Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая проверка юридической чистоты сделки

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен.

Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки.

Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

1. Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться.

Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг.

В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него.

Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры.

Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

4. «Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

5. Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.

Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру.

Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости.

Юрист из  компании Чистые Пруды  посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье.

Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(10 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/kak-proverit-uridicheskyu-chistotu-kvartiry/

Подробно и пошагово: что ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯТЬ при покупке квартиры? Та самая

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

Есть такой термин «проверка юридической чистоты квартиры». Его используют достаточно часто, но вряд ли многие объяснят, что же включено в это понятие. Точнее даже – что надо обязательно проверить в приобретаемой квартире, чтобы не купить «скелет в шкафу».

1. Итак, главный вопрос – причина продажи? На это половина покупателей не обращают никакого внимания. А зря. Причина продажи должно быть логичной и понятной.

Например, человек продает квартиру и покупает другую – большую или меньшую, или квартиру в другом районе города. Или человек продает и уезжает в другой регион или страну. Или продает и покупает новостройку.

Если причина не логична, это первый повод более внимательно посмотреть на квартиру, документы и личность продавца.

2. Второй, не менее важный фактор – адекватность цены. Если цена слишком низкая, то это так же повод для более пристального внимания ко всем выше перечисленным факторам.

3. Третий фактор – наличие оригиналов документов на квартиру. Если вместо оригиналов предлагаются архивные копии или вообще ксерокопии – см. пункт первый. Ваша осторожность и щепетильность должны зашкаливать в красную зону.

4. Четвёртый фактор- история всех сделок с момента приватизации. Тут важно проследить всю цепочку. Сколько раз квартира переходила из рук в руки, как часто это происходило. Были ли быстрые (с небольшим интервалом) продажи. После анализа истории квартиры можно много о ней рассказать и понять, не было ли подозрительных сделок.

5. Пятый фактор – наличие обременений (залогов, арестов и т. д.). Надо проверять не только то, что сейчас, но и то, что было. Сопоставляя по времени данные об обременениях и переходах права.

6. Шестой фактор – изучаем выписку из домовой книги. Проверяем квартиру на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования (проживания) в квартире. Надо быть полностью уверенным, что квартира не обременена правами третьих лиц.

7. Седьмой фактор- проверяем личность продавца. Надо убедиться, что тот человек, с которым вы имеете дело – действительно собственник квартиры, а не аферист, подделавшийся паспорт и документы.

8. Восьмой – проверяем продавца на предмет, не признан ли он банкротом, или в отношении него не возбуждалось и не ведется ли дело о банкротстве.

9. Девятое – проверяем дееспособность продавца. Состоит или он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Если состоит, лучше от такой покупки отказаться. Если вариант единственный – проводить прямо на сделке медицинское освидетельствование продавца.

10. Десятое – проверяем квартиру на наличие перепланировок. При их наличии, разбираемся, узаконены они или нет, если не узаконены – возможно ли имеющуюся перепланировку вообще узаконить.

11. Одиннадцатое. Изучаем все документы на квартиру и паспорт на предмет ошибок, опечаток и актуальности сроков действия документов и государственной регистрации переходов права.

12. Двенадцатое – проверяем наличие у продавца супруга (супруги) и, соответственно, наличие прав на совместно нажитое имущество.

13. Тринадцатое – если данная квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, проверяем, не был ли использован в качестве погашения долга материнский капитал.

14. Четырнадцатое – если квартира приватизировалась – проверяем, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей при приватизации.

15. Пятнадцатое – проверяем квартиру на предмет долгов по коммунальным платежам, капремонту и электроэнергии.

В зависимости от документов и ситуации по сделке может возникнуть необходимость в дополнительных проверках. Любая сделка с квартирой – это индивидуальный процесс. Если у вас возникают затруднения при проверке «юридической чистоты» сделки, обращайтесь к специалистам, которые смогут вам в этом помочь, в том числе можете обратиться ко мне.

Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prostayanedv/podrobno-i-poshagovo-chto-obiazatelno-proveriat-pri-pokupke-kvartiry-ta-samaia-iuridicheskaia-proverka-chistoty-5f0abd61c941da30fdab3853

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.
 

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

Приобретая жилье, гражданин должен проверить правовой статус нового дома или квартиры. Много нюансов могут влиять на расторжение договора.

В этой статье мы расскажем, как проверить юридическую чистоту жилья, на что обратить внимание, что не забыть.

статьи:

Документы, которые необходимо запросить у продавца квартиры или дома

Прежде всего, юридическую силу имеют документы.

Вы, как покупатель, имеете полное право попросить продавца предоставить для ознакомления и изучения такую документацию:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, пр. По сути, вы можете ознакомиться только со свидетельством.

    В тексте любого свидетельства обозначаются документы, являющиеся основанием для регистрации прав.

  2. Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно выявить, действительно ли гражданин является собственником реализуемой жилплощади, а также главные параметры жилья.

    При этом можно попросить его предоставить как простую выписку, так и расширенную. Безусловно, второй вариант лучше. Там более подробно все расписано.

  3. Выписка из домовой книги. Она будет гласить об отсутствии или наличии зарегистрированных граждан. Ее можно получить в любом МФЦ.

    Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире или доме, были сняты с регистрационного учета.

  4. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Можно сделать запрос в МФЦ или обратиться в управляющую компанию, ТСЖ.

  5. Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Будет говорить о вменяемости и дееспособности продавца.
  6. Доверенность, если интересы и права представляет третье лицо.
  7. Личные документы продавца — паспорт.
  8. Завещание.

    Не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение 3 лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Если необходимо, вы можете просить продавца жилья предоставить и другие бумаги. Главное, чтобы у вас не возникало сомнений.

Ну, а если уж они появились, то можно попросить их принести к нотариусу, юристу. Они помогут определить – подлинный ли документ, есть ли подвох со стороны продавца, если вы приобретете квартиру или дом именно у него.

Проверка продавца – как быть, если недвижимость продается по доверенности?

Вы можете уделить особое внимание личным документам продавца, чтобы избежать недоразумений.

Следуйте таким рекомендациям:

  1. Сверьте паспортные данные. Они должны быть указаны одинаковые — в свидетельстве о праве собственности, в договоре и в паспорте. Если гражданин менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа, удостоверяющего личность. Можно посмотреть и их.

  2. Попросите у продавца копию паспорта и самостоятельно проверьте подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
  3. В случае, когда права продавца представляет доверенное лицо, попросите доверенность. Она должна быть заверена нотариально.

    В ней должно быть обозначено, какими правами обладает доверитель, может ли он распоряжаться имуществом без согласия продавца. Нередко недвижимость продается по доверенности, и владелец не принимает участия в сделке или вообще не в курсе происходящего. Лучше свяжитесь напрямую с собственником для подтверждения факта купли-продажи жилья.

  4. Проконсультируйтесь с юристом, предоставляя копии документов продавца.

Обезопасьте себя заранее, до подписания договора, учитывая наши советы.

Проверка истории недвижимости и даты государственной регистрации договора

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП, имеется вся необходимая информация про историю объекта недвижимости. Там можно ознакомиться со всеми переходами прав собственности, сведениях о бывших и нынешних владельцах жилья.

Поэтому, для того чтобы проверить историю недвижимости, вы должны попросить продавца предоставить вам выписку ЕГРП.

Важно: выписка ЕГРП должна быть актуальна на момент покупки жилья. Старая выписка может содержать неверные данные. Выписка актуальна всего лишь 2 недели.

В выписке также будут указаны все имущественные споры из-за жилья. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Так что, если в течение прошлых этих лет не возникало конфликтов, то можно не сомневаться в чистоте истории недвижимости.

Покупателю следует узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца.

Может быть несколько вариантов:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор мены.
  3. Договор дарения.
  4. Свидетельство о праве на наследство.
  5. Договор ренты.
  6. Решение суда, вступившее в законную силу.

Любой из перечисленных документов должен быть оригинальным. Если продавец его не предоставил, то информацию можно найти в выписке ЕГРП.

Там же обратите на дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.

Если у вас вызывает подозрения поспешная продажа жилья, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником, то стоит хорошо подумать о заключении сделки.

Многие граждане связывают еще историю недвижимости с наличием коммунальных задолженностей. Для того, чтобы проверить, чиста ли квартира или дом перед компаниями ЖКХ, стоит запросить соответствующие справки у продавца квадратных метров.

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д. Такая справка должна быть тоже свежей.

Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

В противном случае, оплачивать долги по коммуналке придется новому собственнику.

Проверка качества жилья – что важно перепроверить перед покупкой?

Для проверки качества приобретаемого жилья, вы должны ознакомиться с техническими документами.

Попросите собственника предоставить бумаги из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире или доме не было незаконных перепланировок или переустройств.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, любые перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. Для узаконивания необходимо подготавливать проект, заверять его в надзорных службах. Если продавец этим не занимался, то это обязательство ляжет на плечи нового владельца.

Учитывайте серьезные перестройки и грубые нарушения, из-за которых проект может обойтись в большую сумму денег.

Например, снос несущей стены. Сложно будет узаконить такой проект.

Но если, допустим, был объединен санузел, то это – не сильное изменение в техническом плане.

Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц

На приобретаемом жилье могут быть обременения.

Перечислим некоторые из них:

  1. Ипотечное жилье.
  2. Квартира, дом находятся в залоге.
  3. Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
  4. Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
  5. Жилье находится в аренде.

Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.

Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.

Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.

Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.

Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться – и заявить о праве проживать там.

Например, это могут быть:

  1. Осужденные и временно выписанные в места изоляции граждане.
  2. Люди, находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер.
  3. Срочники в армии.
  4. Несовершеннолетние дети.

  5. Пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку из администрации или выписку из домовой книги.

Все сведения об отсутствии прописанных лиц необходимо будет указать в договоре купли-продажи квартиры.

Отметим также еще один нюанс. Если собственник состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ проверки наличия третьих лиц – расширенная выписка из домовой книги. В ней обозначаются все зарегистрированные граждане.

Теперь, вооружившись знаниями, вы можете проверять недвижимость, ее статус – и смело заключать договор купли-продажи.

Если же у вас остались сомнения, то стоит обратиться к профессиональным юристам. Они подскажут, как изменить условия в договоре в вашу пользу на законных основаниях и избежать проблем в будущем с новым жильем.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1345-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj-samostoyatelno.html

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.

При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.

В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.

Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.

Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно.

Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки.

Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания.

Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.

Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах.

Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами.

    Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.

  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.

  4. Квартира, приобретенная в браке, – это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.

  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry-pri-pokupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.