Как платятся проценты по ипотеке

Содержание

Ипотечный калькулятор

Как платятся проценты по ипотеке

При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.

Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор.

Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн.

С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.

Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.

Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах.

Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др.

В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.

Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.

Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным.

Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке.

Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.

Процентная ставка – очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки – 12%.

Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга.

Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней =  0.033%.

 Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты.

Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше.

Именно поэтому  первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока. 

 Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:

Сумма кредита (руб.)2 000 0002 000 0002 000 000
Срок кредита10 лет10 лет10 лет
Процентная ставка12%12,5%13%
Ежемесячный платеж (руб.)28 69429 27529 862
Переплата по кредиту (руб.)1 443 3031 513 0281 583 458

Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

Фиксированная процентная ставка – это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.

 Плавающая процентная ставка – это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре.

Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая – плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода).

Вторая составляющая, фиксированная – это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной. 

Аннуитетный и дифференцированный платеж

  • Аннуитетный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа остаётся постоянным на всём периоде кредитования.
  • Дифференцированный платеж – вариант ежемесячного платежа по кредиту, когда размер ежемесячного платежа по погашению кредита постепенно уменьшается к концу периода кредитования.

В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.

Источник: https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki

Формула расчета процентов по ипотеке

Как платятся проценты по ипотеке

Ипо­те­ка, как и любой дру­гой кре­дит­ный дого­вор, все­гда пред­по­ла­га­ет рас­пла­ту.

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция предо­став­ля­ет заем­щи­ку денеж­ные сред­ства, а заем­щик обя­зу­ет­ся воз­вра­тить полу­чен­ную денеж­ную сум­му и упла­тить про­цен­ты на нее.

Часто слу­ча­ет­ся, что бан­ки при­ме­ня­ют так назы­ва­е­мый «нечест­ный про­цент»: дает­ся рекла­ма, что предо­став­ля­ет­ся ипо­те­ка под 11% годо­вых. На такую улов­ку пове­дут­ся мно­гие жела­ю­щие при­об­ре­сти квар­ти­ру в ипо­те­ку.

Как рас­счи­тать точ­ную про­цент­ную став­ку по ипо­теч­но­му кре­ди­ту?

Когда же заем­щик при­хо­дит в этот банк, то узна­ет, что у него ситу­а­ция непро­стая, ипо­теч­ный кре­дит он полу­чит, но риск боль­шой, а зна­чит, и став­ка будет не 11%, а мини­мум 13%.

А когда заем­щик при­не­сет доку­мен­ты и запол­нит заяв­ку, то став­ка может воз­рас­ти уже до 15%. Когда же через месяц реше­ние будет при­ня­то, то ока­жет­ся, что кре­ди­тор готов выдать ссу­ду, но под 16%. В этой ситу­а­ции труд­но зара­нее рас­счи­тать про­цент­ную став­ку по ипо­те­ке.

И что­бы не терять вре­мя, заем­щик часто согла­ша­ет­ся даже на такие про­цен­ты.

Поэто­му заем­щик дол­жен знать, что если банк уже на пер­во­на­чаль­ном эта­пе повы­ша­ет став­ку по ипо­те­ке, то луч­ше обра­тить­ся в дру­гое финан­со­вое учре­жде­ние.

Поря­док начис­ле­ния про­цен­тов, их раз­мер и сро­ки выпла­ты опре­де­ля­ют­ся дого­во­ром ипо­те­ки, и изме­нять их без согла­сия заем­щи­ка банк не впра­ве. При этом раз­мер про­цент­ной став­ки не поз­во­ля­ет ска­зать, сколь­ко заем­щик запла­тит в ито­ге.

Как пра­ви­ло, ипо­теч­ный кре­дит предо­став­ля­ет­ся на срок 10, 15 или 20 лет, и от это­го сро­ка зави­сит, какой про­цент будет выпла­чи­вать­ся.

Одна­ко сто­ит иметь в виду, что у бан­ков соб­ствен­ные мето­ды рас­че­та и выче­та по про­цен­там. Срок зай­ма на 10 лет состав­ля­ет не 120 меся­цев, а 122.

При этом кре­дит­ная орга­ни­за­ция согла­ша­ет­ся в пер­вый месяц взять толь­ко про­цен­ты, без доли основ­но­го дол­га.

Что­бы не запу­тать­ся во всех тон­ко­стях рас­че­та по ипо­теч­ным про­цен­там, заем­щи­ку необ­хо­ди­мо знать опре­де­лен­ные фор­му­лы выче­та про­цен­та по ипо­те­ке.

Формула расчета сложных процентов

Перед тем, как рас­счи­тать слож­ные про­цент­ные став­ки, необ­хо­ди­мо вспом­нить об инфля­ции, кото­рая явля­ет­ся основ­ной при­чи­ной пере­плат по ипо­те­ке. Руб­ли, кото­рые хра­нят­ся «в чул­ках» деше­ве­ют день ото дня.

Если поло­жить туда 1000 руб­лей и оста­вить ее на 3–4 меся­ца, то через это вре­мя инфля­ция «съест» при­мер­но 170 руб­лей, а если оста­вить эту тыся­чу еще на несколь­ко меся­цев, тогда из 830 руб­лей убе­рет­ся еще 170 руб­лей и т.д.

Таким обра­зом, через год от вашей 1000 руб­лей не оста­нет­ся прак­ти­че­ски ниче­го. Ее сто­и­мость будет рав­но нулю. Такое явле­ние назы­ва­ет­ся – вычет слож­но­го про­цен­та по ипо­те­ке, и боль­шин­ство кре­ди­то­ров ее актив­но исполь­зу­ют. Рас­счи­тать слож­ные про­цен­ты мож­но по фор­му­ле:

Фор­му­ла для рас­че­та слож­ных про­цен­тов по ипо­те­ке

В нашем слу­чае:

1000 x (1 + 0,2)2 = 1440 (руб­лей)

Как мы видим, через пол­го­да к сво­ей тыся­че при­дет­ся доло­жить 440 руб­лей, что­бы ее сто­и­мость была такой же, как и сего­дня. Дан­ные рас­че­ты по ипо­теч­ным про­цен­там пока­зы­ва­ют нагляд­ным обра­зом, что в раз­мер ипо­теч­ной став­ки, кро­ме бан­ков­ских наце­нок, вхо­дит еще и инфля­ци­он­ный вычет.

Как рас­счи­тать про­стые про­цен­ты?

В этом слу­чае дей­ству­ет един­ствен­ное пра­ви­ло — про­цен­ты начис­ля­ют­ся толь­ко на основ­ную сум­му дол­га. Мате­ма­ти­че­ски эта опе­ра­ция про­ще, хотя эко­но­ми­че­ской точ­ки зре­ния менее спра­вед­ли­ва. Общая фор­му­ла рас­че­та ипо­те­ки про­стой про­цент­ной став­ки:

FV = PV(1 + nr)

В нашем слу­чае:

1000 x (1 + 0,2 x 2) = 1000 x 1,4 = 1400 руб­лей.

Но суще­ству­ют и дру­гие спо­со­бы сде­лать вычет про­цен­тов по ипо­те­ке.

Способы рассчитать процентную ставку по ипотеке?

Пред­по­ло­жим, что банк выдал заем­щи­ку 20 000 дол­ла­ров на 10 лет под став­ку 10%. Сколь­ко все­го при­дет­ся запла­тить?

Спо­соб 1: Неудоб­ный, но спра­вед­ли­вый. Самый про­стой путь — рав­но­мер­но пога­шать раз­мер зай­ма и пла­тить про­цен­ты на оста­ток дол­га. В этом слу­чае осо­бой раз­ни­цы меж­ду про­сты­ми и слож­ны­ми выче­та­ми нет.

В кон­це пер­во­го года будут воз­вра­ще­ны:

4000$ = 2000$ (1/10 сум­мы) + 2000$ (10% годо­вых), и сум­ма дол­га умень­шит­ся до 18000$.

В кон­це вто­ро­го года пла­тим:

3800$ = 2000$ (1/10 сум­мы) + 1800$ (10% годо­вых), сум­ма дол­га — 1600$. и т.д.

В общем виде полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие фор­му­лы:

Спо­соб рас­счи­тать вычет по ипо­теч­ным про­цен­там

Этот спо­соб более выго­ден кре­дит­ной орга­ни­за­ции, а вот заем­щи­ку луч­ше сдви­нуть выпла­ты подаль­ше и пла­тить рав­ны­ми доля­ми.

Спо­соб 2: Гра­би­тель­ский, но про­стой.

Вос­поль­зо­вав­шись неком­пе­тент­но­стью обыч­ных граж­дан, финан­со­вое учре­жде­ние может пред­ло­жить заем­щи­ку сле­ду­ю­щее: берем про­цен­ты за 10 лет, при­бав­ля­ем их к сум­ме основ­но­го дол­га: 20 000$ + (0,1 x 20000 долл.) x 10 = 40 000$. Теперь делим все это на 10 лет — выхо­дит по 4000$ в год. Но по пер­вой фор­му­ле выхо­ди­ло зна­чи­тель­но мень­ше!

Дело в том, что по вто­ро­му спо­со­бу заем­щик выпла­чи­ва­ет про­цент­ную став­ку на всю сум­му зай­ма в тече­ние все­го сро­ка, в том чис­ле и на ту часть, кото­рую заем­щик дав­но вер­нул. Здесь рабо­та­ет такая фор­му­ла:

Si = [S(1 + nr)] / n.

В чистом виде такой под­ход встре­ча­ет­ся ред­ко, во вся­ком слу­чае, у солид­ных кре­дит­ных орга­ни­за­ций.

Спо­соб 3: Чест­ный, но непро­стой. В этом слу­чае при выче­те нуж­но рас­смот­реть поня­тие дис­кон­ти­ро­ва­ния, посколь­ку пла­те­жи раз­де­ле­ны вре­ме­нем, про­сто скла­ды­вать их не вполне пра­виль­но. Кор­рект­нее най­ти их сум­мар­ную при­ве­ден­ную сто­и­мость, а потом под­ста­вить в фор­му­лу сум­му зай­ма и опре­де­лить, чему равен разо­вый пла­теж.

Рас­счи­тать про­цен­ты по ипо­те­ке, исполь­зуя про­стые фор­му­лы

Раз­де­лив вели­чи­ну зай­ма в нашем слу­чае 20 000$ на выра­же­ние (1 + r)n r , полу­чим иско­мую сум­му разо­во­го пла­те­жа.

Для сро­ка 10 лет и став­ки 10% анну­и­тет­ный мно­жи­тель равен 6,14, так что годо­вой пла­теж соста­вит 20 000$: 6,14 = 3255$. В этой сум­ме уже есть и про­цен­ты, и пога­ше­ние основ­но­го дол­га.

Год от года доля про­цен­тов будет сни­жать­ся.

Спо­соб 4: При­вле­ка­тель­ный, но слож­ный. Неко­то­рые бан­ки уста­нав­ли­ва­ют опре­де­лен­ную сум­му еже­ме­сяч­ных выче­тов и отчис­ле­ний в счет пога­ше­ния основ­но­го дол­га, а на остав­шу­ю­ся сум­му начис­ля­ют про­цен­ты.

При такой схе­ме обра­зу­ет­ся некий «хвост», кото­рый пога­ша­ет­ся в послед­ний год ипо­те­ки.

К при­ме­ру, при сум­ме зай­ма в те же 20 000$ заем­щик в тече­ние 9 лет пога­ша­ет по 1500$ + про­цен­ты на оста­ток, а в деся­тый год пла­тит послед­ние 6500$ + годо­вые про­цен­ты по ним. В этом слу­чае общая фор­му­ла выгля­дит так:

Si = A + r[S — A(i — 1)], где A — уста­нов­лен­ная сум­ма отчис­ле­ний.

При исполь­зо­ва­нии этой схе­мы, общая сум­ма выплат по ипо­те­ке будет боль­ше, чем в пер­вой и тре­тьей схе­мах. Одна­ко вза­мен банк при­ни­ма­ет все допол­ни­тель­ные рис­ки и выче­ты на себя.

Что выгоднее для заемщика?

Глав­ная про­бле­ма не в том, как рас­счи­тать, а в том, о чем мы гово­ри­ли в самом нача­ле ста­тьи – это соот­но­ше­ние рекла­ми­ру­е­мой и реаль­ной ста­вок.

Ипо­теч­ные бан­ки могут мани­пу­ли­ро­вать поряд­ком рас­че­та и выче­та про­цент­ной став­ки, полу­чая опре­де­лен­ные резуль­та­ты.

Для оцен­ки при­вле­ка­тель­но­сти того или ино­го спо­со­ба, необ­хо­ди­мо узнать резуль­тат в каж­дом отдель­ном слу­чае, и решить, что для вас выгод­нее.

Дру­гая про­бле­ма — риск изме­не­ния про­цент­ных ста­вок. Если став­ки вырас­тут, то для заем­щи­ка выго­ден спо­соб 4 — с «хво­стом»: ему будет лег­че упла­тить круп­ную сум­му в кон­це сро­ка, когда она обес­це­нит­ся. Если же став­ки будут падать, то выгод­нее спо­соб 1, в кото­ром пла­те­жи по ипо­те­ке сме­ще­ны к нача­лу: их общая сум­ма при этой схе­ме ока­зы­ва­ет­ся мень­ше.

Таким обра­зом, при­няв реше­ние о том, что­бы взять ипо­теч­ный кре­дит, пода­вай­те доку­мен­ты не в один банк, а сра­зу в несколь­ко. Без­услов­но, ипо­те­ка — неде­ше­вое удо­воль­ствие.

Одна­ко, несмот­ря на все те слож­но­сти, кото­рые заем­щи­ку необ­хо­ди­мо пре­одо­леть, наме­ча­ет­ся и некий про­гресс в сфе­ре ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в Рос­сии.

Поэто­му коли­че­ство заем­щи­ков вско­ре долж­но воз­рас­ти.

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/kreditovanie/raschet-procentov.html

Как рассчитать ипотеку: виды платежей по ипотеке и их расчет

Как платятся проценты по ипотеке

Приветствуем! Сегодня пойдет речь о том, как рассчитать ипотеку самому. Как рассчитать платеж по ипотеке опираясь на простые математические операции, Можно ли посчитать ипотеку самостоятельно или надо обязательно обращаться в отделение банка, а также что нужно знать расчета ипотеки? Обо всем этом узнаем далее.

Важная информация для расчета

Рано или поздно перед молодыми семьями встает вопрос о приобретении собственного жилья. Но где взять необходимую сумму, чтобы купить заветные квадратные метры? К счастью, банки сегодня предлагают ипотеку — долгосрочный кредит под залог имущества. Жилье в этом случае выступает как страхование на случай, если заемщик не будет иметь возможности выплачивать ипотеку.

Необходимо правильно рассчитать ипотеку, чтобы иметь представление, с чем вам придется жить довольно продолжительное время. Правильно рассчитать сумму можно в банке, либо, используя онлайн калькулятор ипотеки. Или в exel, самому рассчитать ипотеку не обращаясь дополнительно к специалисту.

Расчет платежа по ипотеке производится исходя из нескольких факторов.

Стоимость жилья

Именно от этой суммы будет зависеть, на какой срок и по какой процентной ставке вам рассчитают и оформят ипотеку. Чем выше стоимость квартиры, тем больше будет ежемесячный платеж.

Первоначальный взнос

Сумма, которая у вас уже имеется, будет составлять первоначальный взнос. Обычно это определенный минимум, установленный банком, например, 20 процентов от общей стоимости жилплощади. Чем больше вы имеете сумму первоначального взноса, тем меньшую выплату выдаст банк, следовательно, переплата будет невысокая.

Более подробно том, что такое первоначальный взнос по ипотеке и как его обойти вы узнаете из прошлой статьи.

Срок

Это есть время, за которое вы собираетесь рассчитаться. От одного до трех лет — минимальный срок выплаты по ипотеке. Срок оформления кредита до тридцати лет является максимальным. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж. Граждане со средним достатком оформляются на 10, 15, 20 и на 25 лет.

Платёжеспособность

Важно учитывать ваш совокупный  ежемесячный доход, из которого будет формироваться выплата за жилье. Чем больше размер ежемесячного взноса, тем меньшую сумму вам могут одобрить. Не стоит забывать, что кредит должен занимать около 40-60 процентов вашего дохода. От способности заемщика платить зависит ежемесячный платеж по ипотеке.

Подробнее о том, какая нужна зарплата для ипотеки вы можете узнать из прошлой статьи.

Процентная ставка по кредиту

От этого показателя напрямую зависит, сколько платить в месяц за ипотеку. Банк может установить фиксированную ставку, то есть одна и та же процентная ставка на протяжении всего периода кредитования.

Преимущество такой ставки заключается в том, что заемщик в курсе своего ежемесячного платежа при длительном сроке кредитовании. Минимум рисков при возможности рассчитывать свои доходы и расходы.

Процентная ставка может быть плавающей, состоящей из постоянной и переменной.

Постоянная ставка в таких случаях является неизменной на весь период кредита, а плавающая составляющая, соответственно, меняется при определенных условиях, прописанных в кредитном договоре, учитывая рублевый индекс моспрайм (Mosprime), который устанавливает Центробанк в зависимости от экономической ситуации в стране.

Обычно такая ставка на несколько позиций ниже фиксированной, но недостаток в том, что заемщик до конца не знает, какова будет переплата по ипотеке, полностью зависит от стабильности банка.  Таким образом, банки страхуются от инфляции и других экономических катаклизмов.

Актуальный минимальный и максимальный процент по ипотеке вы можете узнать тут.

Тип платежа

Платежи по ипотеке тоже могут быть разными, учитывая ваши индивидуальные возможности погашения кредита. При оформлении ипотечного займа составляется график платежей, согласно которому вы платите за приобретенное имущество.  Существует две разновидности платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетный платеж заключается в том, что вы платите одну и ту же сумму ежемесячно. Удобство заключается в фиксированной выплате, но основной платеж идет на погашение процентов по займу. Поэтому ипотека выплачивается долго.

Дифференцированный платеж предполагает ежемесячную выплату в счет погашения основного долга, поэтому в начале периода выплаты высокие и нестабильные. Необходимо каждый месяц уточнять размер ипотечного взноса. Ежемесячно на остаток основного долга начисляются проценты. Переплата в данном случае будет снижаться, чем при аннуитетном виде платежа.

Для ясности приведем пример, как самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке. Иван и Алексей оформили ипотеку на 10 лет в размере 1 миллиона рублей.  Иван выбрал аннуитетный платеж на десять лет. При 16 процентах годовых ежемесячный платеж составит 16 751, 31 рубль. Общая выплата составит 2 010157,46 рубля.  Переплата по ипотеке составит              1 010157, 46 рубля.

Алексей оформил дифференцированный платеж. При этом платеже необходимо рассчитать первую основную часть: 1 000 000 руб./ 120 мес. =    8 333,34 руб.  Теперь считаем проценты: 1 000 000 руб. *16 процентов/12 = 13 333, 33 рубля. Таким образом, платеж за первый месяц составит 8 333,34 + 13 333,33= 21 666,67 рубля.

Исходя из первого месяца выплаты, высчитаем взнос за второй месяц. (1 000 000 – 8 333,34)*16 процентов/12=13222,22 рубля.  Платеж уменьшился, хотя незначительно.

  Чтобы рассчитать переплату по данному виду платежа необходимо сложить все ежемесячные платежи и вычесть из них сумму кредита.

В нашем случае общая стоимость кредита будет               1 806666, 67 рубля, то есть переплата составит 806666,67 рубля. Это не так много по сравнению с аннуитетным платежом.

Как правильно рассчитать ипотеку на 20 лет при тех же условиях? При аннуитетном платеже ежемесячно нужно выплачивать 13 912, 56 рублей, выплата по кредиту составит 3 339014,4 рублей, переплата процентов будет  2 339014,4 рублей.

При дифференцированном платеже на двадцать лет в первый месяц отдаем 17 500 руб. За второй месяц выплата будет 17 444,44 рубля. Общая стоимость ипотеки  — 260 6666,67 рублей, сумма процентов составит               1 606666,67 рублей. Расчет платежа по ипотеке на двадцать пять лет на сумму ипотеки в 1 млн рублей рассчитывается по такому же принципу, что описан выше.

Исходя из приведенных примеров  видно, что при долгосрочном кредитовании сумма ежемесячного платежа невысокая, но наблюдается ощутимая переплата в несколько раз.

Первые месяцы при дифференцированном платеже выплаченные суммы высокие, но преимуществом является небольшая переплата по кредитному продукту, чем при стабильном фиксированном аннуитетном платеже.

Пример расчета показывает, что виды платежей по ипотеке имеют существенную роль.

Как рассчитать самостоятельно

Высчитать ипотеку самостоятельно не так сложно. Существует несколько способов это сделать:

  • Самостоятельно рассчитать по формуле (смотрите на рисунке). Способ на любителя. Ипотечные платежи будут достоверными, но требуется время и определенные математические навыки. Гораздо проще забить эти формулы в
  • Для расчета платежа по ипотеке можно воспользоваться кредитным калькулятором в форме exel. Необходимо скачать программу на свое мультимедийное устройство и самостоятельно рассчитывать выплату, а также возможные комбинации при досрочном погашении. График платежей также может редактироваться. Высчитывать ипотеку в exel удобно. Программа учитывает все параметры, даже такие как високосные года. Точность в exel довольно высокая, многие банки используют эту программу и рассчитывают кредит для клиентов. Скачать ипотечный калькулятор в excel можно прямо у нас на сайте.
  • Большой популярностью пользуются онлайн калькуляторы ипотеки. Можно использовать наш ипотечный калькулятор, который даст точный расчет, учитывая параметры, которые вы отметили – тип платежа, процентная ставка, сумма кредита, наличие материнского капитала, сроки кредитования. Калькулятор рассчитывает как дифференцированный, так и аннуитетный платеж, делает перерасчет при досрочном гашении.

Калькулятор ипотеки онлайн или в exel даст вам реальное представление о займе, о том размере дохода, что вам нужно подтвердить и о той переплате, что у вас в итоге будет.

Как снизить платеж

Каждый заемщик задается вопросом, как уменьшить платеж по ипотеке? Существует ряд способов:

  • замена видов платежей — аннуитетного на дифференцированный, при которой постепенно ежемесячный платеж снижается.
  • Еще один способ уменьшить ежемесячный взнос – это продление срока ипотеки, но при этом намного увеличится переплата общей суммы.
  • Увеличение первого взноса. Это влияет на тело кредита. Чем оно больше, тем больше платеж.
  • Снизить процент. Это значительно может повлиять на размер платежа. О том, как снизить процент по ипотеке можно узнать здесь.

Не следует нарушать условия кредитования во избежание штрафных санкций, иначе погашение ипотеки превратится в непосильную ношу.

Дополнительные параметры

При подписании ипотечного договора стоит обговорить с банком вопросы страхования.

Если на вас распространяется льготная процентная ставка, то банк при расчете ипотеки обязывает осуществить страхование жизни и имущества, если же вы отказываетесь от этой услуги, то кредитная организация имеет право повысить процентную ставку, чтобы компенсировать все риски. Страхование предусматривает ежегодные взносы по определенному графику.

Чтобы избежать дополнительных комиссий при оформлении ипотеки, при обналичивании суммы или при обслуживании кредита, стоит более внимательно отнестись к выбору банка.

Как правило, государственные,  лицензированные организации не взимают за свои услуги дополнительную плату. Первый платеж по ипотеке необходимо вносить согласно графику выплаты.

Это может быть текущий месяц оформления, либо следующий месяц.

После того как вы внесли последний платеж по ипотеке, необходимо обязательно взять с кредитной организации подтверждающий документ о завершении обязательств по выплате. Затем следует процедура снятия обременения с жилья в государственных органах. Только после этих операций можно считать, что вы произвели полное погашение ипотеки.

Заключение

Расчет ипотеки процедура нетрудная, если вы обладаете исходными данными. С помощью современных компьютерных технологий вы без усилий сможете как рассчитать ежемесячный платеж, так и предположить всевозможные операции с формами расчета.

При всем многообразии ипотечных продуктов стоит подходить к этому вопросу основательно, подбирая кредит именно под себя, учитывая все нюансы. Несмотря на то, что ипотека дает высокую нагрузку на семейный кошелек, она дает реальную возможность приобрести собственное жилье, а не платить те же деньги за аренду.

Сейчас рекомендуем ознакомиться с постом «Условия ипотеки«. Он поможет вам сделать дальнейший шаг в приобретении квартиры.

Если вы решили взять ипотеку на квартиру, но у вас нет времени на анализ предложений среди большого количества банков, рекомендуем наш сервис «Заявка на ипотечный кредит», который позволит взять выгодный ипотечный кредит с помощью наших партнеров без похода в банк.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/kak-rasschitat-ipoteku.html

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Как платятся проценты по ипотеке

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

Формула расчета ипотеки

Как платятся проценты по ипотеке

Ипотечные платежи бывают аннуитетными и дифференцированными. При аннуитетных платежах размер ежемесячного платежа неизменен на протяжении всей ипотеки. Размер ежемесячных платежей при дифференцированной схеме постоянно уменьшается. Аннуитетные платежи более распространены, чем дифференцированные. Читайте подробнее про аннуитетные и дифференцированные платежи.

Ежемесячная процентная ставка

Для начала нам понадобится рассчитать ежемесячную процентную ставку по кредиту:

ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА = ПРОЦЕНТНАЯ_СТАВКА_ГОДОВЫХ / 12 / 100

Для процентной ставки 9.6% годовых:

ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА = 9.6 / 12 / 100 = 0.008

Ежемесячный платеж

Мы должны определить для себя сумму ипотечного кредита в рублях и срок кредитования в месяцах. Рассчитаем ежемесячный платеж по ипотеке:

ОБЩАЯ_СТАВКА = (1 + ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА) СРОК_ИПОТЕКИ_МЕСЯЦЕВЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ = СУММА_КРЕДИТА * ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА * ОБЩАЯ_СТАВКА / (ОБЩАЯ_СТАВКА – 1)

Крышка () – это возведение в степень.

Рассмотрим пример: берем в ипотеку на 20 летквартиру стоимостью 2 000 000 руб, а первоначальный взнос равен 500 000 руб. Сумма кредита равна 1 500 000 руб, процентная ставка остается из примера выше – 9.6% годовых.

Рассчитаем ежемесячный платеж:

ОБЩАЯ_СТАВКА = (1 + 0.008) (20 лет * 12 (месяцев / год)) = 6.77ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ = 1 500 000 руб * 0.008 * 6.77 / (6.77 – 1) = 14 080 руб

Основной долг и проценты

Мы вычислили размер ежемесячного платежа по ипотеке при аннуитетной схеме платежей. Рассчитаем какая часть платежа идет на погашение основного долга, а какая на погашение процентов:

ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ = ОСТАТОК_ДОЛГА * ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКАОСНОВНАЯ_ЧАСТЬ = ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ – ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ

Эти величины меняются с каждым платежем, так как меняется остаток долга. Рассмотрим первый платеж для ипотеки из примера выше:

ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ = 1 500 000 руб * 0.008 = 12 000 рубОСНОВНАЯ_ЧАСТЬ = 14 080 руб – 12 000 руб = 2 080 руб

Переплата

Размер переплаты за кредит рассчитывается так:

ПЕРЕПЛАТА = ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ * СРОК_ИПОТЕКИ_МЕСЯЦЕВ – СУММА_КРЕДИТА

Для ипотеки из примера выше:

ПЕРЕПЛАТА = 14 080 руб * (20 лет * 12 (месяцев / год)) – 1 500 000 руб = 1 879 200 руб

График аннуитетных платежей

На рисунках – график и таблица платежей для рассматриваемого примера. Их построил наш ипотечный калькулятор (ссылка ведет на расчет рассматриваемого примера).

Чтобы рассчитать их надо провести серию вычислений в количестве, равном кол-ву ипотечных платежей (месяцев кредита). Для каждого месяца ипотеки надо пересчитывать текущий остаток долга. В псевдокоде это можно записать так:

ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА = ПРОЦЕНТНАЯ_СТАВКА_ГОДОВЫХ / 12 / 100ОБЩАЯ_СТАВКА = (1 + ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА) СРОК_ИПОТЕКИ_МЕСЯЦЕВЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ = СУММА_КРЕДИТА * ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА * ОБЩАЯ_СТАВКА / (ОБЩАЯ_СТАВКА – 1)ОСТАТОК_ДОЛГА = СУММА_КРЕДИТА в цикле для каждого ТЕКУЩИЙ_МЕСЯЦ в ипотеке: ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ = ОСТАТОК_ДОЛГА * ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ_СТАВКА ОСНОВНАЯ_ЧАСТЬ = ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ_ПЛАТЕЖ – ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ ОСТАТОК_ДОЛГА = ОСТАТОК_ДОЛГА – ОСНОВНАЯ_ЧАСТЬ добавить (ТЕКУЩИЙ_МЕСЯЦ; ПРОЦЕНТНАЯ_ЧАСТЬ; ОСНОВНАЯ_ЧАСТЬ) на график

Расчет ипотеки калькулятором

Намного проще воспользоваться готовым ипотечным калькулятором, который сам рассчитает ипотеку по вышеприведенным формулам. Это будет значительно быстрее, чем считать это самостоятельно 🙂

Ежемесячный процент

Ежемесячный платеж считается так же, как и ежемесячный процент аннуитетных платежей.

График дифференцированных платежей

На рисунках – график и таблица дифференцированных платежей для рассматриваемого примера. Их построил наш ипотечный калькулятор (ссылка ведет на расчет рассматриваемого примера).

Они рассчитывается аналогично аннуитетным платежам.

Источник: https://mortgage-calculator.ru/%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D1%83%D0%BB%D0%B0-%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%87%D0%B5%D1%82%D0%B0-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.