Как продать большую долю в квартире

Содержание

Как продать долю в квартире по шагам в 2020 году

Как продать большую долю в квартире

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки.

Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности.

Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.

Важные нюансы долевой собственности

Наличие доли не говорит еще о владении определенной частью жилья. Это понятие свидетельствует лишь о праве. Проще говоря, делится право владения, а не площадь.

Если планировка позволяет, владельцы могут по общей договоренности формально распределить между собой комнаты. При этом кухня, коридор, санузел остаются общими местами пользования.

Все коммунальные платежи распределяются между сособственниками в одинаковых размерах, не зависимо от того, какой метраж занимает то или иное лицо.

Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких.

Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени.

Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.

Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.

Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2020 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:

  • выделение в натуре;
  • обозначение условий и цены;
  • уведомление о продаже доли в квартире совладельцев;
  • сбор документов;
  • юридическое оформление продажи;
  • расчет.

Начинается процесс с того, что владелец должен знать, как выделить долю в квартире для продажи. Это может происходить по согласованию с иными хозяевами, либо судебным решением. Квадратура рассчитывается от площади и количества владельцев.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Продажа доли в квартире третьему лицу проходит в нотариальной форме. Но официальной регистрации предшествуют предварительное утверждение условий сделки. Оговаривается окончательная цена, вопросы, касающиеся оплаты государственной пошлины, услуг нотариуса и других сопутствующих расходов. Заключается предварительное соглашение с указанием сроков заключения сделки.

 Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

До того, как долевое право выставлять на продажу, следует учесть, что преимущественное право покупки остается за совладельцами. Владелец извещает соседствующих хозяев, которые могут ее выкупить, чтобы исключить присутствие посторонних лиц. Продавец сообщает совладельцам о намерениях письменно с указанием конкретной даты извещения.

Можно оповестить лично, передавая соответствующе составленную бумагу. При этом необходимо иметь точную копию, на которой получатель поставит подпись. Если это невозможно из-за того, что совладельцы не проживают на данной жилплощади, либо отношения с ними достаточно сложные, правильный выход – известить их письмом (заказным с уведомлением).

На получение ответа от совладельцев, законодательно установлен срок 1 месяц. Если ответа нет по его истечении, продавец сообщает о продаже доли в квартире другим особам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству.

Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию.

Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • официальная бумага, устанавливающая право собственности;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документация из БТИ;
  • согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью.

Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае — 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов.

 Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом.

За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Ответы на частые вопросы

База законопроектов, регулирующих отношения, возникающие из продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, достаточно сформирована. Несмотря на это, некоторые вопросы требуют, зачастую, детального уточнения.

Нужен ли нотариус

Продажа долевой собственности в квартире не возможна без нотариуса, начиная с того, что ним заверяется само выделение доли. Сделки, касающиеся перехода собственности, включая договор купли продажи доли в квартире, требуют нотариального подтверждения.

Как продать половину своей доли

Бывает так, что, выделенная часть в квартире довольно большая, и владелец продать лишь ее часть. Здесь действует тот же алгоритм процедур, начинающийся с уведомления соседей. Если от них поступил протест, избавиться от части доли хоть и трудно, но можно одним из нескольких способов:

  • оформить дарственную на часть, после чего новоиспеченный владелец, становясь сособственником, сможет докупить остальную долю;
  • составить фиктивный договор дарения части собственности, получив, уже не официально, за нее деньги;
  • оформить договор займа.

Любая сделка несет определенный риск. Если сособственники обратятся к суду для установления факта фиктивности той или иной сделки, продавец рискует остаться без денег, а покупатель не получит имущество.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка

Достаточно сложным остается вопрос, когда совладельцем продаваемой доли в квартире является ребенок. Одним из главных фигурантов такой сделки будет выступать орган опеки, дающий свою резолюцию.

При этом нужно предоставить документы, подтверждающие, что ребенок получит во владение иную площадь, не уступающую продаваемой. Отчуждение доли несовершеннолетнего и приобретение для него новой жилплощади – две операции, которые происходят одновременно.

Дети старше 14 лет становятся самостоятельными участниками процесса с согласия родителей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Зачастую, получить согласие второго хозяина достаточно сложно, особенно, если рассматриваются торги 1-комнатной квартиры, разделенной на 2 доли.

Территориально разграничить жилплощадь не удастся, а жить по соседству с посторонним человеком не комфортно, поэтому совладелец выражает свой протест.

Но, если продавец оповестил заблаговременно совладельца, а тот не захотел стать покупателем по прошествии месяца, недвижимость реально продать 3-му лицу.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

  • извещение сособственников;
  • составление договора купли продажи доли квартиры;
  • регистрационная процедура.

Промежуточные процедуры, позволяющие продать долю в приватизированной квартире, направлены на сбор соответствующей документации. Если другие собственники всячески препятствуют выделению части совместного приватизационного жилья, владелец решает вопрос через судебные органы.

Как продать приватизированную квартиру с долями вы узнаете в следующем посте.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу

Некоторые важные моменты имеет продажа доли в приватизированной квартире, когда одним из совладельцев является родственник.

Родственному лицу предоставляется возможность приобрести выставленную на торги часть недвижимости, когда от нее откажутся остальные сособственники.

Продажа исключается между супругами, отчуждение происходит путем дарения или же составления брачного договора, прописывающего условия раздела. Например, сделка, когда муж продает жене свою часть, будет не совсем законной.

При продаже доли квартиры другим родственникам составляется акт приема денежных средств, чтобы сделку нельзя было рассматривать, как фиктивную. Налоги платятся на общих основаниях.

Как продать долю в квартире по доверенности

Встречаются ситуации, когда владелец, желающий продать имущество, не хочет или, в силу определенных обстоятельств, не может заниматься этим самостоятельно. Он вправе передать права на все действия, связанные с оформлением сделки, другому лицу, которому он доверяет. Это потребует составления нотариально заверенной доверенности, где указаны все полномочия представителя.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

Право наследования доли квартиры может переходить по закону или по завещанию. При желании ее продать, необходимо изначально оформить у нотариуса свидетельство, указывающее на право собственности, зарегистрировать его в ЕГРП. Далее необходимо выделить часть путем согласия с соседями или через суд. Далее следует стандартный алгоритм действий.

Как продать долю после развода

Отчуждение доли недвижимости после развода особенных отличий не имеет. Все действия совершаются согласно единой схеме: уведомление совладельцев, поиск покупателя, предварительное заключение договора купли продажи доли в квартире, регистрация.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Установленный налог от продажи доли в квартире равен 13%. Он не начисляется, если сумма средств, вырученных от продажи меньше 1 млн рублей, т.е. налогообложению подлежит сумма свыше миллиона. Не взимается налог в случае, когда квартира состояла в собственности от 3 лет и более.

Как продать долю в коммунальной квартире

В совместной коммунальной недвижимости каждый жилец имеет отдельную комнату, что значительно упрощает продажу доли в квартире другому собственнику. Здесь речь идет исключительно о приватизированных метрах площади. Особенностью выступает тот факт, что, когда комнаты соседей не приватизированы, отказ первоочередного права покупки выдает муниципалитет.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Все совладельцы могут продать квартиру целиком одному покупателю. Это наиболее простой способ, как продать квартиру в долевой собственности. Здесь есть два варианта: составить единый многосторонний договор купли продажи с фиксацией всех совладельцев и покупателя, либо путем составления отдельных договоров с каждым собственником.

Как приостановить продажу долей

Продавец, равно как и покупающий, имеют право приостановить на срок до 1 месяца продажу. Приостановка до 3 месяцев может иметь место, если регистратор усомнится в подлинности документов. Регистрация приостанавливается также, если документы для продажи доли в квартире не содержат письменного отказа соседей от покупки, когда не истек месячный срок с момента их уведомления.

Как выделяется доля при продаже и как ее оценить

Выделить долю можно по мирному согласию всех собственников (существует специальный образец письменного оформления) либо путем судовых решений. Как правило, она является одинаковой для всех владельцев. Расчет производится пропорционально площади и количеству жильцов: если сособственников двое, каждому будет принадлежать половина, если трое – 1/3 и так далее.

Стоимость продаваемого долевого имущества устанавливается самостоятельно (опираясь на рыночную стоимость подобных объектов), либо с привлечением независимого оценщика, действия которого помогут выгодно продать долю в квартире. Во втором варианте, понадобится составление соглашения по экспертной оценке.

Как продать долю в квартире банку

Продажа долевого имущества банку возможна, как погашение суммы долга по заемному обязательству. Перед тем, как продать долю в квартире банку, должен быть установлен факт, что продаваемое имущество не является единственным возможным местом жительства владельца.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости.

Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети.

Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире – советы адвоката

Как продать большую долю в квартире

Как продать долю в квартире

– советы адвоката

К адвокатам достаточно часто обращаются граждане, желающие продать долю в квартире, так как сделать это не всегда просто из-за особенностей этого объекта недвижимого имущества. О том, как правильно совершить сделку с точки зрения закона, какие схемы продажи доли в квартире используются на практике и каковы их риски, и пойдет речь в настоящей статье.

Вы решили продать долю в квартире? Обращайтесь к нам за помощью.

Мы поможем найти выход даже из самой сложной ситуации. Наш телефон 40-929-40.

Для начала, давайте разберемся, как продать долю в квартире в точном соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Как продать долю в квартире по закону?

Закон устанавливает особые правила для продажи доли в квартире, так как доля – это часть жилого помещения, на которое имеют права другие участники общей долевой собственности и появление нового сособственника квартиры неизбежно может повлечь конфликты.

Для того, чтобы сохранить спокойствие между сособственниками квартиры, законодатель предусмотрел особый порядок продажи доли в квартире – через преимущественное право её покупки остальными участниками долевой собственности. Продать долю в квартире можно только предварительно предложив её купить другим сособственникам.

Давайте вместе рассмотрим, как правильно осуществить сделку.

Первое: выясняем все известные адреса места жительства или места пребывания всех сособственников квартиры. Если их адреса неизвестны, направляем запросы в адресное бюро.

Если такой запрос не дал результатов и разыскать сособственника не удаётся, рекомендуем обратиться в полицию с заявлением о розыске.

Если сособственником доли в квартире является несовершеннолетний, выясняем где проживают его законные представители (родители, опекуны).

Второе: составляем уведомление о продаже доли в квартире, предусматриваем в нём цену доли и другие условия на которых она продаётся, а также указываем, что если доля не будет приобретена в течение одного месяца, то собственник может продать долю в квартире постороннему лицу.

Третье: письменно уведомляем всех участников долевой собственности о намерении продать долю в квартире постороннему лицу. Здесь возможны два варианта: можно сделать это самостоятельно или через нотариуса.

Самостоятельное извещение, конечно более бюджетный вариант (так как оплачиваются только услуги почты по направлению заказного письма с уведомлением о вручении по всем известным адресам), но в тоже время менее надёжный, поскольку регистрирующий орган относится к такому извещению с наименьшим доверием.

Уведомление через нотариуса более предпочтительный вариант, так как нотариус, официально подтверждает письменное извещение сособственников и выдает об этом свидетельство. Продать долю в квартире можно и в том случае, если сособственники уклоняются от получения уведомления.

Ведь риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, а если уведомление возвращается по истечении срока хранения, то оно всё равно считается доставленным.

Четвёртое: собираем необходимые документы для государственной регистрации договора купли-продажи доли в квартире.

Для того чтобы продать долю в квартире в управление Росреестра представляем: документ о праве собственности на долю в квартире; договор купли-продажи доли в квартире; выписку из домовой книги; уведомление о намерении продать долю в квартире и документы, подтверждающие его направление в адрес всех сособственников или их отказ от сделки; согласие супруга на сделку, если доля в квартире находится в общей совместной собственности супругов; согласие органов опеки и попечительства на отказ родителей несовершеннолетнего сособственника от преимущественного права покупки. В зависимости от ситуации возможно понадобятся и другие документы.

Пятое: регистрируем сделку в Управлении Росреестра. Если сособственники выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то продать долю в квартире можно любому из них по своему усмотрению, либо каждому из них по частям. Если сособственники отказались купить долю или в течение месяца с момента получения уведомления не купили её, то продаём её постороннему лицу.

Как видим, продать долю в квартире по договору купли-продажи можно, но в некоторыми сложностями, которые в целом решаемы. Однако, даже если Вы всё сделали правильно, есть риск, что другие сособственники, не воспользовавшиеся по каким-то причинам преимущественным правом покупки, попробуют оспорить Ваши действия в суде.

Как продать долю в квартире по серой схеме – риски таких сделок

Наличие недееспособных или несовершеннолетних сособственников доли, сложность и длительность процедуры соблюдения преимущественного права покупки, подталкивают некоторых собственников доли в квартире на обход преимущественного права покупки.

Одной из наиболее распространённых схем является – договор дарения доли в квартире. В этом случае остальные участники долевой собственности о сделке не извещаются, а доля в квартире «дарится» постороннему лицу. Рассмотрим основные риски данной следки.

В случае не получения денег и отказа суда в признании сделки недействительной, «даритель» доли вообще может не получить деньги за неё.

Если договор дарения оспаривают другие сособственники квартиры и просят перевести на себя права покупателя, то в случае проигрыша продать долю в квартире придётся уже по той цене, которую установит суд, а она может быть значительно ниже цены, на которую рассчитывал продавец доли.

Хотим обратить Ваше пристальное внимание еще одну специфическую сделку – займ под залог доли в квартире, объявления о предоставлении которого можно легко найти в Интернете. Как правило по такой схеме действуют квартирные рейдеры и мошенники, вынуждая жертву, находящуюся в сложной жизненной ситуации, подписать договор дарения доли в квартире в обмен на предоставление денег.

Преступники убеждают потерпевшего, что договор дарения регистрировать в Россреестре не будут в случае своевременного возврата долга. Но на практике, как Вы правильно можете догадаться, возврат денег уже роли не играет, недвижимость быстро переоформляется на квартирных рейдеров.

А обманутым гражданам приходится идти по тернистому пути уголовного преследования мошенников и возврата своего имущества.

Продать долю в квартире можно и используя соглашение об отступном по договору займа. В этом случае, собственник доли в квартире заключает договор займа с будущим владельцем доли, в котором предусматривается сумма займа и процентная ставка, которая уплачивается собственником доли заимодавцу.

Затем заключается соглашение об отступном, в котором должник (собственник доли) взамен возврата денег предоставляет заимодавцу отступное в виде доли в квартире.

Риск этой сделки, заключается в том, что если в суде доказать, что документы оформлялись задним числом, такая сделка может быть признана притворной и на истца будут переведены права покупателя доли.

Перевод прав покупателя в судебном порядке

Если Вам удалось продать долю в квартире с соблюдением установленного законом порядка или используя одну из серых схем, Вы не застрахованы от того, что собственники других долей в квартире попытаются оспорить Ваши действия.

В этом случае подаётся иск о признании преимущественного права покупки доли, переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи.

Истец должен знать, что в суд нужно обратиться не позднее трёх месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении своего права и внести на депозит суда денежную сумму достаточную для покупки доли в квартире.

Налогообложение при отчуждении доли в квартире

Решив продать долю в квартире, нужно не забыть про налоги, которые придётся уплатить государству. Давайте выясним, о каких налогах идёт речь.
Если доля была продана по договору купли-продажи, то продавец должен заплатить государству НДФЛ 13% от стоимости доли, превышающей 1 млн. рублей.

Либо, если ранее доля собственником приобреталась возмездно, уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи доли. Если доля находилась в собственности более трёх лет – налог не платится.

Такой же порядок исчисления налога действует, если доля в квартире передаётся по соглашению об отступном по договору займа.

В случае дарения доли, одаряемый должен уплатить НДФЛ 13% от стоимости полученной доли. Однако, если одаряемый, является близким родственником дарителя, то от налога он освобождается.

Если Вы хотите продать долю в квартире, то обращайтесь к нам за профессиональной правовой и риэлтерской помощью. Наши телефоны 40-929-40.

Адвокат Оксана Вашанова © МОКА «Правовая Защита»

Источник: http://xn------5cddkbkcp6avj1bekrnb1al2syb.xn--p1ai/stati/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Как продать большую долю в квартире

30.09.2019 | 10:00 18293

Как продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением сделки и что может измениться в ближайшее время с точки зрения законодательства.

Долгое время сделки с долями считались наиболее криминализированной частью рынка недвижимости. Сейчас этому положен конец, а в скором времени условия совершения таких сделок станут еще более жесткими.

Доля-долюшка

Но обо всем по порядку. Для начала разберемся: что есть доля?

Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс в статье 244. Итак, это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащее им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить, и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать – тогда это совместная собственность.

По данным Росреестра за 2019 год, в долевой собственности в Москве находится 45% всех квартир, в Санкт-Петербурге – 86%, в Екатеринбурге – 52%.

Представление, будто в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре, – не более чем заблуждение. Коллективной собственностью могут быть и квартиры в новостройках, в том числе недавно сданные.

Типична ситуация, когда доли возникают в результате развода супругов, совместно приобретавших квартиру. Или когда умирает владелец, а его родственники вступают в права наследства.

В более старых домах основная причина возникновения совместной собственности – это приватизация жилья: квартира оформлялась сразу на всех имеющих такое право.

Кто покупает и зачем

Вроде бы доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть все же категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. В первую очередь это иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит взять, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Вторая категория покупателей доли – те, кто приобретает ее с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят.

И, наконец, третий тип покупателей – риэлторы, то есть профессиональные участники рынка. Они выкупают доли, рассчитывая впоследствии на оставшуюся жилплощадь, чтобы потом продать целую квартиру.

Это получается, конечно, не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат.

Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

Привлекают дешевизной

В 2014 году вступил в силу так называемый закон о резиновых квартирах (376-ФЗ). Затем последовал ряд судебных определений и разъяснений. В результате в Петербурге сложилась практика, по которой собственник доли может получить право фактического проживания и прописки только в том случае, если владеет долей не менее 4 кв. м жилой площади.

Структура рынка изменилась. Все, что меньше 4 кв. м, стало практически невостребованным. Цены на них – от 50 тыс. руб.

Затем идут доли «под прописку», 4 метра и чуть больше, они стоят уже от 200 тыс. руб.

Вдвое (а то и более) дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, а вот порядок пользования с привязкой к конкретной комнате определить невозможно. Например, 1/2 однокомнатной квартиры.

Долой криминал!

Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей все чаще ассоциировались с мошенничеством. И в большинстве случаев небезосновательно. С помощью фиктивного дарения доли, притворных сделок недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но законодатель проснулся и положил предел беззаконию.

С 2015 года в России для всех сделок по возмездному отчуждению долей стало обязательным нотариальное удостоверение.

А с июня 2016 года действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости (в том числе и при дарении) должна оформляться исключительно через нотариуса.

Профессионалы рынка (и сами нотариусы) говорят о том, что эти нормы пошли на пользу, и порядка стало больше, а криминалу выставлен жесткий заслон.

По действующему законодательству, правом преимущественного выкупа доли в квартире сегодня, как, впрочем, и раньше, пользуются сособственники продавца.

Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение о продаже должно быть составлено в письменной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли может быть выслано сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Лазейка в этом механизме в свое время была найдена такая. Собственник доли сначала дарил ее маленькую часть (в пересчете на квадраты такой подарок мог составить 1 кв. м), после чего уже без проблем с законом продавал новому сособственнику оставшуюся часть.

Без нотариуса никак

Теперь эта лазейка закрылась. Сегодня, дарите вы долю или продаете ее, без нотариата сделать это невозможно. Подразумевается, что именно нотариус должен проверить, не является ли сделка дарения притворной, маскирующей скрытую сделку купли-продажи. Кстати, нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями сегодня составляет 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Нотариус обязан удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе. Безусловно, могут быть сложности: не всегда легко выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. Зато добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно ускоряет процесс ее регистрации.

Еще жестче

В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части конкретизации прав собственника жилого помещения)».

Он предполагает, что для прописки уже будет недостаточно «микродоли». Минимальную долю предлагается привязать к учетной норме – для Петербурга это 10 кв. м в отдельной квартире и 15 кв.

м в коммунальной.

Второе чтение состоится скорее всего уже в 2020 году, и есть основания полагать, что законопроект пройдет.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Владельцу доли, чтобы получить максимальную цену за свой объект, нужно договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого. Но это удается довольно редко.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. Если нет согласия с сособственниками, процесс может затянуться на неопределенное время. В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.

В 2019 году предложение в данном сегменте рынка существенно выросло, и уровень цен снизился. Почему стали больше продавать? Потому что заработала система взыскания долгов с собственников за коммунальные платежи. Теперь это происходит, можно сказать, автоматически.

Игорь Воронин    Vinicius Amano on Unsplash   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250135/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.