Как продается квартира под ипотеку

Содержание

Риски при продаже квартиры по ипотеке: минусы и риски для продавца

Как продается квартира под ипотеку

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Дополнительно читайте статью о Продажа квартиры и риски продавца

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  • одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  • сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  • получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  • Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  • Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-prodazhe-kvartiry-ipoteke.html

Как правильно продавать ипотечную квартиру

Как продается квартира под ипотеку

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие третьей стороны – банка, который должен одобрить ее. В статье расскажем, законна ли реализация недвижимости с обременением и на что следует обращать внимание при проведении сделки.

Краткое содержание

Права участников ипотечной сделки регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Согласно ст. 29 настоящего нормативного акта, заемщику разрешается использовать ипотечную жилплощадь по назначению. Это значит, что он может не только проживать в ней, но и:

  • зарегистрироваться самому и/или прописать третьих лиц;
  • сдавать в аренду, получая из имущества доход.

Однако если речь идет о распоряжении жилплощадью, возникают ограничения. В соответствии со ст.37 №102-ФЗ, заемщик может менять, дарить или продавать ипотечное имущество только с согласия банка, выдавшего кредит. При нарушении данного условия, сделка может быть оспорена, а имущество, согласно ст. 301 ГК РФ, переходит в собственность банка.

Таким образом, продать ипотечную квартиру можно, но только с согласия кредитора.

Варианты продажи

Есть четыре законных способа продать квартиру в ипотеке. Рассмотрим подробно каждый из них.

Досрочное погашение

Это самый простой для понимания, но самый сложный для реализации способ реализации ипотечной недвижимости из-за сложностей с поиском покупателя.

Процедура заключается в погашении им остатка долга, после чего обременение аннулируется и квартира переоформляется на нового собственника.

Такой способ называют «доверительным», так как покупатель несет основной риск, закрывая ипотеку до оформления акта приема-передачи имущества.

Чтобы обезопасить его, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, а после снятия обременения – основное соглашение с перерегистрацией объекта недвижимости.

Такая сделка подходит для всех типов недвижимости на первичном и вторичном рынке. Но из-за высокого риска покупателя, чаще применяется при продаже новостройки на этапе строительства.

Погашение ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк является непосредственным участником сделки, как получатель задатка. Отличительная особенность метода – использование двух депозитарных ячеек с разными условиями:

  • в одну кладется сумма задатка (в размере невыплаченного жилищного кредита);
  • в другую – остаток стоимости недвижимости.

Такой вариант сделки наиболее безопасный, так как риски для каждой стороны минимальны:

  • покупатель не откажется от соглашения – он уже заплатил банку;
  • продавец не сможет присвоить деньги – они вернутся к покупателю в случае отмены договора (в том числе, при возникновении форс-мажорных обстоятельств);
  • банк гарантированно получает остаток долга, выступая гарантом сделки.

Единственный минус – процедура фактически контролируется финансовой организацией, которая определяет все даты. Это не всегда удобно для остальных участников сделки.

Такой вариант продажи ипотечной собственности самый распространенный и одинаково часто применяется как для первичного, так и вторичного рынка.

Продажа долговых обязательств

Второе название данного способа продажи ипотечной квартиры – перезайм. Он предполагает оформление нового кредитного договора, по которому долг погашается другим заемщиком. При этом закладная по-прежнему находится в банке.

Данный вариант продажи самый сложный, так как он несет риски для банка – нет гарантий, что новый заемщик будет платить так же добросовестно, как и предыдущий. Это значит, что получить согласие на продажу будет труднее всего.

Если потенциальный покупатель подходит под требования кредитора (имеет стабильный доход и положительную кредитную историю), то шансы на одобрение сделки повышаются, но по сравнению с другими методами продажи, остаются невысокими.

Такой вариант подходит для всех типов недвижимости, при оформлении сделки, кредитный договор может быть заключен как на прежних, так и на новых условиях.

Продажа квартиры банком

Это самый неприятный вариант реализации объекта недвижимости, он применяется, если заемщик:

  • допустил длительные просрочки;
  • сообщил банку о невозможности дальнейшего погашения долга.

Обязательное условие – согласие кредитора и владельца жилплощади, но у последнего, как правило, нет выбора. Сделка безопасная для всех участников – продажа проводится со специальных торговых площадок.

Такой метод применятся для квартир в проблемной ипотеке – банк идет на продажу после того, как все другие способы получения долга исчерпаны.

Как договориться с банком

Итак, ключевое условие для реализации недвижимости с обременением – получение согласия кредитора.

Чтобы договориться с банком о продаже ипотечной квартиры нужно направить соответствующий запрос в финансовую организацию и дождаться ответа.

Заявление подается письменно, по форме, установленной финансовой организацией. Срок ожидания ответа – до 10 рабочих дней, но обычно вопрос решается быстрее.

Получение согласия зависит от следующих факторов:

  • способ реализации ипотечной собственности;
  • срок выплаты процентов по займу – чем меньше осталось до полного погашения, тем выше шансы на одобрение сделки;
  • состояние и рентабельность жилплощади;
  • использование депозитарных ячеек для расчета;
  • обращение покупателя в данный банк для получения ипотеки (если планируется перезайм).

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Общий порядок продажи ипотечной квартиры следующий:

  1. Получение разрешения от банка.
  2. Поиск покупателя и согласование условий продажи.
  3. Проведение сделки.

В зависимости от способа продажи, этапы процедуры различаются. Рассмотрим их подробнее.

При досрочной уплате

Если выбран такой способ продажи, нужно:

  • получить согласие банка;
  • определить остаток долга вместе с финансовой организацией;
  • оформить предварительный договор купли-продажи с нотариальным заверением (обязательно нужно указать, что покупатель погашает ипотеку вместо продавца и остаток задолженности вносится в виде аванса или задатка);
  • выписать из жилплощади всех зарегистрированных лиц, в том числе, несовершеннолетних (с согласованием с органами опеки и попечительства);
  • получить у покупателя задаток;
  • внести его на ипотечный счет, закрыть долг и снять обременение;
  • подписать основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности;
  • получить остаток суммы и завершить сделку.

Это самый быстрый способ продажи, при котором согласие банка имеет минимальное значение. Но он самый рискованный для покупателя, так как продавец может выйти из сделки в любой момент. Благодаря нотариальному заверению, покупатель может вернуть уплаченные средства, но решение вопроса в судебном порядке сильно затягивает этот процесс.

Если долг погашается в ходе сделки

Такой способ продажи предполагает следующие этапы:

  • получение согласия банка и определение остатка долга;
  • открытие двух ячеек, в которые покупатель закладывает денежные средства: в одну для кредитора (в размере задолженности), в другую – для продавца;
  • подписание договора купли-продажи и регистрация сделки;
  • получение продавцом денег из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • выдача покупателю погашенной закладной и снятие обременения;
  • получение продавцом денег из второй ячейки.

Если оформляется перезайм

При продаже квартиры вместе с долговыми обязательствами нужно:

  • уведомить банк о намерении продать жилье и досрочно погасить ипотеку;
  • найти покупателя, желающего взять эту квартиру в кредит (минимальный размер первого взноса должен соответствовать остатку долга);
  • заключить договор о задатке с нотариальным заверением (обязательно нужно указать банк, в котором оформляется новый ипотечный заем);
  • получить от продавца первый взнос и погасить долг;
  • снять обременение;
  • передать документы в банк, в котором планируется оформление нового ипотечного кредита (перечень устанавливается финансовой организацией);
  • пройти процедура оценки (оплачивается покупателем).

Если кредитор одобряет нового заемщика, остается подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку и получить остаток суммы от покупателя.

Если продает банк

В этом случае сделка предполагает следующие этапы:

  • подписание заемщиком согласия на продажу жилья банком;
  • оценка объекта недвижимости, выставление на торги и поиск покупателя (обычно это длительный процесс, предполагающий постепенное снижение стоимости квартиры, на которое продавец не может повлиять);
  • открытие двух ячеек – первая с суммой долга, вторая с деньгами для продавца (если ипотека оформлена недавно, вторая ячейка может быть пустой);
  • оформление договора купли-продажи, снятие обременения и получение банком остатка долга;
  • регистрация перехода права собственности и открытие ячейки для продавца.

При таком варианте продажи стоимость квартиры сильно занижается, так как банку нужно вернуть только свои средства и интересы продавца его не волнуют.

Документы для продажи

Для разных вариантов сделки потребуются следующие документы:

  • удостоверения личности всех собственников жилплощади (паспорта и свидетельства о рождении лиц младше 14 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственником несовершеннолетний (предоставляется только в том случае, если сделка не ухудшает жилищные условия ребенка);
  • согласие на сделку второго супруга (если квартира приобреталась после заключения брака);
  • акт об оценке объекта недвижимости.

Окончательный список формируется банком, в зависимости от конкретных условий сделки.

Возможные нюансы

Что еще нужно знать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Уплата налогов. Она осуществляется по стандартной схеме: нужно уплатить 13% от вырученной суммы, если квартира продается по цене, превышающей ту, по которой покупалась, а срок владения недвижимостью менее 3-х лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года – менее 5 лет).
  2. Военная ипотека. Предполагает, что жилье находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны (№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004). Это значит, что уведомить о намерении продать ипотечную квартиру нужно не только кредитора, но и ФГКУ «Росвоенипотека». В остальном схема продажи не отличается от гражданской ипотеки, но чаще используется вариант досрочного погашения.
  3. Если использован материнский капитал. В этом случае детям должны быть выделены доли, а сделка согласована с органами опеки. В противном случае она может быть признана недействительной, в том числе, оспорена детьми после достижения совершеннолетия.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке предполагает более сложную схему, чем стандартная сделка. Но при этом риски продавца минимальны, благодаря тесному сотрудничеству с банком.

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/props/prodazha-kvartiry-v-ipoteke

Продажа квартиры под ипотеку рисков не создаст

Как продается квартира под ипотеку

На сего­дняш­ний день рынок жилой недви­жи­мо­сти дав­но уже под­чи­ня­ет­ся новым пра­ви­лам. Лишь еди­нич­ные квар­ти­ры про­да­ют­ся за налич­ные денеж­ные сред­ства, а все осталь­ные сбы­ва­ют­ся посред­ством кре­ди­то­ва­ния.

По этой при­чине люди ред­ко стал­ки­ва­ют­ся с непо­ни­ма­ни­ем со сто­ро­ны вла­дель­цев квад­рат­ных мет­ров, ведь они отлич­но зна­ют, что нако­пить столь огром­ные сум­мы почти нере­аль­но. Неуди­ви­тель­но, что о про­да­же квар­ти­ры под ипо­те­ку зна­ют почти все семьи, поэто­му сво­бод­но согла­ша­ют­ся на сдел­ку.

Тем не менее, у неко­то­рых все же закра­ды­ва­ют­ся сомне­ния, а зна­чит, сто­ит поэтап­но прой­ти весь про­цесс, что­бы отыс­кать воз­мож­ные рис­ки.

Какие рис­ку суще­ству­ют при про­да­жи квар­ти­ры под ипо­те­ку

Этапы покупки квартиры под ипотеку

Подроб­но рас­смот­реть все дей­ствия со сто­ро­ны заем­щи­ка, про­дав­ца и бан­ка почти невоз­мож­но. Одна­ко основ­ные момен­ты выде­лить реаль­но, поэто­му имен­но на них сле­ду­ет оста­но­вить­ся. Толь­ко в этом слу­чае удаст­ся узнать, насколь­ко реаль­но появ­ле­ние даже мини­маль­но­го рис­ка. О каких же эта­пах идет речь?

  1. Про­вер­ка и оцен­ка квар­ти­ры;
  2. Под­го­тов­ка жилья к сдел­ке;
  3. Пере­да­ча недви­жи­мо­сти в каче­стве зало­га;
  4. Пере­да­ча денеж­ных средств.

На самом деле тон­ко­сти про­це­дур рас­кры­ва­ют мно­же­ство нюан­сов, кото­рые помо­га­ют про­дав­цу почув­ство­вать без­опас­ность.

Тем более что доку­мен­ты на квар­ти­ру до само­го послед­не­го момен­та оста­ют­ся в его руках.

Соот­вет­ствен­но, рис­ки соб­ствен­ни­ка сво­дят­ся к мини­му­му, поз­во­ляя изба­вить­ся от самых непри­ят­ных мыс­лей. Теперь пора поэтап­но рас­смот­реть дей­ствия с недви­жи­мо­стью.

Проверка и оценка квартиры

Перед про­да­жей квар­ти­ры под ипо­те­ку обя­за­тель­но осу­ществ­ля­ет­ся ее про­вер­ка и оцен­ка.

Состо­я­ние жилой недви­жи­мо­сти долж­но быть иде­аль­ным, что­бы финан­со­вая орга­ни­за­ция пол­но­стью убе­ди­лась в сохра­не­нии и уве­ли­че­нии ее сто­и­мо­сти в пред­сто­я­щие годы.

По этой при­чине сна­ча­ла поку­па­те­ли, а потом и пред­ста­ви­те­ли бан­ка посе­ща­ют каж­дую ком­на­ту, убеж­да­ясь в оцен­ке.

После это­го обя­за­тель­но заем­щи­ку при­дет­ся обра­тить­ся в фир­му по оцен­ке недви­жи­мо­сти.

Полу­чен­ные от спе­ци­а­ли­стов доку­мен­ты потре­бу­ют­ся для опре­де­ле­ния сум­мы после­ду­ю­ще­го зай­ма, а зна­чит, они долж­ны обла­дать юри­ди­че­ской силой.

Неуди­ви­тель­но, что отдель­ные финан­со­вые орга­ни­за­ции пред­по­чи­та­ют само­сто­я­тель­но ука­зы­вать, куда имен­но сле­ду­ет обра­тить­ся для полу­че­ния дан­ных о реаль­ной цене.

На дан­ном эта­пе един­ствен­ной непри­ят­но­стью, с кото­рой может столк­нуть­ся про­да­вец, явля­ет­ся невоз­мож­ность завы­ше­ния сто­и­мо­сти.

Разу­ме­ет­ся, мно­гим людям хочет­ся пере­дать доку­мен­ты с боль­шой выго­ды, но экс­пер­ты посту­пить подоб­ным обра­зом не поз­во­лят.

Хотя дан­ный нюанс никак не повли­я­ет на совер­ше­ние сдел­ки куп­ли-про­да­жи и пере­да­чу денеж­ных средств чело­ве­ку.

Подготовка жилья к сделке

Если банк пол­но­стью согла­ша­ет­ся на пред­став­лен­ные доку­мен­ты и дан­ные по жилой пло­ща­ди, начи­на­ет­ся под­го­то­ви­тель­ный этап. Дело в том, что заем­щи­ку важ­но сохра­нить буду­щее зало­го­вое иму­ще­ство в отлич­ном состо­я­нии. По этой при­чине он в обя­за­тель­ном поряд­ке при­бе­га­ет к стра­хо­ва­нию.

Этот момент не таит в себе рис­ки, наобо­рот, он под­ска­зы­ва­ет соб­ствен­ни­ку, что отказ уже не после­ду­ет.

День­ги тра­тят­ся поку­па­те­лем, но выпла­ту при малей­шем повре­жде­нии или неожи­дан­ном пожа­ре полу­ча­ет про­да­вец. Сле­до­ва­тель­но, бес­по­кой­ство сра­зу долж­но сво­дить­ся к мини­му­му.

Если же сомне­ния оста­лись, мож­но обра­тить­ся в стра­хо­вую ком­па­нию и уточ­нить подроб­но­сти.

Передача недвижимости в качестве залога

Прав­да, мини­маль­ные рис­ки все-таки появ­ля­ют­ся. Дело в том, что сдел­ка куп­ли-про­да­жи осу­ществ­ля­ет­ся до пере­во­да денеж­ных средств на счет соб­ствен­ни­ка.

В этом глав­ная непри­ят­ность, кото­рая часто застав­ля­ет людей дер­жать доку­мен­ты в руках до послед­не­го момен­та.

Конеч­но, при­сут­ству­ют сви­де­те­ли, но все-таки мошен­ни­че­ства в нынеш­ние вре­ме­на слу­ча­ют­ся слиш­ком часто, что­бы дове­рять даже круп­ней­шим бан­кам.

Важ­но, что в момент под­пи­са­ния дого­во­ра, квар­ти­ра мгно­вен­но пре­вра­ща­ет­ся в зало­го­вое недви­жи­мое иму­ще­ство.

Соот­вет­ствен­но, оно потен­ци­аль­но пере­хо­дит во вла­де­ние финан­со­вой орга­ни­за­ции.

Где же тогда денеж­ные сред­ства? Они пере­чис­ля­ют­ся на бан­ков­ский счет про­дав­ца сра­зу после того, как при­хо­дят окон­ча­тель­ные доку­мен­ты из реги­стра­ци­он­ной пала­ты.

Пожа­луй, этот этап про­да­жи квар­ти­ры под ипо­те­ку оста­ет­ся наи­бо­лее сомни­тель­ным для соб­ствен­ни­ков. Им при­хо­дит­ся сра­зу пере­да­вать пра­ва на жилье, но денеж­ные сред­ства еще не попа­да­ют им в руки. Одна­ко сомне­вать­ся не сле­ду­ет, так как суще­ству­ет два гаран­та чисто­ты сдел­ки.

  • Пред­ста­ви­тель бан­ка;
  • Пред­ста­ви­тель реги­стра­ци­он­ной пала­ты.

Пред­ста­ви­те­ли обя­за­тель­но кури­ру­ют сдел­ку куп­ли-про­да­жи, поэто­му соб­ствен­ник нико­гда не столк­нет­ся с мошен­ни­че­ством. Наобо­рот, дого­во­ра состав­ля­ют­ся таким обра­зом, что­бы в них не было ника­ких лазе­ек или «под­вод­ных кам­ней». Из-за это­го про­дав­цы спо­кой­но под­пи­сы­ва­ют доку­мен­ты, а потом дожи­да­ют­ся пере­чис­ле­ния.

Передача денежных средств

Послед­ним эта­пом сдел­ки явля­ет­ся пере­да­ча денеж­ных средств.

При оформ­ле­нии ипо­те­ки она про­ис­хо­дит посред­ством бан­ков­ских сче­тов, поэто­му мошен­ни­ки не могут про­ник­нуть в дан­ную сфе­ру дея­тель­но­сти финан­со­вых орга­ни­за­ций.

Про­да­вец полу­ча­ет пере­вод напря­мую от бан­ка, а зна­чит, поку­па­тель не участ­ву­ет в про­цес­се. Так что и в этом момен­те рис­ки све­де­ны к нулю.

В момент пере­да­чи денеж­ных средств про­да­вец уже не явля­ет­ся вла­дель­цем, ведь доку­мен­ты на зало­го­вое иму­ще­ство пере­шли в руки ново­го соб­ствен­ни­ка.

Хотя этот нико­го не сму­ща­ет, банк до послед­не­го момен­та кури­ру­ет сдел­ку, поэто­му бес­по­ко­ить­ся о непри­ят­ных неожи­дан­но­стях не сле­ду­ет. Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, что ни в коем слу­чае не допус­ка­ют­ся нару­ше­ния со сто­ро­ны заем­щи­ка.

Его пра­ва и обя­зан­но­сти подроб­но опи­са­ны в пунк­тах дого­во­ра об ипо­те­ке, поэто­му он их не нару­шит.

Особенности договора купли-продажи

Кро­ме того, перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра куп­ли-про­да­жи мож­но отме­тить важ­ное допол­не­ние, отме­чен­ное реги­стра­ци­он­ной пала­той.

Дело в том, что доку­мен­ты рас­ска­зы­ва­ют о том, что сдел­ка заклю­ча­ет­ся с при­вле­че­ни­ем кре­дит­ных денеж­ных средств.

Этот момент так­же важен имен­но для про­дав­ца, так как за счет него появ­ля­ет­ся еще один пункт без­опас­но­сти. В чем же осо­бен­ность такой при­пис­ки?

По усло­ви­ям дого­во­ра, если через 10 дней после пере­да­чи прав соб­ствен­но­сти день­ги не посту­пят на счет про­дав­ца, дого­вор раз­ры­ва­ет­ся. Такие тон­ко­сти ста­ли ука­зы­вать­ся не так дав­но, так что мно­гие люди еще не успе­ли узнать ниче­го о них.

Прак­ти­ка пока­зы­ва­ет, насколь­ко важ­но такое допол­ни­тель­ное ука­за­ние. Оно поз­во­ля­ет про­дав­цу при малей­ших сомне­ни­ях разо­рвать сдел­ку, вер­нув все в исход­ное состо­я­ние.

Хотя после это­го заем­щи­ку банк не выдаст кре­ди­та, поэто­му чело­век обя­за­тель­но совер­шит пере­да­чу денег.

Продажа под ипотеку надежна

Про­во­дя парал­ле­ли со стан­дарт­ны­ми сдел­ка­ми, сра­зу мож­но уви­деть, насколь­ко оши­боч­но мне­ние соб­ствен­ни­ков, кото­рые сомне­ва­ют­ся в чест­но­сти бан­ков.

В нынеш­ние вре­ме­на спо­кой­нее под­пи­сать дого­вор в при­сут­ствии спе­ци­аль­но назна­чен­ных пред­ста­ви­те­лей, чем наде­ять­ся на чест­ность поку­па­те­ля на каж­дом эта­пе куп­ли-про­да­жи.

В этом уве­ре­ны мно­го­чис­лен­ные семьи, кото­рые уже близ­ко позна­ко­ми­лись с подоб­ны­ми дей­стви­я­ми.

Пусть бес­по­ко­ят доку­мен­ты на жилье, кото­рые пере­да­ют­ся чуть рань­ше денеж­ных средств.

Дан­ный нюанс не ста­нет объ­ек­том мошен­ни­че­ства, так как в этот момент банк и стра­хо­вая ком­па­ния уже отве­ча­ют за дей­ствия заем­щи­ка.

Из-за это­го даже риэл­то­ры нача­ли сове­то­вать­ся согла­шать­ся на подоб­ные пред­ло­же­ния, так как они обес­пе­чи­ва­ют спо­кой­ное под­пи­са­ние дого­во­ра.

Продажа через финансовую организацию

Прав­да, сего­дня осо­бой попу­ляр­но­стью поль­зу­ет­ся покуп­ка жилья под мате­рин­ский капи­тал, кото­рую кури­ру­ют неболь­шие финан­со­вые орга­ни­за­ции.

Круп­ные бан­ки выдви­га­ют слиш­ком жест­кие тре­бо­ва­ния, поэто­му семьи отка­зы­ва­ют­ся от их услуг.

В этом слу­чае появ­ля­ют­ся допол­ни­тель­ные сомне­ния, ведь отсут­ствие репу­та­ции не поз­во­ля­ет убе­дить­ся в том, что посред­ник сам не ста­нет мошен­ни­ком.

Не сто­ит забы­вать о том, что сер­ти­фи­кат о мате­рин­ском капи­та­ле явля­ет­ся госу­дар­ствен­ным доку­мен­том.

При этом суще­ству­ют жест­кие тре­бо­ва­ния, кото­рые нель­зя нару­шать, соот­вет­ствен­но, финан­со­вая орга­ни­за­ция из-за отно­си­тель­но неболь­шой сум­мы не захо­чет стал­ки­вать­ся с судеб­ным раз­би­ра­тель­ством. Сле­до­ва­тель­но, даже такие сдел­ки отли­ча­ют­ся чисто­той.

Ипо­теч­ные сред­ства – это слож­ный вопрос, бес­по­ко­ив­ший про­дав­цов квар­тир на про­тя­же­нии дол­гих лет. Сей­час им пора поза­быть обо всех сомне­ни­ях и с радо­стью согла­шать­ся на сдел­ку куп­ли-про­да­жи.

Един­ствен­ным ее мину­сом ста­нет дли­тель­ное ожи­да­ние, хоть оно и про­хо­дит в про­цес­се оформ­ле­ния всех доку­мен­тов.

В осталь­ном же банк и реги­стра­ци­он­ная пала­та созда­ют ком­форт­ные усло­вия, исклю­чая даже подо­зре­ния на факт мошен­ни­че­ства.

(27 4,22 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/prodazha-kvartiry-pod-ipoteku.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Как продается квартира под ипотеку

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.
  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Продажа квартир под ипотеку

Как продается квартира под ипотеку

Продажа квартиры под ипотеку стала довольно распространенным явлением. Банки активно развивают этот сегмент, на данный момент трудно найти кредитную организацию, которая не предлагает ипотечных кредитов.

Для покупателей такой займ иной раз является единственной возможностью приобретения собственного жилья.

Рассмотрим подробнее механизм заключения договора купли – продажи с участием банка и риски, которые могут возникать на разных этапах сделки.

Риски продавца на этапах заключения сделки

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Подготовительный этап

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Как продать ипотечную квартиру

Заниматься поисками квартиры или дома можно, но давать свое предварительное согласие на сделку на этом этапе не следует.

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

Предварительное согласие

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

Если в квартире были проведены существенные изменения, не согласованные с контролирующими органами, или же такие изменения не были официально признаны законными, то сделка может не состояться

Заключение такого договора не является обязательным условием, но он гарантирует соблюдение сторонами всех условий предстоящей сделки.

Заключение договора купли-продажи

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

Именно поэтому продавцы неохотно воспринимают такой вариант продажи и считают период от оформления документов до получения полной оплаты наиболее рискованным.

Договор-купли продажи заключается до подписания кредитного договора с банком, что является определенным риском для продавца

На самом деле, в договоре купли – продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

  • сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
  • покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
  • жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.

Покупка жилья в ипотеку может быть с применением сертификата МК или государственных субсидий

Продажа ипотечной недвижимости

Иногда заемщику, выплачивающему ипотечный кредит, приходится продавать заложенное имущество. Это может быть связано с разными причинами: изменилось материальное положение, и нет возможности выплачивать займ в дальнейшем, или же семья, оформившая ссуду, распалась и т.д.

Если заемщик и банк приходят к определенному согласию, то продажа квартиры через ипотеку происходит следующим образом: заемщик или банк находят покупателя, который готов заплатить указанную цену.

При оформлении договора купли-продажи присутствует представитель банка. Часть полученной в результате продажи суммы передается банку для погашения остатка задолженности в полном объеме. Разница между продажной ценой и суммой текущей задолженности остается у бывшего заемщика по ипотечному кредиту.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Обязательным документов при покупке жилья под ипотеку, является страховой полис

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

  • экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
  • полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
  • договор купли-продажи;
  • все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
  • залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

Заключение

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

Источник: https://SBankom.ru/ipoteka/prodazha-kvartir-pod-ipoteku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.