Как покупают квартиру в ипотеку

Содержание

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Как покупают квартиру в ипотеку

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%.

К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб.

, а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта.

Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости.

Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период.

Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-kvartiru-kotoraja-nahoditsja-v-ipoteke-273934/

Как лучше купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Как покупают квартиру в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, собственник жилья – то есть заемщик, – не имеет права неограниченно распоряжаться ей до момента полной выплаты кредита. А как быть, если больше нет возможности выплачивать кредит? Можно ли продать ипотечное жилье? И как купить ее новому собственнику?

У многих заемщиков может неожиданно измениться финансовое положение, и либо нет возможности платить долг, либо квартира становится не нужна по причине, допустим, переезда. В этом случае необходимо обращаться за помощью к кредитору, чтобы тот одобрил перепродажу залогового имущества.

Первое, что необходимо сделать заемщику, решившему реализовать ипотечную недвижимость – обратиться в банк и получить согласие на такую сделку. Стоит быть готовым к тому, что сотрудники будут дотошно расспрашивать Вас о причинах такого поступка. Обычно это происходит по двум причинам:

  • Во-первых, банк тратит большое количеств времени на проведение и подготовку ипотечной сделки – оценку заемщика, недвижимости и т.д. Сделки относятся к категории высокого риска. Повторять ту же самую процедуру с новым заемщиком, решившим купить ипотечную квартиру – это новые временные затраты.
  • Во-вторых, кредитор теряет таким образом уже проверенного и известного ему клиента, который до этого момента своевременно исполнял свои обязательства. Будет ли так же хорошо платить по кредиту новый заемщик – еще неизвестно. А это влечет за собой определенные риски. Тем не менее, покупатель может повлиять на решение кредитора, подробнее об этом говорим в этой статье.

После того, как продавец уведомил организацию о желании совершить сделку, стороны определяют способ ее проведения. В данном случае, мы говорим о том, как покупателю приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся под обременением. Как все будет происходить на практике?

Покупка ипотечной квартиры в кредит – процедура

Чему определенно можно порадоваться – такая сделка будет идти быстрее. Основным преимуществом покупки уже проверенной кредитно-финансовой компанией квартиры в том, что все документы по ней, ее оценочная стоимость и т.д, уже есть в наличии. И повторно проводить процедуру оценки недвижимости и ее проверки не придется.

Определившись с приобретаемыми квадратными метрами, потенциальному покупателю следует собрать все необходимые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Приблизительный перечень бумаг, требуемых для проведения сделки, представлен по этой ссылке.

Это стандартный пакет

  • Личные документы (паспорт, права и т.д.);
  • Документы о доходах и занятости. Желательно собрать как можно больше бумаг, подтверждающих стабильное финансовое положение. Помимо 2-НДФЛ, предъявляют договор банковского вклада, договор аренды, выписку с карточного счета и д.р. В качестве дополнительного дохода могут быть учтены суммы, получаемые от фриланса;
  • Документы на имущество;
  • Свидетельство о браке или справка о его отсутствии.

Покупатель вместе с продавцом должен обратиться в банк. И здесь есть два способа проведения сделки.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

  • В первом случае, покупатель вносит сумму, необходимую для погашения остатка долга. Продавец подписывает с ним об этом предварительное соглашение. После того, как кредит выплачен, необходимо дождаться закрытия счета и получить закладную. После этого покупатель подает в банк заявку на ипотеку, ее рассматривают, одобряют и происходит переход права собственности новому заемщику после регистрации сделки. Вариант подходит только в том случае, когда денег для первоначального взноса достаточно, а уверенность в том, что кредитор одобрит покупателю заявку, стопроцентная. Можно воспользоваться услугами кредитного брокера, подробнее об этом здесь.
  • Во втором случае, покупатель и продавец сразу обращаются в банк и пишут заявление о намерении перевести долг по жилищному заему. Кредитор рассматривает заявку нового покупателя, в случае ее одобрения с предыдущим заемщиком кредитный договор расторгается, и заключается с покупателем. Расчет организация должна произвести с предыдущим владельцем сама. Покупатель же действует так же, как при обычной ипотечной сделке. Более простой вариант, и гарантий по нему больше – по сути, задача покупателя в данном случае просто предоставить свои документы на рассмотрение, и иметь первоначальный взнос. Ничем практически данная сделка от обычной ипотеки при покупке необремененной квартиры не отличается.

Если Вы собираетесь покупать в кредит ипотечную квартиру, нелишним будет перед непосредственным обращением в банк сперва уточнить информацию у его сотрудников.

В каждом банке процедура может немного разниться, а Вам следует делать правильный выбор, исходя из Вашей ситуации.

Если Вы не уверены в том, что способны сами провести такую сделку, можно обратиться за помощью к опытному риелтору или кредитному брокеру – это повлечет за собой дополнительные расходы, но избавит Вас от головной боли.

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-v-ipoteku/

Как купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Как покупают квартиру в ипотеку

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Как покупают квартиру в ипотеку

Ипотечное жильё находится в залоге у банка — запись об этом есть в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник не может проводить сделки с такой квартирой без разрешения залогодержателя: Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. Но это не значит, что продать или купить заложенную недвижимость нельзя. Просто сама процедура будет чуть сложнее и дольше.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира отошла банку через суд, потому что владелец задолжал по кредиту, то финансовое учреждение продаёт её через публичные торги.

Когда сам собственник решает продать недвижимость в залоге, потенциальные покупатели могут отнестись к этому с подозрением. У ипотеки есть репутация рабства, оковы которого можно скинуть только с последним платежом.

Если человек продаёт квартиру, что‑то не так либо с ним, либо с жильём, считают некоторые.

На деле причин может быть миллион. Собственник решил переехать в другой город по работе или в квартиру побольше из‑за прибавления в семействе. Супруги разводятся, хотят погасить долг и поделить деньги за ипотечную квартиру. У заёмщика изменились финансовые обстоятельства, он не справляется с кредитом и хочет отдать его до того, как ситуация станет непоправимой.

Разумеется, причиной может быть и что‑то неприятное: течёт крыша, в подъезде наркопритон, а управляющая компания собирает столько денег, будто посыпает тротуары зимой кристаллами Сваровски. Но от подобных рисков вы не застрахованы и при покупке квартиры без ипотеки — просто нужно всё проверять.

Сейчас в России почти половина сделок с недвижимостью происходит с привлечением ипотеки. Так что квартир, обременённых залогом, на рынке будет становиться больше.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке

Когда банк продаёт квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать существенной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, так что оно старается от него избавиться, просто вернув своё.

При продаже жилья собственником необыкновенно выгодной цены ожидать не приходится. Но немного скинуть он всё же может — за лишние хлопоты и чтобы мотивировать вас на покупку квартиры с обременением.

Как купить квартиру, обременённую залогом

В зависимости от условий, купить квартиру можно разными способами.

С погашением ипотеки во время сделки

Условия: сделка проводится с согласия банка, в котором текущий владелец оформил ипотеку; покупатель приобретает объект за наличные деньги.

Самая безопасная схема. В ней защищены все участники сделки: и покупатель, и продавец, и банк. Рассмотрим на примере.

На продажу выставлена квартира за 3 миллиона рублей. Банк даёт согласие на сделку и определяет сумму оставшегося долга — 500 тысяч рублей. Для расчётов используют две ячейки. В них перед подписанием договора купли‑продажи закладываются деньги покупателя: 500 тысяч в одну и 2,5 миллиона в другую.

В документах на ячейки прописывается, кто и когда может забрать купюры.

Если договор купли‑продажи будет подписан, а переход права собственности зарегистрируют в Росреестре, банк сможет забрать свои 500 тысяч из одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона из второй, а покупатель — закладную для снятия обременения. Если сделка сорвётся, то покупатель вернёт свои средства, а для остальных ничего не изменится.

Иногда средства за кредит могут вноситься не через ячейку, а непосредственно в банк, но финансовое учреждение в любом случае активно участвует в процессе.

С переуступкой долга

Условия: сделка проводится с согласия банка, покупатель приобретает жильё в ипотеку от этого же банка.

Покупатель подаёт в банк заявку на ипотеку, как если бы покупал любую квартиру. Процесс одобрения будет аналогичным и займёт примерно столько же времени. Так как заёмщиком при покупке станет он, финансовое учреждение проверит его платёжеспособность и примет решение, готово ли видеть его своим клиентом.

Здесь помимо договора купли‑продажи заключается договор уступки прав требований по старому кредиту или новый кредитный договор между банком и покупателем. Обременение в Росреестре снимают и накладывают новое с регистрацией прав следующего владельца.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Эта схема также достаточно безопасна.

С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя

Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.

В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.

Что запомнить

  • Квартиру, которая уже в ипотеке, купить можно.
  • Проверять её нужно так же, как и жильё без обременения.
  • Безопаснее приобретать квартиру с согласия банка и при его участии.

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteke/

Как купить квартиру-вторичку в ипотеку

Как покупают квартиру в ипотеку

Ипотечная сделка на вторичном рынке позволяет сразу заселиться в приобретенную по кредиту квартиру. И снимать временное жилье, одновременно оплачивая банковский кредит – не нужно. В ипотечной «вторичке» будет постоянная регистрация, не возникнет сложностей с записью детей в детсады-школы.

А в городах-миллионниках на вторичном рынке возможно не только приобрести по ипотечному кредиту жилье, но и успешно сдавать его, проплачивая деньгами от аренды кредит и расходуя часть дохода по собственному усмотрению.

В отличие от ипотеки на первичном рынке «вторичка» потребует более самостоятельных действий от покупателя. Нужно договориться с банком и найти квартиру – сначала первое, затем второе.

Выбор банка-кредитора под вторичку

Услугу кредитования покупки жилой недвижимости на вторичном рынке предлагают многие отечественные банки – как крупные (к примеру, Росбанк, Альфа-Банк, Газпромбанк), так и средние (к примеру, СНГБ, БЖФ, Зенит).

Заметим, что ориентирование на самую низкую процентную ставку может обойтись заемщику в долгосрочной перспективе дороже, чем предложения с внешне более высокими процентами. В каждом банке ипотека на «вторичку» и ее условия оцениваются по ряду критериев.

Первоначальный взнос. Проанализируйте, сколько требуется собственных сбережений заемщика для ипотеки в данном банке, каково их соотношение к заемным средствам. Кредитующие ипотеку банки часто привязывают процентную ставку к размеру первоначального взноса.

Варианты залоговой недвижимости. Выясните, какие объекты недвижимости готов кредитовать данный банк – «первичку» (новостройку), «вторичку», индивидуальный дом, участок ИЖС, комнату, долю в праве на жилую собственность.

Это важно узнать, поскольку после одобрения кредита и в процессе поиска жилья ваши потребности могут измениться. И если в выбранном банке ипотечные ставки на «вторичку» и «первичку» в сравнении с предложениями других банков будут оптимальными – вы сможете выбирать недвижимость в нескольких рыночных категориях.

Особые условия по залоговому жилью. Банк заинтересован в ликвидности ипотечного залога.

Он может выдвигать требования к вашей будущей квартире – к примеру, ее этажности, общему число этажей в многоэтажке, ее году постройки, типу перекрытий и району расположения.

Зная об этом, вы не потратите время на осмотр и переговоры с продавцами жилья, заведомо бесперспективного в качестве банковского залога.

Дополнительные расходы по оформлению ипотеки. К примеру, у ДОМ РФ нет своих касс, поэтому покупку жилья приходится осуществлять через кассы других банков и платить им процент за перевод средств.

Обязательное страхование рисков. Выясните, какие страховые компании имеют аккредитацию в данном банке, узнайте их условия по страховке ипотеки. У компаний-страховщиков тарифы неодинаковы и разница может быть двукратной.

Одобрение ипотечного кредита под вторичное жилье

Внимательно изучив ипотечные предложения банков, остановитесь на двух-трех кредитных организациях. Затем необходимо подготовить пакет документов для обращения за кредитом:

  • гражданский паспорт заемщика и созаемщика (копия). В случае отправки документов на ипотеку электронной почтой, необходим полный цветной скан паспорта (все страницы, пустые тоже);
  • трудовая книжка, заверенная работодателем (копия). Предварительно узнайте в банке, как следует оформить заверение по их требованиям. Многим работодателям порядок заверения неизвестен;
  • подтверждение ежемесячного дохода (справка). Уточните в банке, какая справочная форма им требуется и достаточно ли 2-НДФЛ. Перед отправкой банку проверьте содержание справки, где должны быть ИНН, контактный телефон (рабочий), действительное место регистрации и другие сведения (полный формат сведений)**;
  • заполненная форма анкеты соискателя займа. Важно заполнить все поля анкеты. Если непонятно содержание каких-либо анкетных пунктов – переспросите сотрудника банка***.

** Для некоторых кредитных программ справку по доходам не спрашивают. Но банк непременно будет изучать платежеспособность будущего заемщика, поэтому доход правильнее подтвердить. Выясните возможность заказа выписки ПФР в банке онлайн, если у вас имеется аккаунт на сайте госуслуг.

*** При потребности дайте развернутое письменное объяснение по пункту анкеты. Обычно требуются данные по всем вашим кредитам (неистекшим) и долговым обязательствам. Помните – наличие действующих кредитов не является поводом отказа для банка. Однако при попытке скрыть их – в кредите откажут. Кредитные карты также отражаются в кредитной истории и их следует указать.

От созаемщиков требуется аналогичный пакет документов. Заметим, что при выборе банка, в котором находится ваш зарплатный проект, от вас запросят меньше документов и вам будут предоставлены более интересные условия кредита.

Поиск жилья для покупки в ипотеку

Под ипотечный кредит покупатели выбирают самостоятельно квартиры на первичном рынке, это обычно. Жилье первичного рынка не имеет истории владельцев, оно юридические чистое.

А вот ипотека под «вторичку» требует совсем другого подхода, профессионального. В истории квартиры на вторичном рынке могут самые разные сделки, с ними возможны различные обстоятельства по владельцам.

Убедительно рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, способных выяснить юридическое прошлое любого жилья!

Некоторые продавцы «вторички» отказываются на ипотечную сделку, предпочитая наличные деньги – банки чаще всего платят переводом на счет. Обязательно выясните, согласен ли продавец понравившейся квартиры на оплату «безналом».

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

  • правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
  • гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
  • ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
  • согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
  • справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
  • рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Помимо названных документов банк может потребовать дополнительные сведения. Уточните содержание пакета в кредитном отделе, также выясните сроки действия справок.

Схожий комплект документ нужен страховой компании. Некоторые страховщики запрашивают дополнительные материалы, обязательно спросите у них подробный перечень.

Сделка приобретения жилья

Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки.

Банк переводит деньги на спецсчет.  Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования.

Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.

Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.

Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.

Наша ассоциация рекомендует вам воспользоваться услугами опытных риэлторов, умеющих сопровождать ипотечные сделки с «вторичкой». Если для
вас такая сделка – лишняя головная боль, то для них – повседневная работа. Обратитесь к профессионалам!

Источник: https://avprrb.ru/articles/ipoteka/kak-kupit-kvartiru-vtorichku-v-ipoteku/

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговое руководство

Как покупают квартиру в ипотеку

Ипотека или ипотечное кредитование является часто используемым способом приобретения недвижимого имущества в кредит.

Заемщик является должником, который, в случае невыполнения своих обязательств, лишается имущества в пользу кредитора, например, банка.

Приобретаемое этим способом имущество является залогом. Заемщиком может выступать физическое или юридическое лицо, удовлетворяющее некоторым критериям.

Кредиторами, как правило, являются банки, однако, ими могут быть другие юридические и даже физические лица.

Покупка квартиры в новостройке

При строящимся жилье его стоимость несколько ниже, чем готового. Однако, в этом случае имеются большие риски, связанные с потерей денежных средств или получением квартиры более низкого качества.

Потеря денег может быть обусловлена подписанием заемщиком договора без обязательств со стороны застройщика о возврате средств, продажей застройщиком квартиры нескольким покупателям или прекращением строительства по некоторым причинам.

Кроме того, имеется риск соискателя ипотеки в строящемся жилье, состоящий в том, что банк может указать в договоре обязательство заемщика досрочно погасить всю задолженность, даже недостроенного первичного жилья.

Регистрация договора, страхование строящегося жилья и тщательное изучение истории застройщика являются одним из способов уменьшить риски потери денег.

Приобретение квартиры по ипотеке на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет определенные преимущества, связанные с:

  • меньшей стоимостью;
  • большим выбором приобретаемого жилья;
  • расположением в уже обжитом районе;
  • отсутствием риска взаимоотношения с неблагонадежным застройщиком.

В то же время, не существует купли продажи, в том числе по ипотеке, без рисков, среди которых следует отметить: возможность обременения приобретаемой квартиры залогом или правом третьих лиц на проживание (например, наследники), незаконная перепланировка или плохое состояние коммуникаций и перекрытий жилища.

Для приобретения квартиры по ипотеке необходимо последовательно пройти несколько этапов: сбор документов, выбор кредитора (банка), оформление кредитной заявки, подбор подходящей квартиры, выполнение экспертной оценки стоимости (определяет сумму кредита), оформление договоров и выполнение платежей.

Студия по ипотеке

Приобретение квартиры-студии, может стоить на 25% дешевле, расположенных в том же районе однокомнатных квартир аналогичного класса.

Это, как правило, бюджетные квартиры, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Студии могут быть как в новостройках, так и на вторичном рынке, часто за счет перепланировки.

Отдельной программы ипотечного кредитования для приобретения квартиры студии не имеется, однако банк вполне может прокредитовать приобретение такого жилья, как стандартную квартиру.

Основная особенность заключается в том, что до полной выплаты долга, без согласия кредитора, не будет возможности произвести никаких перепланировок.

Приобретая студию в новостройке, желательно иметь дело с застройщиком, новостройка которого аккредитована в банке.

Ссуда обычно выдается на покрытие 80% стоимости, а 20% средств на первоначальный взнос заемщик должен выплатить самостоятельно.

Максимальный срок кредита составляет 25 лет.

Ипотека и апартаменты

Апартаменты не имеют юридического статуса жилья, но их можно построить и приобрести, том числе по ипотеке, как место помещений для проживания. Это коммерческая недвижимость, в которой можно жить без прописки (возможна только временная регистрация).

На апартаменты не распространяются программы поддержки покупки жилья, и они могут быть изъяты кредитором, даже если это единственное жилье заемщика. Кроме того, при строительстве (приобретении) апартаментов нельзя использовать материнский капитал.

Получить ипотечный кредит на приобретение апартаментов несколько сложнее, чем квартир, поскольку отсутствует обязательное применение ФЗ-214 и банк может не аккредитовать объект.

Обычно, кредит выдается заемщикам для приобретения у застройщиков, которые являются партнерами банка кредитора, и по более высоким ставкам.

Комната или доля по ипотеке

Ипотеку вполне возможно использовать для приобретения комнаты или доли в жилище.

Наиболее просто это происходит при покупке так называемой «последней комнаты», то есть, если потенциальный заемщик владеет всем помещением, за исключением одной комнаты или доли в квартире, и желает стать хозяином всей площади, то при согласии продажи от владельца оставшейся площади, он может получить кредит на ее приобретение.

Наиболее сложно или практически невозможно получить заем для «близкородственной сделки». В этом случае, если владельцами долей (комнат) в квартире являются близкие родственники (супруги, дети, родители), то получить кредит одному из них для того, чтобы стать единственным владельцем, является проблематичным.

Это объясняется тем, что эта схема часто используется для мошенничества, а именно, деньги на приобретение недвижимости родственники тратят на другие личные нужды.

Приобретение квартиры, находящейся в ипотеке

Квартиру, построенную или приобретенную ипотечным кредитованием, можно приобрести несколькими способами.

  • В случае, когда залог в виде недвижимости перешел во владение заимодателю, то есть расторгнут первичный залог по ипотеке, есть возможность ее приобрести другому заемщику, используя ипотеку. При этом, ипотека, как правило, предоставляется банком, владельцем залога.
  • Покупка по договору купли –продажи у банка. Положительным моментом является тот факт, что эти квартиры обычно продаются по сниженной цене, а также то, что банк является одним из наиболее надежных продавцов.
  • Приобретение жилища у заемщика ипотеки. В этом случае, необходимо согласие и участие банка кредитора. Сам факт нахождения под обременением, обычно воспринимается негативно, также, как и то, что состояние жилища постоянно будет на контроле у банка (кредитора).

Этапы оформления ипотеки

Приобретение недвижимости по ипотечному кредиту является достаточно сложной процедурой, требующей особой тщательности при ее оформлении.

Первым шагом является решение о том, какую недвижимость желательно приобрести: строящееся жилье или уже готовое на первичном рынке; покупка на вторичном рынке; наличие застройщика; возможность получения льгот от государства.

Далее необходимо собрать документы (удостоверяющие личность, подтверждение доходов и занятости, информацию о возможных льготах и дополнительных доходах и т.п.)

Пакет документов представляется в банк и оформляется кредитная заявка. В случае получения положительного решения по заявке, предоставляется документация по объекту недвижимости и подписывается документация на получение кредита.

Оформляется страховка на приобретаемую недвижимость. Подписываются документы по сделке и регистрируются права на жилье в Госреестре, после чего банк выдает кредит.

Требования к заемщику и квартире

При оформлении ипотечного кредита, кредитор обычно ставит определенные условия, часть из которых является обязательными и предусмотрены законодательством, а некоторые рекомендательными.

Основными требованиями к потенциальному заемщику являются:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 21 года;
  • трудовой стаж не менее года, и не менее 6 месяцев на последнем месте работы;
  • максимальный возраст на дату внесения последнего платежа от 60 до 75 лет (в зависимости от банка);
  • благополучная кредитная история;
  • согласие супруга.

При покупке недвижимости за счет денежных средств банка (ипотечный кредит), к этому объекту кредитор также предъявляет определенные требования: качество недвижимости (износ, обременение правами третьих лиц, общежитие и т.п.), наличие развитой инфраструктуры для качественного проживания, расстояние до кредитного учреждения.

Документы

Список документов, которые потребуется представить в банк для оформления и получения ипотеки, может отличаться для разных банков, однако, в любом случае состоит из трех частей:

Документы, которые требуют обязательного представления

  • Заявление-анкета;
  • Документ, подтверждающий личность – паспорт или удостоверение личности;
  • Документ, подтверждающий занятость – трудовой контракт, договор или справка с места работы;
  • Копия трудовой книжки, заверенная;
  • Документ, подтверждающий доход – справка о зарплате по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка из счета о зарплате и т.п.;
  • Свидетельство о выплатах в фонд государственного пенсионного страхования.

Документы, представляемые при их наличии

  • Второй документ, подтверждающий личность – военный билет, удостоверение водителя;
  • Документы, показывающие образование – диплом, сертификат, аттестат;
  • Документы, показывающие семейное положение – свидетельство о браке, контракт о браке, свидетельства о рождении детей.

Документы, дополнительно представляемые по требованию банка – это могут быть документы по наличию в собственности недвижимости, имущества высокой стоимости, информация о банковских счетах и т. п.

Виды ипотечных программ

Существуют разнообразные ипотечные программы в зависимости от объекта недвижимости, цели кредитования, источников финансирования, заемщиков, процентной ставки.

Можно выделить программы ипотечные стандартные и специальные.

Среди стандартных, основные и наиболее популярные, ипотечные программы, предлагаемые для:

  • приобретения вторичного жилья;
  • покупки строящегося жилья;
  • покупки участка земли;
  • постройки частного дома на собственном участке;
  • приобретения недвижимости в загородной зоне.

Специальные ипотечные программы – это социальные или льготные программы ипотеки, суть которых состоит в поддержке государством определенных категорий граждан страны, за счет понижения процента по кредиту, льготных цен на государственное жилье, уменьшение величины первого взноса, выделение субсидий для частичного погашения ипотеки.

Социальными программами могут воспользоваться граждане, нуждающиеся в улучшении условий жилья в соответствии с законодательством, а кроме того, существуют специальные ипотечные программы для некоторых категорий населения:

  • молодых семей;
  • молодых семей с детьми;
  • многодетных семей;
  • молодых специалистов;
  • учителей;
  • железнодорожников;
  • сотрудников полиции и военнослужащих.

Ипотечное кредитование является мощным подспорьем для приобретения недвижимости, однако, как и другие кредиты, требует очень серьезного и взвешенного рассмотрения всех процедур, составляющих эти операции.

Возврат процентов и вычет налоговой

Согласно российскому законодательству, заёмщик, воспользовавшийся ипотечным кредитованием, может частично вернуть проценты по заёмным средствам.

Очевидно, что государство не будет выдавать их в виде наличных средств, а лишь разрешает расходы по процентам учитывать в имущественном налоговом вычете.

Проще говоря, государство облегчает заёмщику налоговое бремя, разрешая не оплачивать определенную часть.

Если говорить о сумме, разращённой к вычету, то она составляет 13 % от суммы кредитных процентов. Законодательством был указан именно этот процент, так как он равняется ставке НДФЛ.

Для того, чтобы заёмщик мог воспользоваться подобными льготными условиями, ему необходимо обратиться в налоговую инспекцию, несмотря на то, что заём и выплата процентов осуществляется банку.

Соответственно весь пакет документов необходимо подготовить и представить в налоговую инспекцию.

Оплачивая имущественный налог, можно воспользоваться двумя типами вычетов:

  • по затратам, понесенным на закупку недвижимости;
  • проценты, которые выплачиваются банку.

Для обоих типов вычетов используется одинаковая декларация. Чтобы вычет по процентам по ипотеке был принят, необходимо вместе с декларацией направить в налоговую инспекцию справку, выданную банком о размере процентов.

Альтернативные варианты ипотеки

По некоторым причинам не все граждане могут и желают воспользоваться предложениями ипотечного кредитования.

В этом случае существуют альтернативные варианты и в первую очередь – это помощь государства. Среди них можно выделить следующие:

  • жилищные субсидии: сертификаты, действующие для определенных групп граждан, которые могут использоваться в качестве первоначального взноса, материнский капитал;
  • безвозмездное выделение земельных площадей под строительство.

Многие граждане, получающие льготы по жилищной программе, утверждают, что помощь со стороны государства есть, но суммы, которые выдаются малы для того, чтобы приобрести жилье. В этом случае, конечно, можно дополнительно воспользоваться ипотечным кредитованием. Для некоторых групп граждан выдаются займы на льготных условиях.

Сегодня существуют интересные предложения и для тех граждан, которые желают приобрести квартиру в ипотеку, но на первоначальный взнос недостаточно средств.

В этом случае можно вместо первоначально взноса оставить залог в виде автомобиля. Стоимость автомобиля должна превышать 15% от стоимости квартиры и по такому ипотечному договору, автомобиль, оставленный в виде первоначального взноса, должен быть продан в установленный срок и должна быть внесена сумма в банк.

Граждане, желающие обзавестись собственной недвижимостью, должны понимать, что при отсутствии первоначального взноса, его легко можно заменить на сертификат государственного образца, залог или потребительский кредит, выданный другим банком.

Тем не менее, заключая договор с банком или каким-либо другим финансовым учреждением, необходимо в полной мере оценить свои силы, чтобы кредитное бремя было под силу.

Источник: https://SunSochi.com/blog/kak_kupit_kvartiru_v_ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.