другие вопросы по теме в нашей статье. Также рекомендуем прочитать информацию о безопасных способах передачи денег при продаже недвижимости.

Возможна ли продажа без согласия других собственников?

Гражданский кодекс РФ, а именно статья № 250, закрепляет обязанность продавца проинформировать всех собственников в письменной форме, перед тем как продать долю в квартире. Согласно постановлению 2017 года, сделать это можно и посредством электронного сообщения. Реализация недвижимого имущества может осуществляться на правах владения, распоряжения и пользования.

СПРАВКА! Прежде всего, следует учитывать разницу таких юридических терминов как «долевая собственность» и  «совместная собственность». Осуществить продажу части квартиры можно только владея ею по принципу долевой собственности, то есть размер доли чётко выделен и указан в документе на недвижимость.

Если жилая площадь принадлежит одновременно нескольким лицам по праву совместной собственности, то она может быть продана только целиком. Чтобы каждый из совладельцев имел возможность распоряжаться своей частью квартиры, в том числе продавать её, следует провести процедуру раздела долей.

Ситуация с реализацией доли может разрешиться очень просто, когда все совладельцы дают согласие на продажу. В таком случае заключается соглашение, где прописывается стоимость и порядок разделения всей суммы от покупателя. После этого оформляется договор купли-продажи. Если же кто-то или все не согласны, то действовать придётся по иному алгоритму.

Регулирование законом

Относительно российского Гражданского кодекса, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то она может находиться в совместной или долевой собственности.

Основной особенностью таких сделок является согласие всех собственников недвижимости распоряжаться своим жильём на подобных условиях, ведь долевое владение отличается от получения комнаты в квартире.

Сложность заключается в том, что определить границы, отделив свою территорию от чужой, в данном случае практически нереально. Доля предполагает запись в официальных документах в виде дробного числа, к примеру, ¼.

И если квартира двухкомнатная или трехкомнатная, то разделить ее по помещениям не удастся.

Для продажи доли потребуется соблюсти имущественное право других собственников 1, 2, 3 комнатной или любой другой квартиры. Это говорит о том, что у каждого из них имеется приоритет в покупке. Другим покупателям можно предлагать такую недвижимость лишь в случае отказа от нее всех содольщиков.

Пошаговая инструкция

Итак, что делать, чтобы правильно реализовать квартиру, находящуюся в долевой собственности? Рекомендации следующие:

  1. Назначается конкретная цена, после чего нужно предложить долю другим собственникам (бывшей супруге или мужу, родственнику: матери, сестре, брату, сыну или просто соседу и тд, тоесть любому лицу, которое также имеет долю в жилой плошади). Каждый из них подлежит извещению в письменном виде касательно продажи, где указываются условия и сумма, за сколько собственник доли решил продать свою часть.
  2. При возникновении у кого-либо из дольщиков желания приобрести недвижимость, заключается сделка. Документы оформляются по общим правилам, как и при продаже целой квартиры.
  3. В случае отказа собственников приобретать доли в квартире, необходимо добиться от каждого из них письменного подтверждения, после чего можно приступать к продаже недвижимости посторонним лицам. В случае отсутствия официального отказа, собственнику требуется подождать месяц со дня извещения дольщиков. После этого можно продавать долю кому угодно без каких-либо ограничений. Но при этом продавцу желательно иметь соответствующее подтверждение того, что всеми собственниками было получено уведомление о продаже.

Если квартира покупается посторонним лицом, то собственнику придется предоставить в регулирующий орган один из двух документов:

  1. Отказ остальных дольщиков от покупки.
  2. Документ о получении уведомления, со дня оформления которого прошло больше месяца.

В некоторых случаях желание приобрести недвижимость изъявляют сразу несколько дольщиков. Тогда собственник сам выбирает того, кому он продаст свою часть.

В случае нарушения преимущественного права на покупку жилья кого-либо из собственников, последний имеет право обратиться в суд. Срок исковой давности в данном случае составляет три месяца.

Отсчет начинается с того дня, как один из дольщиков узнает о нарушении своих прав.

Документы

Перечень необходимых документов на регистрацию в Росреестре отображается в Законе № 218-ФЗ. Продавцу потребуется предоставить такие бумаги:

  1. Заявление о регистрации прав в государственном органе.
  2. Договор купли-продажи и акта приёма-передачи, которые были заверены нотариусом.
  3. Документ, свидетельствующий о том, что все владельцы долевой собственности были уведомлены о продаже. Следует также предоставить отказ других владельцев от покупки доли, если он был засвидетельствован документально.
  4. Удостоверение личность каждого из участников процесса и представителей сторон, если таковые имеются.
  5. Нотариально заверенная доверенность на имя представителя стороны.
  6. Другие документы. К примеру, если владельцем отчуждаемой доли выступает несовершеннолетний ребенок, то потребуется предоставить также согласие органов опеки (согласно статье 21 Закона № 48-ФЗ).

СПРАВКА! За процедуру государственной регистрации прав обязательно нужно уплатить пошлину. Предоставление квитанции не обязательно — тот, кто подаёт документы, может приложить её по собственной инициативе.

Информация об уплате проверяется сотрудником органа в информационной системе платежей. Если по истечении 5 дней с момента подачи документов пошлина не была оплачена, то заявление и документы будут возвращены без рассмотрения.

Как продать долю без согласия остальных собственников?

Самым действенным способом является отправка письменных предложений. Как уже говорилось выше, если дольщик проигнорировал такое предложение, то продавать недвижимость можно через месяц со дня отправки.

Следует помнить о возможности каждого из собственников долевой квартиры оспорить заключенный договор купли-продажи, если они считают, что имущество было реализовано с нарушением их прав. Дальнейшие развитие событий зависит от того, насколько законными были действия по продаже недвижимости. Суд может признать сделку ничтожной, если она действительно нарушила права одного из дольщиков.

В некоторых ситуациях место нахождения одного из собственников является неизвестным. Как поступить в этом случае? Необходимо направить письмо по последнему адресу его проживания. Срок ответа также составляет один месяц, по истечении которого долю можно смело продавать.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Случаи, когда одним из дольщиков является несовершеннолетний собственник, возникают довольно часто, а потому перед продажей следует быть в курсе некоторых особенностей. Дело в том, что продать долю несовершеннолетнего можно только после получения согласия органов опеки и попечительства, а эта организация относится к подобным сделкам весьма насторожено.

Основной задачей органов опеки выступает защита прав и интересов несовершеннолетних.

Поэтому получить разрешение на продажу будет весьма сложно, ведь подобные действия лишат ребенка имущества.

Чтобы добиться положительного решения, необходимо предоставить веские доказательства того, что ребенок имеет долю в другом жилье и в продажа не повлечет за собой ухудшение его жилищных условий.

После того, как разрешения от органов опеки будут получены, можно заниматься продажей недвижимости по стандартной схеме. Доказать то, что подобные действия не нарушают прав несовершеннолетнего, может банковский счет, открытый на его имя, куда впоследствии будут положены вырученные от продажи доли средства.

Возможные трудности

Желая выгодно продать долю в квартире, ее владелец может столкнуться с целым рядом трудностей. И в первую очередь они связаны с нежеланием других дольщиков давать согласие на продажу части недвижимости другим лицам. Причём подобное возникает даже в тех случаях, когда никто из собственников не планирует выкупать заявленную долю.

На практике это выливается в специальное уклонение от получения уведомления о продаже. Для продавца это чревато сложностями в реализации недвижимости третьим лицам, поскольку у него отсутствует письменный отказ и подтверждение факта уведомления других собственников квартиры о продаже доли.

Более сложной является ситуация, когда владельцу отчуждаемой доли неизвестно место проживания других дольщиков. Тогда он даже не может направить им письменное уведомление. В результате возможны последующие проблемы с оспариванием сделки купли-продажи по инициативе внезапно объявившегося собственника.

Единственной возможностью обезопасить себя в вышеописанных ситуациях является сбор максимального количества письменных доказательств того, что собственником были предприняты все возможные меры для извещения всех дольщиков о продаже недвижимости. Эти документы могут быть использованы в суде для защиты правомерности проведенной сделки.

СПРАВКА! Случается такое, что дольщики умышленно затягивают процесс продажи недвижимости, соглашаясь выкупить часть, но по факту не предпринимая для этого никаких действий. В этом случае нужно лишь дождаться, пока истечет месяц со дня оповещения собственников. Если за это время никто из них не совершил конкретных действий, то долю можно смело выставлять на торги.

Решения

Если собственнику по каким-то причинам не удается продать свою долю в течение длительного времени, то они могут использовать следующие возможности:

  1. Обратиться в суд, потребовав у дольщиков выкупить свою часть. К примеру, однокомнатная квартира находится в совместной собственности у двух человек. В этом случае владелец меньшей доли может в судебном порядке заставить другого владельца выкупить свою часть недвижимости.
  2. Оформить договор дарения. В этом случае продавец не обязан уведомлять других дольщиков о намерении продать часть квартиры. Сторонами подписывается договор дарения, а деньги передаются из рук в руки или посредством банковской ячейки. При этом другие дольщики не должны узнать, что под видом дарственной была произведена продажа недвижимости. В противном случае договор может быть оспорен в суде с неприятными последствиями для продавца. На практике доказать то, что под видом договора дарения была осуществлена продажа доли, очень сложно.
  3. Продавец может также подарить покупателю часть своей доли. Таким образом последний становится одним из собственников общего имущества и может в числе прочих претендовать на покупку оставшейся части.
  4. Еще один вариант продажи предполагает использование договора залога, при котором покупатель официально выступает в качестве залогодержателя части квартиры, получая ее в результате «неисполнения» продавцом необходимости уплаты задолженности.

Идя на вышеописанные хитрости при осуществлении сделок, сторонам следует помнить о том, что договор может быть в конечном счете оспорен в суде. Поэтому подобные манипуляции должны быть максимально прозрачными, не вызвав подозрений со стороны других дольщиков.

Вам будет интересно

Также рекомендуем прочитать:
Оформление согласия супруга на продажу недвижимости
Все о долевом строительстве квартир
Необходимый список документов при продаже квартиры

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных | О недвижимости с душой

Как продать доли в квартире без согласия

Сегодня на Habrealty.ru!

Как продать доли в квартире без согласия: варианты продажи доли квартиры, если другой собственник не согласен покупать и не дает согласия на продажу.

Для начала, в качестве экскурса, расскажу о том, как продать свою долю в квартире.

Вкратце, о самом процессе и далее о сложностях и как их обойти.

«Квартирный вопрос» портит и москвичей и хабаровчан в равной степени. Почти каждый второй владелец квадратных метров сталкивается с необходимостью решения проблем продажи или покупки.

И довольно сложно обстоит дело, когда законных владельцев несколько.

Читайте еще, как продать долю несовершеннолетнего

Виды собственности с долями

Имущество, во владении нескольких человек – это недвижимость, которая принадлежит на правах совместного владения и имеет статус как долевой, так и совместной.

В праве каждого распоряжаться (дарить или же продавать) на свое усмотрение. Вам следует лишь знать, что продажа доли в квартире возможна только с согласия остальных участников.

Без согласия других собственников продажа доли квартиры невозможна! Или почти невозможна.. собственно ниже разберем варианты!

Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников

При совместном решении продажи доли в квартире не возникает никаких разногласий: оформляются документы, деньги делятся и собственники расходятся.

Но, как продать долю в квартире, если на этот шаг решится лишь один владелец?

Определить стоимость продажи доли

Для начала определитесь с ценой и предложите выкупить данную долю другому собственнику.

Эта особенность вытекает из закона, по которому совладелец обладает преимущественным правом покупки, то есть «выбросить предложение на рынок» возможно только при отказе совладельца.

Продавая долю, вы должны установить одинаковую цену и для второго собственника и для покупателей на рынке недвижимости

Оповестить о продаже доли другого собственника

Продавец обязан проинформировать других участников перед тем, как продать долю в квартире.

И если они в течение тридцати дней не выкупят долю, то можно предлагать другим покупателям.

Но часто случается, что другие совладельцы попросту уклоняются от получения таких уведомлений и ставят под вопрос совершение сделки.

А без их согласия или отказа вы не можете предпринимать никаких действий по продаже квартиры.

В случае, если продажа доли квартиры состоялась при отсутствии согласия, владелец имеет право оспорить сделку.

Заставить подписать согласие других собственников насильно невозможно, но законным вариантом является составление заказного письма от продавца на имя другого совладельца.

Что делать, если у вас нет согласия других собственников

Дарение

Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия.

Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.

Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право.

Чистая продажа

Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры.

Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире

Залог

Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости. После невозврата отдают долю квартиры другому собственнику.

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого — акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи.

Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд.

Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке

Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.

У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования.

Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Продавать долю в квартире сложно и иногда дольше, чем квартиру, но при правильном подходе возможно провести процедуру законно и без лишних заморочек.

Главное, действовать с опорой на законодательство.

Сегодня вы узнали варианты,как продать долю в квартире без согласия собственников, а так же классические способы продажи доли.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-prodat-doli-v-kvartire.html

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Как продать доли в квартире без согласия

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Что говорит законодательство?

Все положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения.

Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя.

Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке.

Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу.

Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки.

Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста.

Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Как продать доли в квартире без согласия

В течение жизни практически каждый человек сталкивается с каким-либо видом операций с недвижимостью, такими как покупка или продажа жилплощади. После того, как собраны все сведения об интересующей недвижимости, необходимо грамотно соблюсти все юридические стороны вопроса. В данной статье речь пойдет о том, как продать долю в квартире.

Какие документы потребуются?

Первым делом гражданину, продающему долю в квартире, необходимо собрать полный комплект документов. Он включающий в себя:

  • Документ, подтверждающий право владения квартирой. Это может быть выписка из наследства, договор купли – продажи, дарственная или иной документ;
  • Удостоверение личности (свое и других собственников квартиры, если они имеются);
  • Кадастровый паспорт на квартиру. Получить его можно в БТИ;
  • Согласие других владельцев доли в продаваемой квартире;
  • Согласие органов опеки. Потребуется, если собственник доли является несовершеннолетним;
  • Выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех собственниках, имеющих какую – либо долю в квартире.

После подготовки все документов их этого пакета можно приступать к оценке стоимости продаваемой квартиры. На стоимость квартиры влияют метраж, расположение, состояние самого дома и внутреннее состояние квартиры.

Подготовка договора купли – продажи

Как только ваша квартира оценена и найден покупатель, составляется предварительный договор купли-продажи. В рамках данного договора, как правило, предусмотрено внесение аванса или задатка за квартиру. Таким образом, продавцу дается гарантия, что он не потеряет своего покупателя. В свою очередь покупатель может быть уверен, что выбранная им квартира останется за ним.

Внимание!

Расторжение предварительного договора купли-продажи по вине продавца несет за собой штраф в размере двойной суммы задатка или аванса. Если же расторжение договора произошло по вине покупателя, внесенный им задаток или аванс остается у продавца.

Договор купли-продажи составляется в произвольной форме, однако должен обязательно содержать следующие сведения: паспортные данные всех собственников, имеющих какую – либо долю в квартире, и покупателя, адреса сторон, информация о квартире, сумму задатка или аванса и сроки сделки.

Как только цена будет установлена, договор составлен, а документы собраны, владелец доли квартиры и покупатель должный отправится в регистрационную палату и оформить передачу доли. Для этого потребуется:

  • Сдать все необходимые документы;
  • Заполнить заявления;
  • Оплатить госпошлину;
  • Подождать, пока сотрудники Регистрационного органа проверят подлинность документов и внесут все правки;
  • Забрать готовые документы.

Особенности продажи

  • Желание человека продать свою долю в квартире может возникать по многим причинам:
  • Желание получить собственную жилплощадь;
  • Невозможность проживать с другими гражданами из-за сложившихся разногласий;
  • Доля в квартире владельцу не выгодна или не нужна вовсе;
  • Множество иных мелочей, возникающих при владении только частью квартиры.

Тема продажи доли является достаточно востребованной и актуальной, в связи с чем меняются и законы, регламентирующие продажу доли жилплощади. Так, в 2016 году были приняты некоторые поправки в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Для полного понимания темы продажи доли квартиры необходимо помнить, что возможна лишь продажа приватизированного жилья. Таким образом, данная тема не может быть распространена на продажу части коммунальной квартиры, находящейся в собственности государства, даже если гражданин и владеет какой-либо ее частью.

Чтобы продать свою долю жилплощади, гражданин обязан в письменном виде известить других собственников о своем намерении продать свою долю. Также, необходимо помнить, что другие собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли в квартире.

При отказе других собственников от покупки доли в продаваемой квартире или при игнорировании ими извещения в течение месяца, собственник имеет право продать долю любому заинтересованному лицу.

Продажа доли собственником квартиры другому заинтересованному лицу может быть совершена в срок раньше месяца при отказе иных собственников доли жилплощади от своих прав на часть жилплощади.

При составлении договора купли-продажи в случае продажи доли жилплощади в дополнение к основной информации, указанной в первой части статьи, предоставляется нотариально заверенные сделки по отчуждению собственников на данную недвижимость.

Можно ли продать, не спросив согласия других собственников?

Очень часто у людей, владеющих долей квартиры, возникает вопрос – как продать долю в квартире без согласия собственников? Ответ на этот вопрос в любом случае будет отрицательным, так как такая операция полностью противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если вы все таки попробуете провести эту операцию, то Федеральная регистрационная служба, через которую проходят документы по операциям с недвижимостью, не примет у вас бумаги для оформления сделки.

Также необходимо помнить, что при любых нарушениях, возникающих при продаже доли, пострадавший собственник может подать иск с требованием перевода на него прав и обязанностей по продаваемой жилплощади.

Такой иск можно подать в течение трех месяцев после обнаружения нарушения.

В таком случае, суд постановляет замену выбранного продавшим свою долю в квартире собственником покупателя на другого собственника доли квартиры.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Как продать доли в квартире без согласия

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению.

И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками.

Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2020 году законным путем?».

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно.

Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится.

Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать;
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами  подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

: Продажа доли в квартире — подводные камни

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/kak-prodat-dolju-v-kvartire-bez-soglasija-sobstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.