Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

14 марта 2020, в 19:23

При смене статуса помещения на коммерческое меняется его предназначение и правила пользования им. Необходимость перевести в нежилую недвижимость возникает для достижения различных целей, в основном для бизнеса. Читайте инструкцию о переводе жилого помещения в нежилое.

Требования к помещению

Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.

Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:

1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.

2. В помещении нужен отдельный вход, не выходящий в подъезд для жилья в здании.

3. Возможность построить вход в квартиру, не связанный с ней, и являющийся частью недвижимости.

4. Запланированная к переводу площадь не может использоваться жильцами для постоянного проживания.

5. Права владельца на жилье не могут быть обременены требованиями заинтересованных лиц.

6. Помещение должно отвечать условиям, установленным для перевода жилья.

Какую недвижимость нельзя перевести в нежилой объект

Жилищным кодексом, в статье 22 установлены случаи, когда перемена статуса жилой площади на коммерческую невозможно.

Нельзя провести перевод, если:

• Доступ к пространству возможен лишь при пользовании общего входа к остальным квартирам или нет возможности технически провести строительство такого прохода;

• В квартире постоянно проживают её собственник или другие лица;

• Домовладение обременено притязаниями третьих лиц;

• Жилье является арендным в здании социального предназначения;

• Перевод осуществляется с целью проведения религиозных мероприятий;

• Недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам.

Порядок перевода квартиры в статус нежилого

Процедура состоит определенных этапов, которые потребуется осуществить для достижения оптимального результата.

1 этап – сбор необходимых документов

Бумаги представляются в Департамент имущественных и земельных отношений для работы межведомственной комиссии, согласовывающей возможность смены статуса. Подготовка документации осуществляется собственниками помещения или их представителями.

В отдел муниципалитета потребуется представить:

План этажей в здании, его описание. Он заказывается в БТИ после выдачи в Департаменте соответствующей доверенности.

• Планировку жилья и технический паспорт на него. Они могут затребоваться в БТИ;

Заключение о выполнение требований пожарной безопасности. Выдается оно в Управлении ГПН ГУ МЧС, после подачи заявки и обследования недвижимости на предмет соответствия регламентированным нормам;

• Заключение СЭС. Оформляется в Санэпиднадзоре после осмотра помещения сотрудником организации;

• Справочная информация о предназначении иных помещений, расположенных на том же этаже, что и переводимая квартира. Её получают в организации, обслуживающей дом. С этой целью нужно сдать соответствующее заявление, приложив паспорт заявителя, представительскую доверенность и правоустанавливающую документацию на жилплощадь;

• Согласование со смежными пользователями недвижимости. В случае, если объект находится в многоэтажном доме, то потребуется провести собрание владельцев квартир.

С этой целью необходимо:

1. Обратиться в управляющую организацию с заявкой о включении в повестку планового собрания жильцов этого пункта или о проведении внеочередного мероприятия. Если оно будет проводиться вне очереди, потребуется известить каждого хозяина о времени и дне собрания не позднее, чем за десять дней.

2. Решение признается правомерным, а собрание состоявшимся, когда в нем приняли участие более половины собственников жилья.

3. Законность решения установлено, если за него проало 2/3 и более всех присутствующих лиц. По результатам составляется протокол.

• Акт техсостояния всего строения. Его можно взять в ТСЖ и других управляющих компаниях;

• Выписка о зарегистрированных в квартире жильцах. Оформляется в паспортном столе. Срок её действия не больше двух недель;

• Проект планируемой перепланировки. Составляется сотрудниками проектной компании, осуществляемой свою деятельность на основании лицензии.

Помимо указанных бумаг, представляются:

  •  Паспорта всех собственников объекта;
  •  Документы, подтверждающие право на жилье;
  •  Представительская доверенность;
  •  При подаче заявления от юридического лица потребуются его регистрационные и учредительные документы.

2 этап – оценка

После комиссионного согласования перевода потребуется заказать в БТИ установление величины стоимости жилплощади.

С этой целью нужно подготовить:

• Заявку на установленном бланке;

• Удостоверения, подтверждающие личность заявителей;

• Бумаги, свидетельствующие о правах собственников;

• Поэтажный план, экспликацию, техническую документацию;

• Уставные документы и доверенность, когда владельцем является хозяйствующее лицо.

Оценка осуществляется совместно работниками Бюро. При вычислении в расчет берутся все факторы, в том числе, доступность использования, место нахождения, наличие других компаний, техническое состояние помещения и прочее. Установленная суммы вносится в протокол и уплачивается в любом банке.

3 этап – регистрация в Росреестре

Для проведения процедуры необходимо:

1. Обратиться с заявлением в регистрирующий орган о переводе жилья в коммерческую недвижимость. К заявке прикладываются паспорта всех заявителей, правоустанавливающие бумаги, протокол муниципалитета и Бюро ТИ, кадастровая документация. В случае подачи заявки организацией представляются учредительные документы и представительская доверенность.

2. Внести госпошлину в определяемом законодательством размере. В настоящий момент её величина составляет одну тысячу рублей. Квитанция об оплате входит в пакет необходимых документов.

3. По итогам приемки документации заявителю выдается расписка с указанием даты выдачи подтверждения.

4. В установленное время нужно получить выписку из реестра прав с измененным статусом помещения, предоставляющей право ведения предпринимательства в нем.

Затраты

Процесс перевода рассчитан на определенный период, когда приходится нести соответствующие расходы, включая:

• Пересчитанную сумму стоимости нежилого имущества в БТИ;

• Подготовку технической документации;

• Размер госпошлины за выдачу измененной выписки из реестра прав;

• Услуги нотариуса по заверению требуемых документов;

• Проектная цена перепланировки.

Требуется ли согласование с хозяевами соседних квартир

В многоэтажном здании

Статьей 40 ЖК РФ регламентирована обязательность получения согласия на осуществление мероприятий по переустройству помещений с их собственниками при присоединении при их проведении части общего имущества.

Если смена предназначения связана с осуществлением строительных работ, то согласование нужно проводить в обязательном порядке. Если же перевод не связан с перепланировкой, то согласование не нужно.

В индивидуальном доме

Независимо от целей проведения перевода, гражданское законодательство устанавливает условие получения одобрения у людей, являющихся хозяевами соседних жилищ, если планируемая предпринимательская деятельность потребует использования общей земли или часть постройки либо территорию под ним, которые считаются совместной собственностью нескольких владельцев.

Помимо этого, коммерческая активность не должна повлечь вибраций конструкций, шумовые эффекты, превышающие регламентированные стандарты, загрязнение воздуха и неблагоприятную окружающую среду для жизни других жильцов.

Когда могут отказать

Нередко возникают случаи, когда орган, уполномоченный на принятие решения о смене статуса жилого имущества, отказывает в его изменении, указывая основания для такого вердикта.

Это правомерно только по причинам, прямо установленным в законе, включая:

• Представление неполного пакета необходимой документации. В этом случае представляется срок до нести недостающие бумаги, как правило, не больше пятнадцати дней:

• Заявление было направлено в ненадлежащую инстанцию;

• Проект перепланировки помещения не соответствует требованиям, установленным законодательными актами;

• Присутствие ограничений, установленных ЖК РФ.

Как обжаловать

При получении отрицательного решения заявитель вправе устранить причины и повторно направить заявление. Кроме этого, в случае незаконной мотивации он может обжаловать это решение в суде, если указаны ссылки на нарушения.

Для обжалования потребуется оформить и сдать в суд иск, содержащий информацию о:

• Вынесенном вердикте;

• Обстоятельствах, предусмотренных требованиями ст.22 ЖК РФ;

• Передаче документов в уполномоченную службу:

• Акте приемке, подписанном при осуществлении переустройства:

• Фактах, свидетельствующих о неправомерности оснований для отказа, изложенных в извещении.

Заявитель подписывает обращение и прикладывает доказательства, свидетельствующие об изложенных обстоятельствах.

Исход дела будет предопределять правовой режим недвижимого имущества, надлежащего органа представления документов, мотивации отказа в изменении предназначения объекта и других факторов.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe-poshagovaja-instrukcija/

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

На сегодня множество жилых объектов переводятся в нежилой фонд. Особенно это касается помещений, расположенных на первых или цокольных этажах.

Спрос в такой процедуре обоснован: коммерческая недвижимость дороже. Законом разрешено менять статус помещений, но не всех и не всегда.

Законодательство

Переводом решают заняться владельцы жилья по причинам:

  • получение выгоды (нежилой фонд ценится дороже);
  • старт собственного бизнеса (открытие магазина, салона, мастерской).

Без перевода можно обойтись,если помещение расположено, например, в частном доме, и оно имеет отдельный вход. Если дом многоквартирный, менять статус объекта обязательно.

3‑я глава Жилищного кодекса посвящена переводу помещений: из жилых в нежилые или наоборот.

Так в главе закреплены положения:

  • на каких условиях можно поменять статус квартиры или дома (22‑я статья);
  • по какому алгоритму происходит перевод (23‑я статья);
  • на каких основаниях возможен отказ (24‑я статья).

Условия перевода жилого помещения в нежилое

По правилам законодательства перевод возможен только при совпадении условий:

  • объект по документам значится жилым;
  • право собственности зарегистрировано в Росреестре;
  • в помещение ведёт отдельный вход (не из общего подъезда, а с улицы);
  • в нём никто не прописан.

При этом какие‑то объекты можно признать нежилыми, а какие‑то нет.

Так поменять статус на нежилой можно в отношении:

  • особняков (или частей домов);
  • квартир (при условии, что квартира расположена на 1‑м этаже или выше, если под ней тоже нежилые объекты);
  • комнат общежитий (если установлен статус «общежитие квартирного типа», то есть, блочное).

Запрещено менять статус в таких случаях:

  1. невозможность монтажа отдельного входа;
  2. если это комната в квартире;
  3. объект — единственное жильё гражданина;
  4. помещение в ренте, заложено или арестовано;
  5. цель перевода— использование объекта в религиозных целях.

Алгоритм действий и необходимые документы

Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).

Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).

В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:

  • свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки (если она планируется).

Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.

Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.

Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.

Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.

Заявление будет рассматриваться специалистами муниципалитета и по его результатам (максимум через 45 дней) должно быть вынесено решение: разрешить перевод или запретить. При этом срок начинает течь с момента получения заявления жилконторой, но не специалистом МФЦ.

В трёхдневный срок после принятия решения мотивированное заключение о переводе помещения или отказе направляется:

  • самому заявителю;
  • владельцам смежных помещений.

При этом решение либо выдаётся на руки заявителю, либо отправляется в МФЦ, где оформлялось заявление.

Теперь события могут развиваться следующим образом:

  • если перепланировка не нужна и решение в пользу заявителя, он направляет этот документ в Росреестр, где поменяется статус помещения;
  • при необходимости перепланировки в решении будет указан срок для её проведения;
  • когда перепланировка завершится, нужно вызывать специалистов жилконторы для составления акта приёмки (акт также регистрируется в Росреестре, на его основании меняется статус объекта).

Отказать в переводе специалисты жилконторы могут исключительно по основаниям:

  • предоставлены не все документы;
  • объект не учтён в госреестре (есть старое свидетельство, но право в Росреестре не зарегистрировано);
  • заявление подано не по адресу;
  • не соблюдены условия перевода (описаны выше);
  • проект перепланировки содержит нарушения (СНиПов или сводов правил).

Если же мотив отказа незаконен (не содержится в приведённом списке), решение можно обжаловать в суде.

Расходы

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

  • регион нахождения недвижимости;
  • перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

  • на оборудование отдельного входа;
  • на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
  • на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

  • от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
  • от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
  • от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/nezhilyje/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe.html

Инструкция: как перевести жилье в нежилое помещение

Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд – популярный способ получения удобных площадей для ведения малого бизнеса. Такие объекты обычно используются для размещения магазинов, сервисных предприятий или офисов. Причина распространенности данной процедуры проста – построить и даже арендовать аналогичную площадь значительно дороже.

Зачем делать из квартиры нежилое помещение

В ЖК РФ достаточно много внимания уделяется вопросу применения жилых площадей для работы ИП или профессиональной деятельности. Например, в своей квартире человек может предоставлять услуги как репетитор или адвокат, но с соблюдением определенных условий. Они закрепляются в пунктах 2-4 статьи 17 ЖК РФ.

В квартире можно зарегистрировать организацию, но только при условии проживания ее руководителя по данному адресу. Если жилье используется нецелевым образом, то появляется риск получить штраф по статьям 7.21, 7.22 и 23.55 КоАП РФ. Для физических лиц его максимальная планка составляет 2 500 руб.

, для юридических лиц – 50 000 руб.

Госжилинспекция имеет право прийти на место для проверки состояния жилфонда и определить, что квартира используется нецелевым образом. Например, об этом может свидетельствовать отсутствие кухонной мебели и сантехники при наличии офисной техники. Проверки ГЖИ регламентированы письмом Минрегиона № 26084-СК/14 от 14 октября 2008 года.

От собственника незаконно использующейся квартиры потребуют прекратить нарушать ЖК РФ и другие нормативные акты. Наиболее жестким наказанием для него будет продажа жилья с публичных торгов. Оно применяется при игнорировании законных требований местных властей. Денежные средства при этом отдаются собственнику, но с вычетом затрат, потребовавшихся для реализации процедуры судебных издержек.

Условия по переводу жилого помещения в нежилое на 2018 год

Далеко не всегда жилье удается перевести в разряд нежилого фонда, так как от потенциального объекта требуется соответствие целому ряду характеристик. Они прописаны в статье 22 ЖК РФ.

Для каких жилых помещений допускается перевод в нежилой статус? Чтобы пройти эту процедуру, жилью нужно отвечать ряду требований.

1. Наличие обособленного входа с улицы. Если такового нет, то должна присутствовать техническая возможность для его создания. Обычно для этого увеличивается один из оконных проемов.

2. Самостоятельность помещения. Составную часть квартиры (одну или несколько комнат) сделать нежилой нельзя.

3. Нет зарегистрированных людей.

4. Если квартира располагается выше 1-го этажа, то под ней должен быть исключительно нежилой фонд.

5. Квартира не располагается в МКД, входящем в списки по ветхости и аварийности.

6. Квартира не располагается в наемном доме социального пользования.

7. Помещение подключено ко всем основным коммуникациям.

8. Квартира не располагается в доме, представляющем историческую и культурную ценность.

Перевод жилого в нежилое помещение – непростой юридический процесс, для успешного прохождения которого требуется соблюдение целого ряда условий:

заявитель выступает собственником жилья;

жилплощадь не находится в залоге, не взята в ипотеку и так далее, то есть полностью «чистая» с точки зрения прав собственника;

перевод жилого помещения в нежилое помещение происходит только полностью, придание нового статуса части объекта недопустимо;

при наличии несогласованных перепланировок их нужно заранее согласовать.

Отказать в изменении статуса квартиры могут и в том случае, если заявитель собирается разместить в ней впоследствии объект, которому запрещено находиться в МКД. Вопрос с ограничением и запретом размещения некоторых объектов в многоэтажках определяется ФЗ-384 и ПП РФ № 1521 от 26 декабря 2014 года.

В МКД не должны находиться:

специализированные магазины химикатов, способных спровоцировать опасные загрязнения воздуха и окружающей территории;

точки продажи товаров с взрыво- и пожароопасными свойствами;

точки продажи автомобильных шин, масел и запчастей, а также ковровых изделий синтетического происхождения;

специализированные точки продажи рыбной продукции;

складские помещения;

учреждения, работающие после 11 часов вечера;

заведения общепита и досуга, сауны и бани площадью более 250 м2 и вмещающие больше пятидесяти человек;

общественные туалеты;

учреждения, предоставляющие ритуальные услуги и продающие соответствующие товары;

химчистки и прачечные;

кабинеты дерматовенерологов, психиатров, инфекционистов и фтизиатров;

ветеринарные клиники;

клинико-диагностические и зуботехнические лаборатории;

помещения для длительного нахождения большого количества детей.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может последовать и в том случае, если заявитель собирается обустроить в многоквартирном доме отделение религиозной организации.

Указанные условия работают для всех МКД независимо от их этажности. Наиболее полно данные положения представлены в СП 54.13330.2011.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Основные действия при прохождении этой процедуры – сбор документов и посещение занимающихся данными вопросами учреждений. Для упрощения и ускорения процесса мы приведем последовательность действий по переводу жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое.

Стадия 1. Сбор и подача документов в Межведомственную комиссию.

Этим занимается собственник квартиры или его доверенное лицо. Ниже приведем список необходимых документов.

Все это подается в Департамент управления имуществом вместе с соответствующим заявлением. Вопрос перевода жилого в нежилое помещение решается комиссией в течение 45 дней. Отказ может последовать в нескольких случаях:

неполный пакет документов;

ошибки в проекте перевода;

несоответствие объекта по техническим или юридическим требованиям;

отсутствие согласия на перевод со стороны соседей или других владельцев недвижимости.

Стадия 2. Подсчет БТИ стоимости перевода.

Когда Межведомственная комиссия одобрит перевод, готовятся бумаги в отдел приватизации БТИ. Их мы приведем ниже.

В БТИ подсчитывают стоимость перевода из жилого помещения в нежилое. Она зависит от разных моментов, в том числе, состояния объекта, его расположения и удобства эксплуатации, наличия рядом других организаций.

Стадия 3. Оформление собственником прав в регистрационной палате или МФЦ.

Здесь потребуется предоставить оригиналы и ксерокопии приведенных ниже бумаг.

По завершении этой процедуры владелец может распоряжаться нежилой площадью по назначению. Ее можно использовать для ведения собственного бизнеса или сдачи в аренду. На нежилых площадях арендаторы зарабатывают в разы больше, чем на квартирах.

Получение согласия собственников и соседей при переводе квартиры в нежилой фонд

Часто именно отсутствие согласия заинтересованных сторон приводит к решению об отказе перевода жилого помещения в нежилое. В ст. 23 ЖК РФ описаны причины таких отказов, которые могут использовать властные органы.

В случае с многоквартирным домом отсутствие согласия кого-то из владельцев квартир в число необходимых обоснований не входит. Это значит, что в некоторых случаях соседи могут оставаться несогласными на изменение статуса жилища, но их мнение не будет учитываться.

Разберемся детальнее в данном вопросе.

При переустройстве МКД всегда проводится общедомовое собрание. Конструктивные или планировочные изменения общей собственности должны получать единогласное одобрение.

Например, это касается желания одного из собственников расширить свое частное помещение за счет общей площади – чердака, подвала, лестничной площадки и так далее.

Когда вопрос не касается общего имущества МКД, для принятия решения достаточно простого большинства .

Согласие собственников на перевод жилой квартиры в нежилое помещение оформляется по определенной процедуре.

1. Инициатор обращается в УК с просьбой провести ание по изменению статуса жилья.

2. Голосование может пройти на очередном собрании в качестве дополнительного вопроса. Для ускорения процедуры можно запустить внеочередное собрание.

3. Легитимность сбора признается при наличии на мероприятии 50 процентов владельцев помещений в МКД.

Проведение ания – ответственность УК. Если удалось собрать необходимое число , то не будет лишним заручиться личным согласием соседей. Для этого заявителю придется проводить персональные беседы.

Решительно настроенные противники перевода жилых помещений в нежилой фонд с большой вероятностью сорвут процедуру. Их жалобы будет достаточно для отказа в изменении статуса жилья. При наличии таких несогласных людей разрешать спорные ситуации с ними нужно до подачи документов.

Здесь можно предложить компенсацию за неудобства, которые видятся противникам перевода.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102193-perevod-jilogo-pomeshcheniya-v-nejiloe

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/instrukciia-kak-perevesti-jile-v-nejiloe-pomescenie-5b3cf030cf892600a95fcfad

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

Тимур Темирбулатов

Генеральный директор ООО “Объединенная юридическая компания”

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду.

Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин.

И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.
 

Что нужно для перевода в нежилой фонд?

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.  

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса).

Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений.

Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда.

Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга “под ключ” будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий.

Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем. 
 

Пошаговая инструкция

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план).

Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.  

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги “Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения”, издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.  

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в “Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!
Получить доступ

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами.

Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов.

Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей “подстраховки”, и в случае их непредоставления “высасывают из пальца” причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого.

Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования.

Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством.

Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г.

№ 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/temirbulatov/1018382/

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Как перевести недвижимость из жилого в нежилое

  • Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
    • Экспликация и поэтажный план помещения.

      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след.

        документы:

        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение.

          Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;

        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

      Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

    • Другие статьи

      Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способ.Нежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры.

    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

      Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

    • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

      Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

    • Согласие соседей.

      Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

      Для получения согласия нужно:

      1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

      2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
      3. Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% .
    • Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
    • Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

      Как выписаться из квартиры (о снятии с регистрационного учета по месту жительства) подробно описано в статье, ссылка на которую находится ниже. А подробный порядок получения выписки из домовой книги описан здесь.

    • Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

      Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

  • После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором укажите причину перевода. Образец заявления дадут в самом департаменте, также примерную форму заявления можно скачать отсюда.

    Также предоставляется:

    • Все вышеперечисленные документы и справки;
    • Паспорта РФ;
    • документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
    • Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
    • Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.
  • Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.

    Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.

    Некоторые причины отказа:

    • Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
    • На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
    • От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
    • Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

    Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

  • Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.