Как переуступить квартиру по дду

Содержание

Уступка и переуступка права требования по ДДУ

Как переуступить квартиру по дду

Полезная информация » Статьи по ДДУ » Уступка и переуступка права требования по ДДУ

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Бесплатная горячая линия по уступке права требовпния по ДДУ с 10:00 до 19:00 по МСК

+7 (499) 322-28-05  

Адрес официальной приемной по Москве и Московской области:  

Москва, Старопименовский переулок 18

Инструкция по передаче прав – уступка права требования по ДДУ

Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия вдолевом строительстве. Новый кредитор

Уступка имущественного права по договорам долевого участия. Общая информация

Уступка, переуступка права требования, неустойки по дду

При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная.

Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка.

Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам. 

Что такое переуступка ДДУ

Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии. 

Также дольщики вправе переуступить свои права при полной или частичной оплате стоимости будущего жилья. Причиной может послужить изменение жизненных обстоятельств и утрата интереса к долевому строительству. При отчуждении прав действуют положения о купле-продаже. Договор цессии считается заключенным, если участники достигли соглашения по всем существенным условиям сделки. 

Как происходит переуступка права требования

Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег. 

Нужно ли согласие застройщика на сделку? Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ).

Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика.

Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату. 

Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании. 

При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии? Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника.

Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.11 ФЗ №214-ФЗ). По факту подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными.

Если продавцом является юридическое лицо, то оплата стоимости договора производится по факту государственной регистрации. За нарушение требования предприятие несет ответственность. 

Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным. 

Разница между двумя видами переуступки 

При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости  жилья инвестор является должником застройщика.

При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья. Застройщик вправе разорвать соглашение с покупателем по факту нарушения им договорных обязательств.

Например, при существенной задержке очередного платежа. 

При уступке права требования необходимо внимательно изучить первичный договор. Он может содержать не только ограничения для продавца, но и двусмысленные понятия. Основные пункты, на которые нужно обратить внимание:

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью.

Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки).

Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику.

После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав. 

2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании.

Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг. Подобные действия не противоречат законодательству. Например, если дольщик уплатил только часть стоимости квартиры. Граждане могут отказаться от подписания соглашения или попробовать договориться с застройщиком.

Также можно попробовать оспорить отдельные положения документа в суде. 

3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

При оформлении договора покупателю следует учитывать несколько моментов:

1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве.

Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу.

Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки.

Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика.

Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру. 

4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам.

Как такое возможно? Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать. Суд вправе признать недействительным только первый договор цессии.

Во избежание проблем необходимо соглашаться на сделку только при наличии ДДУ. Тогда как производить оплату нужно по факту оформления договора в Росреестре.

5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора. 

6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца.

Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки. Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться.

Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам. 

Налогообложение является один из ключевых вопросов при заключении договоров. Основные налоговые обязательства, которые возникают у нового кредитора:

1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру.

Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение.

Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет.

Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ). 

2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.

2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ).

Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести. 

3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ).

Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

 

Взыскание неустойки

При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования.

Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам.

Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-pereustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок покупки квартиры

Как переуступить квартиру по дду

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу.

Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию.

Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор переуступки права требования?

Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна переуступка права требования квартиры?

Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

  • Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег. На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.
  • Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами. В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.
  • Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
  • Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.

Пример:
Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно.

Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб. Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы

Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя:

ПлюсыМинусы
Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимостиСтроительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию
Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретениеЕсть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком
Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами

Преимущества есть и для продавца. Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст. 208 НК РФ).

Риски для покупателя

Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
  2. Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
  3. Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
  4. Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине.

Например, если цедент будет признан банкротом. В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Как купить квартиру по переуступке права требования? Пошаговая инструкция

Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.
  2. Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи. После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

и образец договора

Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

  1. Дата, место оформления.
  2. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
  3. Сведения о недвижимости, технические характеристики.
  4. Реквизиты ДДУ.
  5. Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
  6. Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
  7. Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).
  8. Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой задаток, остальная сумма – после.
  9. Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
  10. Документы, которые продавец должен передать покупателю.
  11. Права, обязанности и ответственность сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Документы

Для заключения договора цессии продавец должен представить:

  • Оригинал ДДУ.
  • Паспорта сторон.
  • Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
  • Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.
  • Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ. Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР.

Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины.

Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы

Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям. Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии?

Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено.

Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел. Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании. Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор.

Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке?

Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария?

Да, можно, но с согласия застройщика.

Купил квартиру по договору переуступки. Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад. Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков?

Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
  2. Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.
  3. Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
  4. Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
  5. Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav

Самостоятельная переуступка квартиры

Как переуступить квартиру по дду

Когда оформляется переуступка квартиры, самостоятельно действовать можно, но только если вы знаете все тонкости и нюансы процедуры передачи прав требования. Чтобы разобраться в этом, не нужно быть практикующим юристом. Достаточно изучить информацию, изложенную в этой статье.

Действуйте согласно рекомендациям, но перед этим оцените целесообразность покупки. Для этого в публикации есть раздел, касающийся затрат, которые придется понести. В любом случае сделка является юридическим, правовым актом.

Значит, все самостоятельные действия должны производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства России.

Как проходит сделка?

Ответ на вопрос, можно ли самостоятельно оформить переуступку, простой и однозначный. Конечно, можно. Законами вы никак не ограничены в принятии подобных решений.

По своей сути оформление договора цессии мало чем отличается от обычной купли-продажи, хотя некоторые особенности все же есть. Соглашение не всегда двустороннее.

В некоторых случаях договор трехсторонний, и его подписывает представитель застройщика, продавец квартиры (цедент) и покупатель (цессионарий).

Если говорить о подробной пошаговой инструкции, то самостоятельное переоформление переуступки на квартиру в строящемся доме выглядит следующим образом:
  1. Изучение и анализ документации, предоставляемой цедентом и застройщиком. Цель – убедиться в добропорядочности первого и надежности второго.
  2. Сбор документов, которые необходимы цессионарию, чтобы совершить сделку, как того требует действующее законодательство Российской Федерации.
  3. Уведомление всех участников. Письменно извещается застройщик, а если продавец покупал квартиру в ипотеку, то оповещается банк, выдавший займ.
  4. Подписание договора переуступки прав на квартиру в присутствии нотариуса. Нотариальное заверение – обязательное требование ГК РФ.
  5. Оплата суммы согласно договору. Покупатель выплачивает продавцу денежные средства в объеме, указанном в договоре цессии.
  6. Оформление закладной и кредитного договора, если покупатель оплачивает жилье за счет заемных средств, выданных банком в рамках ипотечного кредита.
  7. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ, после которой новому владельцу выдается соответствующая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Не стоит забывать о необходимости вносить регулярные платежи, оплачивать налог на недвижимость, а также НДФЛ (оплачивает цедент).

Как оформить?

Каждый из этапов, перечисленных ранее, имеет свои особенности. Так, при анализе документов, предоставленных застройщиком, обращают внимание на следующие важные аспекты:

  1. Наличие разрешений на ведение коммерческой деятельности.
  2. Наличие разрешений на строительство дома.
  3. Отсутствие трудностей в финансировании проекта.
  4. Устойчивое финансовое положение.
  5. Исполнение сроков строительства, указанных в проекте и т.д.

Также придется самостоятельно проводить юридический мониторинг договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом. Обращают внимание на наличие запретов на оформление цессии, что иногда встречается в тексте соглашения.

Самостоятельно составить договор цессии тоже можно. Скачайте образец, изучите его особенности. Обговорите условия передачи прав на квартиру, оформите переуступку согласно требованиям действующего законодательства. А передавать деньги лучше через банковскую ячейку. Выглядит это так.

Сумма поступает в банк, но остается недоступной для продавца, пока вы не завершите оформление переуступки, и не предоставите выписку из Росреестра.

Только после этого денежные средства поступят на счет цедента, который в свою очередь получает гарантию, что оплата будет получена в полном объеме.

Сколько стоит?

Платы за оформление не предусмотрено, даже если сделка проводится самостоятельно. Оплачивается госпошлина в размере 175 рублей. Это продавец со статусом цедента, получая деньги, обязан заплатить налог по стандартной ставке НДФЛ, которая составляет 13% от размера полученной суммы.

Но спустя год подается декларация 3НДФЛ и оформляется налоговый вычет. Декларацию необходимо подготовить самостоятельно. Застройщик не имеет права требовать деньги за то, что покупатель с продавцом самостоятельно решили оформить переуступку квартиры.

На это указывает Федеральный Закон № 214-ФЗ.

Какова длительность оформления?

Здесь можно сказать, что сроки относительны. Если процедура проводится самостоятельно, потраченное время зависит от расторопности участников сделки. Подготовка документации, проверка юридического соответствия, получение разрешений супругов и т.д. Все это требует времени.

После оформления, когда необходимо предоставить самостоятельно оформленный договор переуступки в Росреестр, уйдет еще от недели до месяца. Это необходимо для проверки достоверности предоставленных бумаг. На оформление ипотеки потребуется дополнительно от двух дней до двух недель.

Договор

Есть два типа договора цессии:

  1. Двусторонний. При подписании участвует продавец и покупатель. Застройщик уведомляется, знакомится с условиями, ставит отметку и получает свой экземпляр.
  2. Трёхсторонний. Третьим участником становится банк, если квартира кредитная (приобретается в ипотеку). Застройщика необходимо уведомить в любом случае.

По оформлении соглашения лучше не действовать самостоятельно, если нет соответствующих знаний и навыков. При любых затруднениях лучше обратиться за консультацией к специалистам.

Формулировки должны быть четкими, однозначными, а содержание законным. Чтобы переуступка обрела юридическую силу, и появилось право требования на квартиру, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать, обратившись самостоятельно или доверить регистрацию застройщику.

Остались вопросы

Напишите нам в чат

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/kak-samostoyatelno-provesti-sdelku-po-pereustupke/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Как переуступить квартиру по дду

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена — Справочник Недвижимости

Как переуступить квартиру по дду

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

  • Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
  • Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
  • После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

Что проверить в ДДУ перед уступкой

Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.

Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

1. Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

 
Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

2. Срок передачи квартиры.

3. Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов: 

  • фиксированной суммой;
  • как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
  • как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
  • суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

4. Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

5. Способы обеспечения обязательств:

  • залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
  • поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Итак, вы проверили ДДУ, убедились, что с ним все в порядке, и запросили согласие у застройщика. Что еще стоит проверить до подписания соглашения?

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

  • найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
  • закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
  • проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
  • найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
  • оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

  • по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
  • характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
  • сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
  • сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
  • обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
  • обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
  • обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
  • ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.