Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Содержание

Как купить квартиру на вторичном рынке правильно?

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок недвижимых объектов, пригодных для проживания, охватывает различные виды жилья, уже находящиеся в чьей-либо собственности. Процедура приобретения «вторички» должна соответствовать нормам Гражданского Кодекса России.

Реализация сделки требует от продавца и покупателя подтверждения обоюдного соглашения путем подписания договора купли-продажи, помогающего сторонам регламентировать свои права владения и распоряжения недвижимым объектом.

Нормы российского гражданского законодательства допускают к участию в купле-продаже покупателя и продавца или риелтора (риелторское агентство), выступающего в роли продавца, но не обладающего продаваемым объектом на правах собственника.

Какой должна быть приобретаемый квартира

Приобрести бывший в употреблении объект для проживания можно, если:

  1. он прошел процедуру приватизации, иначе гражданское право относит его к объекту, находящемуся в собственности муниципального образования, её жильцов считает нанимателями, которые не имеют право извлечь из её продажи прибыль, заключив договор;
  2. квартира, покупаемая с привлечением ипотечных средств, характеризуется ликвидностью (пользуется спросом на рынке) и оборудована обособленными от прочих обитателей дома местами для приготовления пищи и принятия санитарных и гигиенических процедур.

Как не допустить ошибок

Юридическую грамотность составления договора для реализации покупки и продажи жилого объекта, уже бывшего в чьей-либо собственности, лучше уточнить у нотариуса.

Контора по оказанию нотариальных услуг проводит процедуры инициализации и проверки лиц, принимающих участие в сделке, на соответствие букве закона.

В случае заверения сделки у нотариуса он будет гарантировать законность реализации сделки и обезопасит от возникновения конфликтных ситуаций.

Однако необязательно обращаться за удостоверением договора в нотариальной конторе. Услуги нотариуса по оформлению покупки не бесплатны, но помогают избежать рисков.

Если продавец или покупатель составляют договор без помощи юристов, то они должны знать, какую информацию должны содержать разделы документа:

  • данные паспортов участников сделки;
  • описание продаваемого- покупаемого объекта, с уточнением адреса, площади;
  • наименование документов, в соответствии с которыми можно установить законное правообладателя рассматриваемым объектом жилья;
  • пространственно-временной ориентир заключения сделки (дата, место);
  • цена недвижимости (отображенная в числовом и словесном формате);
  • юридическая ответственность участников сделки;
  • нюансы передачи правобладания жилплощадью;
  • подписи договаривающихся лиц с полноформатной расшифровкой фамилии, имени и отчества.

Внимание!

Когда с оформлением договора покончено, купля-продажа может переходить к следующей стадии — государственной регистрации. Лицо, намеревающееся приобрести квартиру, становится законным правообладателем собственности с момента фиксации записи о свершении сделки в базе РосРеестра.

Как происходит перерегистрация прав собственности?

Регистрационная процедура требует, чтобы продавец и покупатель:

  • подготовили заявления для государственной регистрации купли-продажи (если сделка контролируется нотариальной конторой, то подачей удостоверенного документа занимается её представитель);
  • собрали требуемую гражданским законодательством совокупность документов;
  • оплатили госпошлину;
  • направили заявления и собранные документы в местное подразделение Федеральной службы кадастра для добавления записи в учетную книгу и присвоения порядкового входящего номера в РосРеестре;
  • запросили в регистрирующем органе расписку, свидетельствующую о старте делопроизводственной деятельности, фиксирующую число/месяц/год подачи заявления, наименование прилагаемой документации, размер актов, идентификационные данные, номер реестра учёта и делопроизводственный номер.

В перечень основных документов обязательно включаются:

  • заявление для регистрации (при обращении за помощью специалистов конторы по оказанию нотариальных услуг – одно от уполномоченного лица, при сделке в обоюдном формате – индивидуальные, оформляемые отдельно продавцом и покупателем);
  • договор о купле-продаже жилого объекта, акт о наследовании жилплощади и т.п.;
  • выписка из журнала учета актуальных данных о проживающих на покупаемой жилплощади с указанием количества прописанных жильцов;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • справка из обслуживающих квартиру коммунальных структур об отсутствии задолженности;
  • согласие супруги/супруга, заверенное нотариусом;
  • чек — подтверждение оплаты госпошлины;
  • согласие банка, если покупатель намеревается привлечь ипотечные средства;
  • разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы недееспособных лиц);
  • копии учредительных документов, если одна из сторон является юридическим лицом.

Как передать деньги?

В финале сделки происходит передача денег. Покупатель может приобрести недвижимый объект, продаваемый собственником, за наличный расчет или без использования наличных средств.

По сути, оплата наличными должна производиться покупателем в то время, когда сделка переходит в стадию государственной регистрации.

Однако работа регистрирующего органа занимает некоторый промежуток времени.

Предупреждение

Покупатель может передать средства в момент подачи документации в регистрационный орган. Однако при этом он сильно рискует. Если процедура прервется, нечистый на руку продавец присвоит деньги.

Передача денежной суммы после окончания регистрации чревата риском для продавца. Нечестный клиент, получив акт о приобретении желаемого объекта, может не выполнить своих обязательств перед продавцом и отказаться от оплаты.

Как избежать нежелательных рисков

Есть несколько способов обезопасить стороны от угрозы потери своих финансов при совершении купли-продажи:

  1. оформление расписки о передаче наличных средств от покупателя продавцу, которая желательно должна быть написана и отдана при свидетелях;
  2. осуществление безналичного расчета с использованием временной и кодовой протекции;
  3. применение видеосъемки процесса оплаты покупки покупателем;
  4. обращение в банк, который в качестве посредника будет хранить наличные в течение регистрационного периода.

Как обезопасить себя

Покупка б/у недвижимости может сопровождаться множеством неприятных нюансов.

  1. Выбранная для приобретения жилплощадь может быть арестована или находиться в залоге. Для аннулирования такого риска покупатель может запросить интересующую информацию в Федеральной регистрационной службе.
  2. На право обладания приобретаемой квартирой или долей в ней могут претендовать неизвестные лица, например, потенциальные наследники. Для проверки наличия претендентов на жилплощадь, находящихся за границей или местах заключения, необходимо запросить выписку в Федеральной регистрационной службе и в органах охраны правопорядка.
  3. Состояние «вторички» может не соответствовать техническим нормам. Если при первом знакомстве с квартирой покупатель не заметил трещин за настенными покрытиями, перекрытиями, то расторгнуть заключенную сделку можно только в суде.
  4. Бывшие собственники продаваемой квартиры могли накопить внушительную сумму налоговой или коммунальной задолженности. В связи с этимзаключение сделки неплохо бы предварить получением справок из налоговой службы и управляющей компании.
  5. Интересующая покупателя квартира может располагаться в аварийном доме, нуждающемся в реконструкции либо сносе. Информацию о планах относительно дома, вмещающего интересующую квартиру, можно получить в местном городском органе.

Пример реализации процедуры

Заинтересовавшая покупателя квартира-«вторичка» имеет долги перед коммунальными службами, находится в собственности у четырех участников. Двое из них — супруги, двое – дети, которым нет 18 лет. Квартира продается риелтором, действующим от имени супруги. Муж отбывает срок наказания в колонии. Основной пакет документов на квартиру в полном порядке.

Долг за коммунальные платежи не должен волновать покупателя. Ответственность за его погашение лежит на бывших хозяевах. Нового собственника закон обязывает оплачивать услуги, оказываемые коммунальными службами, с момента приобретения прав на квартиру. Далее продавцу надлежит позаботиться о следующих подготовительных этапах сделки.

Этап 1. Получение разрешения супруга. Заключенному по месту лишения свободы оформили доверенность на право перерегистрации. Это позволило выписать супруга из продаваемого объекта.

Этап 2. Получение разрешения отдела попечительства. Органы опеки обязали родительницу поровну разделить между несовершеннолетними детьми половину стоимости продаваемой недвижимости.

Учреждение попечительства разрешило матери прописать детей в другом пригодном для проживания месте. Мать дала письменное обязательство перевода половины оговоренной цены квартиры на счета детей.

На имя каждого ребенка поступят равные доли от 50% стоимости проданного объекта.

Предупреждение

Когда необходимая документация была получена, заявление направили на регистрацию сделки купли-продажи. По её окончании произошло переоформление квартиры.

Заключение

К выбору квартиры на обширных просторах рынка недвижимости следует подойти юридически подкованным и максимально внимательным человеком.

Малоприятное развитие ситуации в процессе сделки возможно не только в связи с техническим состоянием или юридической «чистотой» интересующего недвижимого объекта.

Любой этап процедуры покупки недвижимого имущества на вторичном рынке может обернуться реализацией описанных выше рисков.

Если потенциальный покупатель жилплощади предпочел новостройке «вторичку», то ему следует принять во внимание следующие рекомендации по реализации процедуры покупки-продажи в этом сегменте рынка:
  1. Роль посредника отношений между участниками купли-продажи договора может играть риелтор из агентства по продаже недвижимости. Стороны могут составить договор самостоятельно или обратиться к услугам нотариуса.
  2. Приобретаемое жилье должно быть приватизированным.
  3. Разногласия или спорные вопросы, возникающие в процессе сделки или после неё, решаются посредством судебных органов.
  4. До подписания договора необходимо проверить подлинность реквизитов и паспортных данных участвующих сторон.
  5. Сделка обретает юридическую силу после завершения государственной регистрации, до этого момента оплата покупателем стоимости приобретаемого объекта может обернуться финансовыми махинациями.
  6. Передача денег может быть зафиксирована на камеру, засвидетельствована третьими лицами или застрахована при помощи банковских услуг.
  7. Подавать заявление на регистрацию следует только тогда, когда есть полная уверенность в «чистоте» квартиры. Убедиться в этом можно, обратившись в государственные структуры, которые предоставят подробные достоверные сведения.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-pravilno.html

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

trotsky1905/Fotolia

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности.

Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы.

Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

Окна выходят на юг, север, восток и запад: у всех есть плюсы

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет.

Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода.

Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

aulito/Fotolia

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить.

Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений.

Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

andersphoto/Fotolia

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок.

Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Не пропустите:

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Загородный дом или квартира?

Документы, необходимые при ремонте

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vybrat_kvartiru_na_vtorichnom_rynke_sovety_pokupatelyam/5278

Покупаем квартиру на вторичке: с чего начать

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

04.10.2018 | 10:00 80400

Выбор и покупка квартиры – всегда стресс. Вы перебираете сотни объявлений, ездите на просмотры, примеряете на себя разные планировки, мысленно обживаете комнаты, расставляете мебель и панически боитесь ошибиться, ведь выбрать надо один-единственный вариант из сотен.

Риэлторы знают: через несколько месяцев после сделки клиентам лучше не звонить. Когда ощущение новизны проходит, подавляющее большинство вчерашних новоселов начинают сомневаться в правильности своего выбора. Мы расскажем вам, как покупать жилье на вторичном рынке, чтобы не пополнять ряды разочарованных.

Оценка финансовых возможностей

Достаньте из тумбочки наличность и пересчитайте. Если удалось набрать от 3 млн до 6 млн руб. – поздравляем. В указанный ценовой диапазон укладывается подавляющее большинство предложений квартирного рынка Петербурга. Если такую сумму набрать не удалось – продолжаем работать и откладывать деньги. Это, конечно, шутка.

В утешение можем сказать, что вы не одиноки. Сегодня уже почти 80% жителей России приобретают жилье за счет ипотечных кредитов. Поэтому еще раз пересчитайте сбережения. Набралось на треть квартиры? Можно думать об ипотеке. Изучите предложения ипотечных банков, а также начните собирать справки о доходах – ваших и членов вашей семьи.

Четыре пятых петербуржцев решают жилищные вопросы на вторичном рынке жилья за счет встречных покупок – одновременных или разнесенных по времени – опять-таки с привлечением кредитов.

То есть для покупки недвижимости они продают другую недвижимость.

Если вы рассчитываете вложить в покупку жилья средства, вырученные от продажи другого недвижимого имущества, самое время провести его инвентаризацию, оценку и предпродажную подготовку.

Примерка территории

С бюджетом определились – можно приступать к поиску? Не спешите. Конечно, каждый в общих чертах представляет, какая квартира ему нужна. Но, сформулировав требования вроде «двухкомнатная квартира от 4 млн до 5 млн руб. в зеленом районе у метро», вы обречете себя на долгие безуспешные поиски и разочарования.

Ведь придется просматривать тысячи объявлений, делать сотни телефонных звонков и ездить по десяткам адресов: сегодня в Купчино, завтра – в Веселый Поселок, послезавтра – на Васильевский остров или на Гражданку. При этом для каждой поездки закладывать по два часа только на дорогу и поиски.

К тому же возможны накладки – хозяин отправился купить пирожные к чаю, агент опоздал со встречи в другом конце города.

А ведь хочется изучить и ассортимент окрестных магазинов, и на детские сады посмотреть, и пешком до метро прогуляться.

Поэтому за полный день больше двух или трех объектов не увидите, а вечером в сумерках легко проглядеть что-то важное – например, свалку, ЛЭП или промзону за окном.

Как действовать правильно? А вот как: начинать не с просмотра квартир, а с «примерки» жилых районов и кварталов на себя. Мы ведь не просто оклеенную обоями бетонную коробку для ночлега выбираем, а интересную и комфортную жилую среду.

Для начала ответьте себе на вопрос, где бы вы хотели жить. Найдите для себя точку притяжения.

Она у каждого из нас своя: парк, где нравится гулять, знакомый с детства район, где живут друзья и родные, или такой, из которого удобно добираться на работу или на дачу…

Так вот, изучите его вдоль и поперек, разведайте его достопримечательности, сады и парки для прогулок, магазины, где будете делать покупки, социальную инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники).

Как изучать местность? Начните с «гуглокарт», краеведческих форумов, групп местных жителей в социальных сетях. Кстати, если речь о недавних новостройках, то территориальных групп обычно несколько, и некоторые из них администрируются представителями застройщика или управляющих компаний и имеют рекламный характер.

В других группах сами жители знакомятся и обсуждают проблемы бытоустройства. Тут вы узнаете много полезного и интересного, что позволит избежать разочарований: например, о транспортной ситуации, перспективах нового строительства, очередях и наличии мест в детских садах.

Если вы по натуре исследователь, можно пойти дальше. Например, изучить преобладающие в районе типы и серии домов, их основные плюсы, минусы, оценить, подойдут ли вам планировки типовых квартир. Это тоже полезно и позволит экономить время на просмотрах.

Важно иметь в виду, что все мы люди занятые. Поэтому на данном этапе тоже надо отсекать лишнее. Увидели в объявлении номер дома – прежде чем звонить, посмотрите его расположение на картах: может быть, это совсем не то, что вам нужно. 

Телефонные переговоры

Итак, подготовительная работа проведена. Дальше будет проще: вместо сотен звонков – десятки, а вместо десятков просмотров – несколько визитов. Зона поиска определена – можно звонить и договариваться о просмотрах.

Во-первых, кто и на каких основаниях продает – собственник или агент. Многие из нас опасаются иметь дело с агентами, полагая, что вариант «без посредников» будет дешевле. Опыт показывает, что как раз наоборот.

Среди собственников гораздо чаще попадаются, мягко говоря, неопытные и с неадекватными ценовыми запросами. Агент поможет и с проведением сделки, и с оформлением ипотеки.

При этом агентское вознаграждение уже заложено в указанную в объявлении сумму.

Во-вторых, кто собственник и как давно владеет квартирой. Если собственников несколько, потребуется нотариальное оформление. При сроке владения меньше пяти лет нужно будет углубленно изучить юридическую историю – но всему свое время.

В-третьих, на каких условиях продается квартира: прямая продажа или встречная покупка. Во втором случае цена чуть ниже, но оформление сделки, скорее всего, займет больше времени.  

И самое главное. Договариваясь о времени просмотра, обязательно уточните, насколько актуальна цена, указанная в объявлении.

Первый визит

Будьте готовы к тому, что и продавец, и представляющие его интересы агенты склонны приукрашивать действительность, подробно расписывать достоинства объекта и постараются умолчать о недостатках. Формулировка «хорошее состояние», как правило, скрывает «бабушкин ремонт» – освеженные обои, потолки и покрашенные двери, а слова «рядом с метро» – расстояние в несколько остановок.

На что следует обращать внимание при просмотре и какие факторы дают основание снизить цену – материал для отдельной публикации. Пока отметим главное. У каждого объекта недвижимости есть изменяемые и неизменяемые параметры. Они по-разному влияют на его цену и ликвидность («продаваемость»).

Например, неважное техническое состояние – это изменяемый, а потому не критичный для вас фактор, ведь ремонт можно сделать и своими силами. В то же время мы не можем передвинуть дом ближе к метро или изменить пейзаж за окнами. Если эти моменты вас не устраивают – ищите другой объект.

Вам понравилась квартира, но вы хотите торговаться? Прежде еще раз уточните, действительна ли указанная в объявлении цена и что в нее входит – так сказать, для закрепления материала. Ведь бывает так, что на стадии просмотра продавец, не желающий уступать в цене, обещает оставить мебель и бытовую технику, однако, когда дело доходит до сделки, все это оказывается вывезено на дачу.

Поэтому все условия желательно уточнять, уточнять и еще раз уточнять – и при звонках, и при визитах, а впоследствии – внести в договор купли-продажи. Конечно, если вы не юрист и не бизнесмен, то помощь профессионального агента по недвижимости в составлении такого договора придется вам как нельзя кстати.

И последнее. Конечно, покупатель всегда прав. Тем не менее на всех этапах поиска, выбора и подготовки к сделке будьте доброжелательны и пунктуальны. Всегда позвоните, если задерживаетесь или решили отменить просмотр. Только так вы можете рассчитывать на уступки, бонусы и содействие с стороны контрагентов.

Филипп Урбан    pressfoto.ru, Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/248714/

Как правильно купить квартиру без посредников за 7 шагов

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.

Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнатS, кв.мЦенаКонтактыСсылкаСрок продажиПричинаПродавец
1-комнатная323200ФИО, телна объявление3 неделипокупка квартиыпосредник
1-комнатная303250ФИО, телна объявление1,5 месяцасмена регионасобственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявленииКак на самом деле
Не указан есть ли балконВероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположенияквартирыЭто первый или последний этаж
У новой планировки указанбОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировкиУказан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшимиметрами
10 минут пешком и 5 минут натранспортеЗначит, 30 минут пешком и 15 натранспорте
15 минут пешкомЗначит, никогда не доберетесьпешком
15 минут на транспортеЗначит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловаяВероятнее всего угловая
Указано хорошее состояниеЧаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5лет в собсвенностиЧаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа иличистая продажаЧаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткоеЧаще всего это дубль или утка отАН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Как самому купить квартиру на вторичном рынке выгодно и безопасно

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

07.04.2020

Решить жилищный вопрос можно путем приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке на собственные средства или с помощью ипотечного кредитования. Вторичка, как раньше было принято считать, обладает такими недостатками, как устаревшая неудобная планировка, некомфортные условия проживания.

Однако в широком смысле это понятие охватывает недвижимость, на которую уже было однажды зарегистрировано право собственности, в том числе она может быть построена и сдана за год или даже несколько месяцев до продажи.

Вторичное жилье – это огромный жилой фонд, в котором как старые здания еще в хорошем состоянии, так и новостройки, то есть современные, комфортабельные, энергоэффективные дома.

Как самому купить квартиру на вторичном рынке выгодно и безопасно

Если вы интересуетесь тем, как купить квартиру самостоятельно на вторичном рынке и не прогадать – быстро найти, грамотно оценить жилье и заключить сделку, избежав рисков и подводных камней, посетите ежегодный форум «Недвижимость от лидеров».

На мероприятии, которое будет проходить осенью 2020 года, соберутся застройщики, риелторы и эксперты отрасли и с готовностью ответят на интересующие вопросы.

Гости выставки узнают, какие ошибки совершают покупатели квартир и как их избежать, как выгодно купить или продать жилье, надежно ли инвестировать во вторичку и как использовать ее для получения пассивного дохода. Риелторы поделятся профессиональными секретами, которые помогут каждому найти квартиру своей мечты.

Вторичный рынок позволяет выбрать вариант по душе, опираясь на разнообразные приоритетные критерии от технического состояния, метража, планировки до расположения, степени развитости района и удобства пути до центра.

Помимо многообразия решений вторичка привлекает доступной стоимостью – в России цена недвижимости на вторичном рынке ниже, чем на первичном, кроме престижных домов в центре Москвы и зданий, имеющих культурную и историческую ценность.

Есть много причин сделать выбор в ее пользу, и если вы уже определились, осталось узнать, как оформить куплю квартиры самостоятельно, с умом вложив средства и не попавшись на обман.

Виды недвижимости на вторичном рынке – как сузить круг поисков

Поиск жилья следует начинать с определения целей – нужна ли вам квартира в перспективном районе для эффективного вложения капитала, недвижимость определенной площади или соответствующая финансовым возможностям.

Подходящие варианты можно искать в СМИ и в Интернете, на таких ресурсах, как «Циан» и «Авито Недвижимость», изучать доски объявлений в интересующих районах, подключить к поиску друзей и знакомых, задействовав сарафанное радио.

Чтобы самостоятельно купить квартиру без риэлтора, нужно знать, что существуют несколько типов вторичного жилья по цене и качеству:

  • Эконом-класс. Малоэтажные дома старой постройки с неудобной планировкой и небольшой площадью.
  • Стандартное жилье. Квартиры в многоэтажных домах со всеми необходимыми коммуникациями. Есть как однокомнатные, так и двух-, трех- и четырехкомнатные варианты.
  • Комфорт-класс. Жилье в современных домах с удобной планировкой и более высоким уровнем комфорта проживания.
  • Элит-класс. Малоквартирные дома, построенные с использованием дорогих технологий строительства и материалов. Квартиры в таких зданиях могут занимать целый этаж. Имеется облагороженная закрытая внутридомовая территория и охраняемая парковка.

Пользуясь четкими критериями выбора, можно значительно уменьшить количество вариантов и сэкономить время на поиск оптимального объекта.

Основные риски при покупке жилья на вторичном рынке

Главные страхи тех, кто хочет купить квартиру самостоятельно, связаны с незнанием того, как устроен рынок недвижимости и каких подвохов ожидать от вторичного жилья. К ценным рекомендациям, которые можно в более полной форме получить на семинаре в рамках выставки «Недвижимость от лидеров», относятся:

  • Обязательная проверка квартиры на юридическую чистоту. В первую очередь нужно уточнить, действительно ли недвижимость принадлежит продавцу, имеется ли вся обязательная техническая документация (кадастровый паспорт, техпаспорт), не было ли незарегистрированных перепланировок, взять с собственников других долей имущества отказ от преимущества покупки, проверить, кто прописан в квартире и подлинность доверенности, если сделка совершается доверенным лицом.
  • Особое внимание к подозрительно заниженной цене на недвижимость, а также занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Последнее условие может быть поставлено продавцом с целью избежать уплаты подоходного налога с продажи имущества. Для покупателя это чревато многими рисками, в числе которых потеря части средств, не указанных в договоре, в случае расторжения сделки, уменьшение суммы налогового вычета для нового собственника и другими. Подозрительно низкая цена недвижимости может указывать на скрытые дефекты и юридические недостатки.

«Популярными» ошибками тех, кто решился оформить куплю квартиры самостоятельно, являются покупка недвижимости с неузаконенной перепланировкой, с «жильцами», по предварительному договору.

Чтобы не стать жертвой неудачной сделки, лучше воспользоваться помощью специалистов на определенном этапе – если не риелтора, то юриста, который подскажет, как правильно и безопасно заключить сделку.

Подробную консультацию о том, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно, можно получить бесплатно на выставке «Недвижимость от лидеров». Станьте участником форума, забронировав место на нашем сайте.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/kuplya-prodazha-vtorichnogo-zhilya/kak-samomu-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-vygodno-i-bezopasno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.