Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Содержание

Сделка без дураков: когда передавать деньги при покупке квартиры

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Ксения Зимина Ксения Зимина

При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта.

Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации.

Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Ксения Зимина ИА “Чита.Ру”

Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы.

Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН).

Лучше всего производить расчёты с участием банка.

«Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

Ксения Зимина

Перевод и оплата наличными

Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого.

Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность.

В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

«Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной.

Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту.

Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

Ксения Зимина Ксения Зимина

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга.

Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности.

При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Ксения Зимина

«Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.

Ксения Зимина

Аккредитив

Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Проще говоря, электронная ячейка, деньги на которой перейдут на счёт продавца только тогда, когда право собственности будет официально передано покупателю.

«Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку.

Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей.

Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

Ксения Зимина Ксения Зимина

Щит от мошенников

Сделки с привлечением заёмных средств (кредит, ипотека) идут под дополнительным контролем сотрудников банка.

Если вы переезжаете в другой город и не знаете, к кому обратиться за помощью при совершении сделки купли-продажи, Сергей Булатов рекомендует приобретать квартиру с использованием кредитных средств любого из крупных банков.

В этом случае сотрудники службы безопасности и юристы банка тщательно проверяют приобретаемый вами объект недвижимости и помогают провести сделку.

Главное правило: сумма, передаваемая в виде задатка или аванса, не должна превышать средства, которые не жалко потерять. Например, 50–100 тысяч рублей – средства значительные, но не критичные. Остальную сумму можно спокойно передавать продавцу после регистрации права.

Наталья Аршинская16:15, 27 июля 2018

Источник: https://www.chita.ru/dom/118722/

Как безопасно получить деньги при продаже квартиры

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Передача наличных денег от одного человека к другому при покупке недвижимости – дело, которое сложно назвать безопасным. К тому же, необходимо проверять, настоящие ли деньги.

Потому большинство предпочитают пользоваться услугами банков при расчёте.

Банковские ячейки

Обычно такой способ подразумевает, что наличные средства временно принимаются на хранение в финансовой организации. Деньги хранятся там до тех пор, пока право собственности не перейдёт от одного человека к другому, не завершится полное документальное оформление всей сделки.

Есть три основания, по которым банки могут хранить деньги клиентов:

  1. Заключение трёхстороннего договора. Свои подписи на документе должны поставить представители банка, продавец и покупатель;
  2. Сейфовое ответственное хранение. В данном случае нужно подписать дополнительное соглашение, а не только основное. Свои идентификационные данные предоставляет каждое лицо, которое имеет право забрать из ячейки деньги;
  3. Программы по индивидуальному сейфовому хранению. Договорные обязательства возникают между банком и лицом, которое будет получать деньги.

В данной схеме выполняются простые действия. Продавцу дают ключ от ячейки, внутри которой находится оплата недвижимости. Но ключ ему передают только после того, как сделка завершена. Благодаря такой схеме меньше шансов, что обманут покупателей.

Банки предлагают только платные услуги по хранению денег, условия бывают разными:

  • Дополнительно предоставляется услуга по пересчёту, проверке банкнот на подлинность. Такая ответственность возлагается на кассиров.Деньги кладутся в пакет и опечатываются после проверки, в присутствии всех заинтересованных сторон;
  • Оплата услуги будет зависеть от размера ячеек. Примерно за месяц надо платить 1200-3000 рублей;
  • Сам договор аренды заключается минимум на 1-2 месяца.Программ по понедельной, дневной аренде не существует.

Как и большинство других расходов, ячейку полностью оплачивает покупатель. Но даже в этом случае всегда можно договориться с противоположной стороной.

Что на счёт использования банковского аккредитива

Это лишь одна из возможных альтернатив обычной банковской ячейке.

Гарантирует наивысшую безопасность для каждой операции по передаче денег.

Аккредитивом называют ситуацию, когда покупатель безотзывно обязуется оплатить продавцу оговорённую сумму после того, как последний представит весь пакет документов, оформленный по всем правилам.

Такое соглашение не может быть отменено покупателем в одностороннем порядке, обязательно требуется согласие продавца.

Часто думают, что аккредитивом могут воспользоваться только юридические лица. Но это совсем не так. Услуга доступна и любому дееспособному физическому лицу.

Порядок действий можно кратко описать таким образом:

  • Необходимая сумма денег размещается на банковском счёте, который открывается именно для этого. Банк никому не предоставит доступ к этому счёту, если не выполнить ряд условий;
  • Финансовая организация сама сообщает продавцу о том, что на счёт поступили деньги в не меньшей сумме, чем итоговая стоимость жилья. Это может касаться любой суммы, согласованной между сторонами;
  • Продавец получает эту сумму только после предоставления всех документов, указанных в аккредитиве;
  • Иначе спустя обозначенный срок деньги вернутся к покупателю, как и право совершать любые операции на открытом счёте.

Есть определённые причины, по которым документы в обозначенный срок могут отсутствовать:

  • Неполнота представленного пакета документов, ошибки и нарушения, выявленные в них. Такие задержки обычно происходят по инициативе государственных органов;
  • Полный отказ от регистрации сделки, либо наличие заявления о приостановления её оформления;
  • Уклонение одной из сторон от выполнения своих обязательств.

У этого способа есть определённые недостатки:

  • Увеличение сопутствующих расходов в связи с большой комиссией со стороны банка;
  • На оформление может уходить достаточно много времени.

Что на счёт расчётных центров

Такой вариант подходит для тех, кто хочет расплатиться наличными, но старается выбрать нейтральную территорию для того, чтобы решить задачу. А договор по покупке или продаже при этом подписывается в Регистрационной палате.

Когда деньги выданы, подписывается акт по их передачи от одного лица к другому. Такой документ составляется в количестве трёх экземпляров.

Этот вариант тоже вполне допустим, но он требует определённых мер предосторожности. Отдельно стоит позаботиться о том, чтобы можно было проверить подлинность купюр в случае каких-либо сомнений.

Передача денег будет наиболее безопасной, если в этом деле будут участвовать свидетели. Важно получить расписку о том, что и почему произошло. В документе указываются паспортные данные обеих сторон. О фамилиях свидетелей писать не обязательно, но можно сделать и это.

Зачем нужны Эскро-службы

Названия Эскро-служб получили специальные подразделения, относящиеся к агентствам недвижимости. Они не только контролируют полностью порядок оформления документов, но и организуют взаиморасчёты, проводимые непосредственно агентами компании.

Фактически, третьи лица депонируют у себя денежные суммы, они берут на себя функцию по контролю выполнения обязательств со стороны тех, кто участвует в совершении сделки. Само агентство проверяет и качество купюр, их подлинность.

Есть ли у данного способа недостатки? Безусловно, как и у других вариантов. Например, сами стороны сделки фактически не могут проверить надёжность третьего лица. Потому необходимо тщательно выбирать агентство недвижимости, условия которого кажутся наиболее подходящими.

Когда расчёты проводятся нотариусом

Как правило, в нотариальных конторах всегда есть сейфы.

При взаиморасчётах по сделкам с недвижимостью нотариусы вполне могут выступать в качестве гаранта. Правда, в таких случаях не всегда доступна проверка подлинности купюр.

При отсутствии депозитных хранилищ в банках такой вид услуг будет особенно востребован. Или если нет возможности провести взаиморасчёты через банковские ячейки.

Услуги нотариуса стоят в пределах 1500 рублей, с 2015 года они предоставляют такие возможности официально.

Благодаря этому можно провести всю сделку, не выходя из одного офиса, что очень удобно.

Ценные пакеты, вексельная система расчётов

В этом варианте могут принимать непосредственное участие юрист или страховой агент. Механизм призван обеспечить максимальную безопасность для каждой из сторон.

Работает всё достаточно просто:

  • Рублёвые счета до востребования открываются в банке как покупателем, так и продавцом. Валютные счета тоже можно открыть, если есть необходимость;
  • Договор на аренду банковской ячейки с финансовой организацией заключает только покупатель недвижимости.

В любом договоре описываются условия, на которых доступ к ячейке могут получить вторые лица.

Покупатель на какой-то срок лишается одностороннего доступа к этим средствам. Содержимое средство могут достать либо покупатель со своим уполномоченным представителем, либо продавец с такой же поддержкой. Или в этот момент могут присутствовать три человека сразу.

Но в одиночку такие действия совершать запрещается.

Кроме того, важно иметь договор по продаже или покупки квартиры, зарегистрированной на имя покупателя.

  1. Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем.

    Можно использовать как национальную, так и зарубежную валюту для решения этого вопроса.

    На деньги с этого счёта приобретается сам вексель, оформляется на предъявителя;

  2. Вексель закладывается в банковскую ячейку покупателем, закрывается.

    На следующем этапе начинают действовать условия, описанные в договоре по аренде;

  3. Акт передачи заполняется и подписывается обеими сторонами после того, как они получают официальный договор, прошедший регистрацию.

    Отдельно подписывается акт по передаче ключа продавцу;

  4. После погашения векселя в банке денежные средства перечисляются на счёт продавца.

Покупатель может сам забрать вексель из ячейки только в том случае, если в указанный срок он не получает договор, оформленный по всем правилам. Он тоже должен погасить вексель после получения, описанным выше способом.

Когда сделка не состоялась

Что делать в такой ситуации? Достаточно часто заключению сделок мешают объективные причины, которые ни от кого не зависят. Тогда покупатель в целости и сохранности получает свои деньги. Сумму можно забирать своими же «купюрами».

Может не хватить времени на получении денег из ячеек, если процедура регистрации была приостановлена. Это особенно актуально для тех, кто уже совершил сделку по продаже недвижимости.

Но в этом случае финансовая организация готова просто продлить срок закладки денег.

Тогда продавец уверен в том, что получит всю сумму, а покупатель может рассчитывать на то, что его оплата никуда не пропадёт, если сделка окажется неудачной.

Это актуально и в той ситуации, когда сделка оформляется сразу на несколько квартир, осуществляется обмен. Но главное – доверить передачу денег и оформление документов опытным риелторам, только они могут учесть абсолютно все нюансы.

Помощь профессионалов поможет совершить как можно меньше ошибок, вне зависимости от этапа совершения сделки, продажа и покупка квартиры может оказаться сложной на любом из них.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/kak-bezopasno-poluchit-dengi

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу.

При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности.

Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа.

Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства.

Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами.

Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива.

Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.

Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек.

Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов.

Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса.

Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто.

Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет.

Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

https://www.youtube.com/watch?v=wfj3eSCVgPA

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу.

Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_peredacha_deneg_pri_pokupke_kvartiry/5788

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Получение денег за проданную квартиру, является одним из основных этапов всего процесса сделки купли-продажи. Как и любая сложная и ответственная денежная операция, проведение взаиморасчетов требует определенного внимания и подготовки.

Механизм оплаты стоимости квартиры, тесным образом связан с самой сделкой, то есть с подписанием договора купли-продажи, в котором указывается способ взаиморасчетов. Так же важно контролировать ситуацию на сделке и иметь необходимые договоренности между сторонами сделки.

Сложность денежных расчетов за квартиру заключается в том, что стоимость недвижимости для подавляющего большинства граждан настолько велика, что расчёты за квартиру ощутимо отличаются от похожих операций за многие другие товары.

Очень важно понимать, что каждая сделка уникальна и требует индивидуального подхода. Как уже говорилось выше, способы взаиморасчетов зависят от договоренностей сторон сделки, а так же от места и способа проведения сделки, от инструментов взаиморасчетов (ячейка, аккредитив, номинальный счет и др.

), вида сделки (прямая продажа или альтернативная) и т.д. И все же не смотря на подготовку, понимать общий принцип данной операции будет полезно каждому, кто планирует продавать квартиру.  

Предоплата

Процесс взаиморасчетов начинается с того момента, когда покупатель принял решение купить вашу квартиру и готов ее забронировать, оплатив продавцу некоторую сумму. Эти денежные средства могут называться по-разному: предоплата, задаток, аванс и т.д.

Суть данного действия заключается в том, что бы у покупателя возникли обязательства купить у вас квартиру в определенные сроки и на определенных условиях.

Однако нужно понимать, что и покупатель хочет убедиться, что не зря расстается со своими деньгами, а если конкретнее – он хочет быть уверенным, что вы не передумаете продавать и не скроетесь с деньгами, а если передумаете – то каким образом возместите потерю времени, упущенные возможности и использование его денежных средств.

Когда речь идет о покупке квартиры у продавца, который пользуется услугой риэлтора, то вопрос предоплаты стоит менее остро, так как составление соглашения, как правило, происходит официально в офисе агентства недвижимости.

Однако если продавец частное лицо – необходимо понимать, что на него будут возложены максимальные обязательства, вплоть до уплаты неустойки, если он не успеет, например, вовремя выйти на сделку, передумает продавать квартиру или нарушит другие договоренности.

  Поэтому, главное условие принятия предоплаты за продаваемую квартиру – тщательно проработать и понимать схему и сроки сделки. Особенно это касается тех, кто вместе с продажей своей квартиры, одновременно покупает другую.

  Нужно ясно представлять – когда вы готовы выйти на сделку, где будет проходить сделка, каким образом будут проводиться взаиморасчеты и когда вы готовы физически передать квартиру новому собственнику, т.е. освободить ее.

  В соглашении о предоплате должны быть прописаны все важные пункты: подробное описание сторон сделки (паспортные данные, регистрация по месту жительства),  стоимость квартиры, размер предоплаты, сроки выхода на сделку, размер штрафных санкций и случаи их применения. Так же в документе подробно описывается сам объект недвижимости, адрес, юридические и технические характеристики, есть ли задолженности, если есть – то когда будут погашены, есть ли в квартире зарегистрированные лица – если есть, то когда они будут сняты с регистрационного учета.  Так как покупка квартиры со стороны покупателя является так же рискованной процедурой, нужно быть готовым принять от него определенные требования по предоставлению дополнительных документов, справок из меддиспансеров, а так же прописать в соглашении ряд других условий. В тоже время нужно проследить, чтобы эти условия не создавали риск вашей безопасности.

Подготовка к сделке

Подготовка к сделке заключается в сборе и формировании необходимого пакета документов, утверждении важных условий и определении точного места и времени выхода на сделку. Со стороны покупателя проводится проверка юридической чистоты покупаемой им квартиры.

Взаиморасчеты по продаже квартиры

Если речь идет о том, как безопасно получить деньги за проданную квартиру, то в основном используют индивидуальный сейф или, аккредитив в банке.  Если же вы решили провести продажу квартиры самостоятельно в банке, то необходимо понимать принцип работы схемы передачи денег через ячейку или аккредитив.

  Принцип работы ячейки и аккредитива схож, но есть и различия. Это стоимость услуг банка, статус хранящихся в банке средств и последствия, в случае если банк ненароком «лопнет».

Например, самым популярным способом передачи денег у риэлторов Зеленограда является индивидуальный сейф или как его проще называют, банковская ячейка.

При поверхностном изучении, схема взаиморасчётов выглядит просто – заключаем договор с банком на аренду ячейки, прописываем условия доступа к ячейке продавца и покупателя и закладываем денежные средства в эту ячейку. Иногда у продавца возникает вопрос – а зачем предполагать доступ к ячейке покупателя? Ведь он покупает квартиру, и эти деньги больше ему не будут принадлежать. На самом деле подписание договора купли-продажи еще не гарантирует, что в Росреестре зарегистрируют переход права на нового владельца. Если всплывут какие-то обстоятельства препятствующие переходу права, то регистрацию отменят, а покупателю нужно будет как-то забрать свои деньги. Именно поэтому все эти случаи должны быть учтены в дополнительных условиях к договору аренды банковской ячейки. Так же необходимо грамотно прописать информацию об арендаторах ячейки и условиях доступа продавца к деньгам за проданную квартиру. Ошибки в таких записях могут создать проблемы в получении своих денег продавцом. Проверять правильность всех записей необходимо не только за собой, но и за банковскими работниками.

Наибольший риск совершения ошибок возникает, если в сделке участвуют другие объекты недвижимости, то есть выстраивается цепочка для проведения альтернативной сделки. 

Используем то, что работает

Что бы правильно получить деньги за проданную квартиру, не следует ограничиваться поверхностными знаниями и одним конкретным материалом. 
Если желание самостоятельно провести сделку по продаже квартиры перевешивает какие либо опасения, то необходимо ознакомиться со многими материалами по данной теме, получить консультации специалистов.

Не лишним будет посетить хороший семинар для риэлторов на тему «Как правильно получить деньги при продаже квартиры». И самое главное в данном деле не изобретать велосипед, использовать наработанные методы и совершать какие либо действия лишь в том случае, если вы абсолютно ясно представляете суть проводимой операции и ее схему.

Читайте так же:

Как выгодно продать квартиру?

Источник: https://xn----7sbabgjifasivu3apxbj0a.xn--p1ai/news/sdelki-s-nedvizhimostyu/218/

Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru

Как правильно получить деньги при продаже квартиры

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца.

Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры.

Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

— Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом.

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.

Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег.

В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека).

После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская.

— Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца.

Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.