Как перевести жилое помещение в коммерческое

Содержание

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как перевести жилое помещение в нежилое: сколько стоит + порядок

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

  1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:
  • завещание;
  • договор дарения;
  • свидетельство о регистрации.
  1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
  2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
  3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
  4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

  1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
  2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
  3. Дом не находится в аварийном состоянии.
  4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
  5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

  • Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м2, то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
  • Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
  • Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
  • Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
  • Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

  1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:
  • паспорт гражданина РФ;
  • договор основания на жилое помещение;
  • свидетельство о регистрации собственности.
  1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

  1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
  2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
  3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
  4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
  5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
  6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
  7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

  • Отсутствие ряда необходимых документов.
  • Некорректный проект переустройства помещения.
  • Несоблюдение законодательства.
  • Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление, в строго определенной форме.
  • Паспорта собственников жилья.
  • Договор основания на жилье.
  • Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
  • Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
  • Протокол, полученный в Департаменте.
  • Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы):

  • Паспорта собственников жилья.
  • Договор основания на жилье.
  • Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
  • Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
  • Кадастровый паспорт.
  • Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

  • Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
  • Подготовка технического паспорта.
  • Госпошлина за оформление свидетельства.
  • Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
  • Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe/

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Нормы Жилищного и Градостроительного кодекса позволяют осуществить переход помещений в нежилые и наоборот. Перевод в коммерческую недвижимость может потребоваться в различных жизненных ситуациях.

Например, если человек купил апартаменты, а в последующем пожелал придать им статус квартиры. Или кто-то получил в наследство дом и решил его использовать в предпринимательских целях.

А также для открытия магазина (любого сервиса) в многоквартирном доме на первом этаже.

Как переоформить квартиру в коммерческую площадь

Условия смены статуса объекта регламентируются статьей 22 ЖК РФ. Согласно кодексу перевод возможен при соблюдении ряда требований:

  • помещение не расположено в ветхом или аварийном доме;
  • доступ осуществляется не через объекты общего пользования;
  • все собственники согласны на переоформление.

Если коммерческая недвижимость располагается в многоквартирном доме, то она должна находиться на первом этаже или выше, при условии, что под ней не размещены жилые квартиры.

Порядок действий

Чтобы перевести жилое помещение в коммерческое, необходимо совершить следующие действия:

  • подготовить документацию;
  • согласовать с госорганами;
  • провести переоборудование;
  • получить документы в БТИ;
  • зарегистрировать право собственности.

Перед началом сбора документов нужно заказать проект переоборудования помещения. Эта необходимость возникает в связи с тем, что внутреннее обустройство жилья не подходит для размещения объектов малого бизнеса.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции многоквартирного дома, то проект заказывается в специализированной строительной организации. Если инженерные сети и стены видоизменяться не будут, то можно подготовить эскиз переобустройства самостоятельно.

Важно знать: Если в процесс перепланировки затрагивает общедомовое имущество, например, проведение работ на фасаде здания, то необходимо получить согласие всех соседей. Оно выдается на основании решения собрания собственников жилья.

Документы

При обращении в госорганы для согласования смены статуса необходимо представить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • технический план и техпаспорт;
  • заключение пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической станции;
  • справка из ДЕЗ, содержащая сведения о предназначении иных помещений, расположенных по соседству с объектом перевода;
  • согласие от соседей;
  • техническое заключение от управляющей компании, подтверждающее, что дом не находится в ветхо-аварийном состоянии;
  • выписка из домовой книги, свидетельствующая, что никто в квартире не зарегистрирован;
  • проект переустройства.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться иные документы. Например, если владелец квартиры занимается переоформлением не самостоятельно, а через представителя, то дополнительно к комплекту документации прикладывается доверенность.

Куда обращаться

Согласование перевода квартиры в коммерческое помещение выдает Управление имуществом при администрации населенного пункта, в котором расположена недвижимость. При обращении в госорган следует написать заявление, в котором указывается:

  • информация о заявителе;
  • сведения о квартире;
  • данные собственника;
  • наименование управляющей компании;
  • список прилагаемых документов.

В конце документа ставится дата и подпись заявителя.

Полезно: Обращение рассматривается в течение 45 дней с момента регистрации.

Решение направляется в адрес заявителя в течение 3 дней с момента подписания протокола рассмотрения.

Причины отказа:

  • подан не полный комплект документов;
  • не соблюдены условия для перевода;
  • другие собственники или соседи против переустройства.

Если в решении госоргана отсутствует мотивированная причина отказа, его можно обжаловать в судебном порядке, в течение 3 месяцев с момента получения.

После получения разрешения

Когда согласие управления имуществом получено, можно приступать к переоборудованию помещения в соответствии с ранее утвержденным проектом. По окончанию работ необходимо уведомить муниципалитет и контролирующие органы. Это необходимо для формирования приемочной комиссии.

Если объект соответствует всем установленным нормам, то комиссия подписывает акт проверки. Если при перепланировке были допущены нарушения, то составляется предписание об устранении выявленных недостатков.

Далее необходимо направить документы в БТИ. Сотрудники бюро разработают новую техническую документацию, в соответствии с планом перепланировки.

Госрегистрация

Завершающим этапом перевода жилья в коммерческую площадь является регистрация прав собственности на объект недвижимости в Росреестре. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему:

  • паспорт;
  • выписку ЕГРП;
  • документ-основание возникновения прав;
  • протокол комиссии;
  • кадастровый паспорт;
  • технический план;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Справка: Размер государственной пошлины определяется в соответствии со статьей 333.33 НК РФ.

По окончанию регистрационных действий собственник получает новую выписку ЕГРП, в которой содержатся измененные сведения об объекте.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-perevesti-kommerceskuu-nedvizimost-v-ziluu-i-naoborot.html

Как перевести квартиру в коммерческую (нежилую) недвижимость в Москве

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Мы начинали в хорошее время на растущем рынке. Большая часть наших объектов была куплена в качестве квартир и переведена в нежилую недвижимость. 

Стратегии инвестирования с 1996 года были просты и понятны: “купил – перевел – продал” и “купил – перевел – сдал арендатору. В то время жилищный кодекс позволял переводить квартиры в нежилой фонд за месяц, а москвичи с удовольствием продавали квартиры на первых этажах тем, кто в них инвестировал.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Собственникам жилой недвижимости казалось, что продав квартиру предпринимателю на 30% дороже, они обманули рынок. На самом деле нет. Квартира, переведенная в коммерческую недвижимость (нежилую), стоила минимум в 2 раза дороже. И в то время это сделать было достаточно просто! 

Для тех, кто держал деньги в валюте и правильно инвестировал — были доходные, но все равно лихие 90-е.

Итак, что мы имели до начала 2000-х. С одной стороны общество, погрязшее в кредитах под жилье и билеты “МММ”, чьи сбережения сгорели, с другой стороны – предприниматели всех мастей, ищущие возможность инвестировать наличность. Покупка недвижимости или открытие бизнеса в помещении на первом этаже многоквартирного дома было одним из таких вложений. 

Теперь все иначе. Давайте поговорим о том, как перевод жилой недвижимости в коммерческую стал крайне сложным и затратным инструментом инвестиций. 

Когда нужен перевод жилой недвижимости в коммерческую?

Вы хотите продать свою квартиру на первом этаже вдвое дороже. У вас есть квартира, которую вы хотите перевести в нежилую недвижимость и очень дорого продать.

Это идеальная ситуация, когда у вас действительно может все получиться. Потому что вы знаете соседей, управляющего ЖКХ и владеете квартирой.

Если ничего не получится, то потеряете время, чуть-чуть денег и продадите её как жилую недвижимость. 

Вы открыли ИП и работаете на дому (в квартире на первом этаже). К вам идет поток людей через парадную, на что жалуются соседи. Это неплохая возможность перевести жилую недвижимость в коммерческую. Хотя бы потому что соседи будут рады, что по парадной перестанет течь ручеек клиентов. Если что-то пойдет не так, то вы просто потеряете время и испортите отношения с соседями. 

Вы нашли квартиру, которую хотите купить, а потом продать или сдать арендатору. Это как раз тема начала 2000-х, которая может сработать только в доме с одной парадной или там, где мало собственников. Желательно, чтобы этот дом был малоэтажным. Если вы подумали сейчас о малых городах, окружающих Москву, то это идеальный вариант. Скоро узнаете почему. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Поговорим о самом главном: почему перевод жилой недвижимости в коммерческую стал таким сложным и в чем эта сложность заключается. 

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую?

Если вам нравится изучать документы, принятые законодателем,  то почитайте актуальный жилищный кодекс (часть 2, статьи 22 и 23) с дополнениями от 2019 года, а мы дадим выжимку, суть. 

Гайки закрутили. Перевести жилую недвижимость в коммерческую теперь практически нереально! Давайте определимся с жилой недвижимостью, которую вообще нельзя перевести в коммерческую. 

Что перевести нельзя 

  • Памятник архитектуры. Квартиру в исторически значимом доме. Перед тем как вообще что-то делать (покупать квартиру под перевод, собирать документы), проверьте дом на историческую ценность. Если квартира в доме, представляющем историческую ценность, а у вас нет хороших знакомых в центре сохранения наследия (ЦСН), то думать о переводе жилого помещения в нежилое вообще не надо. В Москве это заведомо провальная идея. 
  • Квартиру в залоге (ипотечное жилье) или с прописанными жильцами. Просто не дадут оформить перевод. 
  • Жилую недвижимость, в которой нельзя обустроить отдельный вход. Все, что выше первого этажа, перевести в нежилое помещение будет нельзя. Но могут быть фантастические исключения. Перевод жилого помещения в нежилое на втором этаже и выше могут разрешить, если все помещения под ним уже оформлены как нежилые. При этом должны разрешить сделать отдельный вход. Такая реконструкция  – это настолько частный случай, что искать подобную недвижимость слишком хлопотное дело.
  • Часть жилого помещения в нежилое переводить запрещено. Если и переводить, то квартиру целиком. 
Дополнительное, но важное условие – если вы планируете перевести квартиру в нежилой фонд, то дверь квартиры в подъезд нужно будет заложить. Получается, что вы  обязаны сделать вход со стороны улицы. А значит, согласовать и сделать реконструкцию дома. Запомните этот маленький нюанс. 

Жесткие условия перевода 

В жилищном кодексе (часть 2, статья 23) указаны документы, которые нужно подготовить, чтобы подать на перевод помещения из жилого в коммерческое. Среди них: 

  • заявление о переводе помещения; 
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план переводимого помещения с его техническим описанием;
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (реконструкции);
  • протокол общего собрания собственников помещений;
  • письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Сложность кроется в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственники в примыкающих помещениях. Это изменения от 29.05.2019 по ФЗ-№116. Рассмотрим их подробнее. 

Кворум —  установленное законом, уставом организации или регламентом число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня.

Чтобы собрать кворум, нужно, чтобы проало не менее 2/3 собственников многоквартирного дома. Решение принимают простым большинством . Чем больше площадь недвижимости у собственника, тем больше у него . 

В доме с несколькими подъездами на кворуме должно присутствовать не менее 50+1% от собственников многоквартирного дома и более чем 2/3 собственников подъезда, в котором находится переводимое помещение. 

Еще нужно получить письменное согласование на перевод квартиры в нежилое помещение от каждого из смежных соседей. Примыкающие соседи – это соседи, с которыми переводимое помещение имеет общие стены и потолки (полы). 

Запомните, даже если весь дом проал за перевод жилого помещения в коммерческое, но из конкретного подъезда вы не набрали нужное количество (более 66%), то помещение переводить запретят. Если от хотя бы одного соседа через стенку вы не получите письменного разрешения, то переводить жилую недвижимость в коммерческую нельзя. 

А теперь вдохните глубже. Когда по проекту нужна реконструкция дома (она нужна всегда, когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы), то нужно получить положительное решение от 100% собственников. Даже если у первого этажа есть балкон или лоджия, то её снос — это реконструкция. Это могла быть лоджия, но теперь вход в бар.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Так вот, проблема в том, что в многоквартирном доме обязательно найдется один инициативный человек, который не только голосует против, но и формирует коалицию из нескольких человек, не желающих перемен. А в 90% случаев вы даже собрать 100% собственников не сможете. Придется ходить по квартирам, так как жильцы редко посещают собрания собственников жилья. 

Если получилось собрать голоса, взять  протоколы и подписи, то подавайте протоколы и проект реконструкции в гос. учреждение и выполняйте работы по проекту. Не забудьте внести изменения в росреестре, так как квартира изменит свое назначение и номер. Подавать документы нужно в  департамент городского имущества Москвы. В регионах это управление архитектурой и градостроительства при администрации города и района.

Реалистичные варианты

Дом с одним подъездом. Это неплохой шанс, но сначала найдите такой дом в актуальном для коммерческой недвижимости месте (читайте нашу статью: как найти и выбрать коммерческую недвижимость). Это практически невозможно сделать в Москве. 

Одноэтажный дом с минимальным количеством квартир и собственников в регионах. Чем меньше людей, тем проще договориться с ними. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость новостроек, торговых центров, а также вторичный рынок стрит-ритейл. 

А может стоит вложиться в жилую недвижимость? Мы сравнивали коммерческую и жилую недвижимость. Это может быть неплохим вариантом инвестиций, если у вас мало денег, а пассивный доход получить хочется. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty.

Как договориться с собственниками 

Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть ) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное – договориться с собственниками. Добиться большинства можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.

Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить. 

Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого ания. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения.

Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.

 

Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.

Агитация через ТСЖ и управляющие компании. Договаривались с председателем ТСЖ, а он правильно выступал на собрании. Порой делали так, чтобы группа, которая против, о собрании ничего не знала. Приходили только лояльные и нейтральные люди, с которыми общаться было гораздо проще. Так набирали нужно количество . 

Обещания и снятие возражений. Люди беспокоятся, что в доме откроют шаурму, бар или игровой клуб (в 2000-е это норма) или сдадут помещение приезжим с ближнего востока. Обещайте, что арендатором будет салон красоты, частный детский сад, магазин, что-то безопасное и нужное для самих жителей. Можно для серьёзности намерений заключить договор с ТСЖ.

Время, когда перевод жилой недвижимости в коммерческую был выгодным делом, прошло. Сейчас законы такие, что этим лучше не заниматься. Даже “старички” перестали переводить жилую недвижимость. Они работают с новостройками, вторичной и зарубежной недвижимостью. Чего и вам желаем. Возможно, когда-нибудь золотые времена переводов в Москве вернутся. Но пока это время не наступило…

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-perevesti-zhiluyu-nedvizhimost-v-kommercheskuyu-nezhiluyu-v-moskve

Недвижимость: из жилой в коммерческую

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой – процедура сложная и длительная. Но если потом эту площадь удастся сдать под офис или магазин, хлопоты окупятся владельцу сторицей.

Владельцу квартиры на первом этаже завидовать не принято. Он живет за решеткой, у него чаще всего нет балкона, а окна всегда закрыты и занавешены, чтоб скрыться от глаз прохожих.

Тем более если квартира выходит окнами на оживленную улицу или проезжую часть: шум и пыль не дадут раскрыть окна даже ночью, а сквозь деревья в комнату и днем не поступает достаточно света. Одним словом, масса неудобств.

Сдать такую квартиру можно, но на 20% дешевле, чем аналогичную на средних этажах. Продать тоже можно, но, во-первых, со скидкой, а во-вторых, покупателя на нее придется искать долго.

Но неленивые знают, что такое жилье, немного похлопотав, можно превратить в настоящего золотого теленка. Нужно только перевести эту квартиру из жилого фонда в нежилой.

Выгода налицо: по словам замдиректора АН «Бекар» Леонида Сандалова, при переводе в нежилой фонд арендные ставки возрастают минимум в 1,5 раза. Это что касается офисного помещения. Если превратить квартиру в магазин, стоимость аренды увеличится в разы.

Так, по данным «Агентства развития и исследований в недвижимости», стоимость квадратного метра офисного помещения класса С сегодня составляет в среднем 761 рубль в месяц, тогда как стоимость квадратного метра торгового помещения в эконом-классе варьируется от 500 до 2000 рублей в месяц. Если сравнить эти цифры со стоимостью аренды жилой недвижимости, выгода становится очевидной.

От бумаг к делу

Процесс перевода жилья в нежилой фонд, конечно, непростой. Процедура, помимо чисто бюрократических, имеет и ряд других нюансов. Например, далеко не каждую квартиру можно переделать в офис, и уж тем более – в магазин, кафе или салон красоты. Расположение помещения или отдельные его параметры могут оказаться несоответствующими действующим нормативам и правилам.

Условия перевода жилого помещения в нежилое регулируются 22 статьей Жилищного кодекса РФ. В документе сказано, что доступ в соседствующие жилые помещения не должен использоваться в качестве доступа в нежилое помещение. Проще говоря, у нежилого помещения должен быть отдельный вход.

Также оговорено, что нежилое помещение не должно быть частью жилого помещения и никто не должен использовать его в качестве места постоянного проживания, то есть там никто не должен быть прописан. Право собственности на это помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц.

Проще говоря, купить квартиру при помощи ипотеки и затем перевести в нежилой фонд нельзя: на срок кредитования жилье принадлежит банку.

Отдельно указано, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Если все условия соблюдены, можно приниматься за дело.

В орган местного самоуправления нужно написать заявление о переводе помещения в нежилой фонд (в Петербурге для перевода помещения в нежилой фонд необходимо получить соответствующее распоряжение губернатора), представить правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии), техпаспорт помещения, поэтажный план дома, в котором оно находится, а также проект его переустройства или перепланировки.

Стоит отметить, что без перепланировки здесь обходится довольно редко: чего стоит одно требование обустройства отдельного входа. Также, скорее всего, понадобится подводить под нормативы пути эвакуации, сооружать автономную вентиляцию, сносить лишние стены.

А после всего необходимо будет позаботиться об огнестойкости перекрытий и ограждающих конструкций, шумоизоляции нежилого помещения от соседствующих с ним жилых, а также исключении любых других факторов, которые могли бы повлиять на соседей и окружающую среду.

Когда нужен юрист

В нежилой фонд можно перевести только приватизированную квартиру. Приватизированную комнату также можно перевести в нежилой фонд, но в этом случае могут возникнуть проблемы с соседями. Если земля под домом находится в общей собственности жильцов, возможно, понадобится их согласие на оборудование отдельного входа в комнату с улицы.

Казалось бы, малая гостиница в отношении коммерческого предприятия ничем не уступает офису или салону, однако для ее создания перевод помещений в нежилой фонд не обязателен.

Если владельцу принадлежит, к примеру, этаж многоэтажного здания или несколько квартир в нем, он может оставить их в жилом фонде. Дальше можно действовать по привычному принципу сдачи квартир в аренду: заключать договора найма и уплачивать налоги с прибыли.

При этом квартиры могут и не принадлежать одному владельцу.

«Большинство собственников не проводят процедуру перевода помещений в нежилой фонд при организации мини-гостиницы, потому что они состоят из отдельных квартир, принадлежащих разным физическим лицам, – объясняет Леонид Сандалов. – Люди передают управление этими помещениями специальной компании, которая, в свою очередь, сдает их посуточно».

Стоимость перевода жилья в нежилой фонд варьируется от 500 рублей до десятков тысяч долларов. Официально нужно заплатить лишь госпошлину, а документы подаются бесплатно. Однако, как и многие другие бюрократические процедуры, сделать это самостоятельно весьма непросто.

Технические условия, параметры помещения, возможность обустроить отдельный вход, перепланировки – все это требует проверок и утверждений, изрядно приправленных юридическими нюансами.

Поэтому на деле владельцу жилья часто приходится обращаться за помощью к специализирующимся на переводе помещений в нежилой фонд организациям, которые берут за свои услуги в Петербурге от 35 тыс. рублей до миллиона, в зависимости от района города и сложности работ. Сроки выполнения указываются в пределах трех месяцев.

Если владелец квартиры хочет получить услуги выборочно, он может заказать проект отдельного входа (от 25 тыс. рублей) или проект перепланировок (от 500 рублей за квадратный метр). При этом проекты, их утверждение, собственно строительные работы и их сдача оплачиваются раздельно.

Подводя итог всему вышесказанному, можно заключить, что перевод квартиры в нежилой фонд имеет смысл лишь в случае ее дальнейшей сдачи в аренду. В случае же продажи помещения как коммерческого выиграть, по оценкам экспертов, вряд ли удастся.

Как у себя дома

Впрочем, если офис нужен не для сдачи в аренду и не для продажи, а для собственных нужд владельца квартиры, в нежилой фонд ее переводить вовсе не обязательно. Главное – не нарушить п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. То есть важно, чтобы собственник в этой квартире жил.

А уже следующий, второй пункт соответствующей статьи Жилкодекса говорит о допущении использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.

Правда, есть оговорка: такая деятельность не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Требования эти касаются в первую очередь технических характеристик квартиры: инженерные системы, шумоизоляция, планировки, высота потолков и ширина коридоров.

Правда, в законе не написано, что именно подразумевается под профессиональной деятельностью. Указано лишь, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

То есть рисовать картины для продажи, писать статьи и отчеты, сводить дебет с кредитом и программировать художники, писатели, бухгалтеры, дизайнеры и программисты вполне могут. Постоянно жить в этой квартире не обязательно, достаточно лишь быть ее владельцем или хотя бы арендатором.

Даже предпринимателям, зарегистрированным как ИП, по закону разрешается вести бизнес в жилом помещении.

Что касается юридических лиц, то здесь вопрос неоднозначен. С одной стороны, согласно п. 2 ст.

54 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае его отсутствия – иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. С другой стороны, ст.

288 ГК РФ говорит о том, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Как же поступить владельцу фирмы? Тем более что п. 2 ст. 671 ГК РФ говорит о том, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

До недавнего времени юрлицам действительно часто отказывали в регистрации по месту проживания гендиректора. Однако постепенно сложилась судебная практика, когда юрлица выигрывают подобные дела и регистрируются в жилых помещениях. Подтверждает такую возможность и Минфин РФ в письме от 3 декабря 2008 г. №03-01-11/5-159.

«В соответствии со сложившейся судебной практикой, решения регистрирующих органов об отказе в государственной регистрации юридических лиц по месту постоянной регистрации физических лиц, представляющих их постоянно действующие исполнительные органы, были признаны незаконными.

Учитывая изложенное, представляется, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности», – говорится в письме Минфина. 

Валерий Бигаев, руководитель проектно-инвестиционного отдела «Адвекс-Московский»

Переводами из жилого в нежилой фонд занимаются в основном представители малого бизнеса и рантье. Не всегда, из расчета на 1 кв.м, перевод квартиры в нежилой фонд обходится дешевле 1 кв.

м готового нежилого фонда. Тем не менее, это выгодно.

Как правило, месторасположение жилых квартир на оживленных перекрестках и у метро делает их привлекательными для торгового бизнеса и, соответственно, сдачи в аренду.

Точной цены и сроков по переводу из жилого в нежилой фонд назвать нельзя. Каждый случай индивидуален. Влияют на это наличие или отсутствие газовых труб под окнами квартиры, наличие или отсутствие окон, ширина тротуара и т.д. Примерная цена процедуры перевода в нежилой фонд в среднем по городу декларируется в 300 тыс. рублей, с учетом всех услуг и пошлин.

При организации мини-гостиницы достаточно зарегистрировать в качестве предпринимательской деятельности сдачу жилых комнат в найм. Жилое назначение помещения сохраняется, перевод в нежилой фонд этот вид деятельности не требует. Офис в собственной частной квартире организовать можно, даже зарегистрировать здесь же юридический адрес своей компании.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»

Наиболее активно из жилого фонда в нежилой переводятся квартиры на первых этажах зданий в центре города (Литейный пр., Невский пр.), также востребованы помещения во вторых дворах в Центральном районе. Эта процедура полностью формализована, и перевод осуществляется по распоряжению губернатора.

Вторые этажи зданий также востребованы. Например, ресторан Pizza Hut на Невском занял жилой второй этаж здания. Зачастую вторые этажи выкупают отделения различных банков, чтобы разместить офис в одном здании.

При переводе в нежилой фонд арендные ставки могут возрасти минимум в 1,5 раза. Торговые площади в этом случае будут дороже офисных на 20-50%, в связи с тем, что существует большая конкуренция между отдельными небольшими офисами и крупными бизнес-центрами, которые более востребованы у арендаторов.

По закону каждый человек может организовывать свое рабочее место у себя дома, при этом не обязательно проводить процедуру перевода в нежилой фонд. Она требуется только в том случае, когда офис не принадлежит владельцу квартиры. 

15:45 01 августа 2011

Источник: bpn.ru

Источник: http://www.bpn.ru/publications/61734

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.