Как оформить долю в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Как оформить долю в новостройке

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной.

Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда.

Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

  • Оно приватизируется на всех заинтересованных в нем лиц на момент проведения процедуры;
  • Осуществляется раздел жилья, находившегося в совместной собственности семейной пары;
  • Наследуется квартира несколькими наследниками.

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам.

И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2020)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

  • Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
  • Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
  • Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

  • У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
  • Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
  • После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

  • Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
  • Гражданский паспорт опекуна;
  • Свидетельство о рождении дитя;
  • Правоустанавливающая документация на жилье;
  • Бумаги на покупаемую жилплощадь;
  • Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

  • Гражданские паспорта сторон;
  • Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
  • Документы – основания для получения правомочий собственника;
  • Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
  • Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
  • Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
  • Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
  • Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-dolyax

Жилье в новостройке – как оформить свою долю?

Как оформить долю в новостройке
22.06.2012
3104

«Горячая» телефонная линия по вопросам государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на вновь созданные объекты.(отчет)

 
В четверг, 21 июня, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области состоялась «горячая» телефонная линия по вопросам государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на вновь созданные объекты.
На вопросы граждан отвечал заместитель начальника отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Новосибирской области Федонюк Роман Владимирович.  

ВОПРОС:Как погасить зарегистрированную ипотеку, если банк находится в области, а не в городе, а сама ипотека зарегистрирована у нас?

 

ОТВЕТ: Для погашения ипотеки Вам просто нужно обратиться к представителям банка и подать соответствующее заявление на прекращение ипотеки. Они либо отправят сюда своего специалиста, либо дадут доверенность.

Если у Вас Сбербанк, пусть они созвонятся с местным филиалом Сбербанка и просто дадут полномочия, чтобы представитель местного филиала Сбербанка пришел и подал заявление на прекращение ипотеки. В том случае, если даже такой вариант невозможен, то существует возможность нотариального заявления прекращения ипотеки.

Порядок подачи такого заявления полностью прописан в законе. Его нужно просто прочитать, и в соответствии с данным положением направить соответствующее заявление. На усмотрение банка можно предоставить письмо о том, что Вы погасили ипотеку.

Это не является обязательным условием, но в принципе банки предоставляют, чтобы у регистратора не было никаких сомнений в том, что вы погасили ипотеку. Госпошлина за погашение ипотеки не оплачивается.

 

ВОПРОС: Как оформляется квартира в новостройке, что представляет из себя процедура долевого участия, на что нужно обратить внимание при оформлении документов?

 

ОТВЕТ: При регистрации договоров долевого участия к нам за регистрацией обращаются застройщик и первый участник долевого строительства. Застройщик предоставляет полностью пакет на строящееся здание: проектную документацию, разрешение на строительство, планы создаваемого объекта, права на земельный участок, где строится дом, и проектную декларацию.

В проектной декларации указывается, что строится, где строится, сроки сдачи, то есть весь проект. Эта проектная декларация также публикуется в сети Интернет или в СМИ. Первый пакет регистрируется у нас один месяц. Госпошлина для юридических лиц составляет у нас две тысячи, для физических лиц – сто рублей.

Вообще, по налоговому законодательству юридическое лицо платит четыре тысячи, физическое – двести. Но поскольку на регистрацию обращаются два лица – юридическое и физическое, то каждый выплачивает только половину. Так мы регистрируем первый пакет. Последующие сделки идут у нас в течение пяти дней. За пять дней мы обязаны зарегистрировать этот договор.

Этот договор, зарегистрированный у нас, служит  гарантией того, что застройщик по второму разу Вашу квартиру никому не продаст. Она уже находится у Вас в залоге. Плюс закон предусмотрел, что у Вас в залоге будет находиться право аренды этого участка, на котором строит застройщик, либо право собственности, если ему земля принадлежит на правах собственности.

Последние тенденции таковы, что приоритет в недвижимости отдается именно земельному участку, а не строящемуся объекту. В залоге будет находиться не только квартирка, но и права на земельный участок. Можно уступить свои права – в любой момент, пока эта квартира не передана Вам по акту приема-передачи. То есть до тех пор, пока она не передана, Вы можете уступить на нее права.

Даже если дом введен в эксплуатацию, но Вы еще не получали акта приема-передачи, Вы можете передать свои права другому. Здесь составляется обычный договор уступки права требования.

 

ВОПРОС. В 2009 году нашей семьей была приобретена квартира по договору долевого участия. Дом пока не сдан. Сейчас мы планируем продать эту квартиру и взять ипотеку на приобретение нового жилья.

Подскажите, какова должна быть последовательность наших действий? Возможно ли продать квартиру, купленную по договору долевого участия, и какие риски могут возникнуть при такой продаже, какова должна быть последовательность действий при продаже?

 

ОТВЕТ: Уступить права можно в любой момент. Надо найти человека, который захочет эту квартиру приобрести. Если нашли человека, то обязательным условием в договоре по уступке прав должно быть то, что первоначальный дольщик должен полностью рассчитаться с застройщиком.

Либо в договоре должны быть прописаны условия, что вторая сторона, которая приобретает эти права, соответственно берет на себя обязанности по уплате этого долга.

То есть, либо Вы уже полностью рассчитались за квартиру, либо в договоре должно быть прописано, что вторая сторона берет на себя обязательства по оплате долга.

Что касается получения кредита, то прокомментировать не могу, поскольку здесь нужно разговаривать с банками. По поводу рисков, которые могут возникнуть при продаже квартиры, при уступке прав. Тут риск, один – с Вами могут не рассчитаться. Как избежать таких рисков, Вам нужно будет самим думать. Это регистрируется как обычная сделка. Отмечу, что ипотека в силу уступки просто возникнуть не может. Должен быть кредитный договор. Ведь если стороны не рассчитались за квартиру, то ипотеки нет. У нас при купле-продаже жилого помещения на ипотеку отдельная норма. А при купле-продаже прав требований – нет такой нормы. Если стороны заключат договор займа на приобретение этой квартиры, то тогда ее можно обременить еще и ипотекой.  

ВОПРОС: Мы заключили договор с компанией в 2006 году. Внесли 100% денег за квартиру. Дом должен был сдаться в третьем квартале 2008 года. Наступил 2008 год, и  ничего нет. Забиты только сваи. Предложили перерегистрировать договор. Перерегистрировали в апреле 2008 года. Срок сдачи определили – третий квартал 2009 года. Но так и не построили. В чем дело?

 

ОТВЕТ: В данном случае я могу  посоветовать обратиться в арбитражный суд – к тому судье, который ведет рассмотрение этого дела. Вас должны включить в реестр кредиторов, и после банкротства юридического лица вам будет выплачена соответствующая сумма.

Если Вы хотите, чтобы дом был достроен, то надо обращаться в мэрию, поскольку все вопросы, связанные с обманутыми дольщиками, относятся к компетенции мэрии. Мы занимаемся непосредственно регистрацией договоров долевого участия и регистрациями прав собственности.

Для достройки дома Вы либо обращайтесь в Мэрию, либо создавайте товарищество собственников жилья и продолжайте достройку дома самостоятельно.

 

ВОПРОС: Жилой дом сдался в Первомайском районе.

Могу ли я  подать документы на Госрегистрацию в офис на Державина (мне так удобнее), или надо ехать в филиал на Первомайской / Терешковой? Кроме того, могу ли я на следующий день после подписания акта приема-передачи  застройщиком подать документы на регистрацию, или надо ждать какое-то время на то, что в Госрегистрации «отъюстируют» какую-то одну квартиру от застройщика, соберут все документы, а уже потом – все остальные?

 

ОТВЕТ:Подать документы у нас не получится, так как  у нас соблюдается зональность. Поэтому если дом строился в Первомайском районе, то там и нужно подавать документы. Этот принцип строгий и исключений из него нет. Вторая часть вопроса. Документы можно подать и на следующий день, сразу же после того как подписан акт приема-передачи.

Можно подать документы и в том же день, после того как подписан акт приема-передачи. Но все равно человек будет зависеть от того пакета документов, в котором будет находиться сам застройщик, то есть разрешение на ввод, присвоение адреса, формирование участка. Потому что если не будет зарегистрирован первый договор, то соответственно, остальные тоже зарегистрированы не будут.

А так абсолютно никакого запрета на подачу документов нет.

 

ВОПРОС: Подскажите, как зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по инвестиционному договору в новостройке. Акт приема-передачи на руках. Инвестиционный договор оформлен на мужа, но регистрацией заниматься буду я. Какие документы понадобятся для регистрации и смогу ли я оформить квартиру на третье лицо?

 

ОТВЕТ: Начну с последней части вопроса. Оформить квартиру на третье лицо не получится при тех документах, которые перечислены Вами.

Для того чтобы оформить квартиру на третье лицо, необходимо будет составить договор уступки прав по инвестиционному договору, передать права на третье лицо, согласовать данный договор с застройщиком, чтобы он составил другой акт передачи на третье лицо. Тогда уже право собственности будет оформляться на то лицо, которое будет правообладателем.

Документы для регистрации: сам инвестиционный договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру и оплата госпошлины в сумме тысяча рублей. Если обращается одно физическое лицо. Если обращается два или больше лиц, то госпошлина оплачивается пропорционально.

Например, если за Госрегистрацией обратится пять человек, то каждый должен заплатить по двести рублей. Что касается самой процедуры.

Необходимо обратиться к нам, подать соответствующие документы для регистрации, но предварительно лучше поинтересоваться по телефону у сотрудников отдела, произошла ли первая регистрация на данный дом, и нет ли там каких-либо проблем. Если первый пакет документов прошел, то можете подавать смело. Как правило, дальше сложностей с регистрацией не возникает. Для того, чтобы оформить права на мужа, необходимо будет от него взять нотариальную доверенность, и с этой доверенностью уже обращаться к нам. Зарегистрируем без проблем.

| Росреестр |

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/ZhILE_V_NOVOSTROJKE_KAK_OFORMIT_SVOJu_DOLJu

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

Как оформить долю в новостройке

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры.

По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке.

Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое,  с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost

Как купить новостройку в долях – Рынок жилья

Как оформить долю в новостройке

12.03.2015 | 09:30 22744

Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него.

Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину.

Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен.

У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил.

То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.

При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом.

Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей.

Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.

В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.

В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Оформляем правильно

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.

Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она. При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей.

По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.

Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Кооперативный вариант

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос.

Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.

По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.

С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам.

«Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая.

В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц.

Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты.

Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Долевые нюансы

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.

Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично.

«Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко.

К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.

Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/214771/

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Как оформить долю в новостройке

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Когда наступает долгожданный момент передачи ключей дольщикам, последним нужно действовать очень точно, чтобы не растянуть процесс регистрации права… Недвижимость РИА Новости, 10.12.2019

2019-12-10T13:34

2019-12-10T13:34

2019-12-10T13:46

новостройки

дольщики

жилье

f.a.q. – полезное

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/151430/64/1514306454_0:0:3018:1699_1400x0_80_0_0_e4934113219c16128298503a5432d72d.jpg

Когда наступает долгожданный момент передачи ключей дольщикам, последним нужно действовать очень точно, чтобы не растянуть процесс регистрации права собственности до бесконечности. Эксперты дали читателям сайта “РИА Недвижимость” пошаговый мануал для дольщика, с полезными подсказками по каждому этапу.

Материал подготовлен при участии руководителя юридического департамента “Миэль-Новостройки” Антонины Друевой, заместителя председателя МКА “Центрюрсервис” Ильи Прокофьева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, юрист юридической фирмы “Юст” Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката АК “Бородин и Партнеры” Лилии Щербаковой.

https://realty.ria.ru/20190204/1550345602.html

https://realty.ria.ru/20190610/1555451210.html

https://realty.ria.ru/20190611/1555484575.html

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/151430/64/1514306454_38:0:2769:2048_1400x0_80_0_0_70400089677f83a997d1ce0ff1751a6f.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

новостройки, дольщики, жилье, f.a.q. – полезное, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

Когда наступает долгожданный момент передачи ключей дольщикам, последним нужно действовать очень точно, чтобы не растянуть процесс регистрации права собственности до бесконечности. Эксперты дали читателям сайта “РИА Недвижимость” пошаговый мануал для дольщика, с полезными подсказками по каждому этапу.

Какой документ должны подписать дольщик и застройщик, чтобы квартира окончательно перешла в собственность дольщика?

Главный документ на этом этапе – это передаточный акт, он же акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В нем указываются дата передачи, основные характеристики жилого или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Этот акт дольщик подписывает после осмотра квартиры, если его все устроило. Подписание этого документа означает, что стороны полностью выполнили условия договора.

После подписания акта, как правило, застройщик передает дольщику ключи от квартиры и дальше происходит процедура постановки дома на кадастровый учет и регистрация права собственности на все квартиры. Данную процедуру осуществляет застройщик или орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Важно убедиться, что дом поставили на кадастровый учет – это в среднем занимает от 1 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Дольщику нужен кадастровый номер квартиры – без него право собственности могут не зарегистрировать.

Читать далее

Может ли дольщик оформить квартиру в собственность, если при осмотре у него возникли претензии к застройщику?

Нет. В случае наличия замечаний со стороны участника долевого строительства к характеристикам объекта, закрепленных в акте осмотра, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта и потребовать от застройщика устранения указанных замечаний в месячный срок.

После устранения замечаний застройщиком процедура принятия объекта и подписания передаточного акта повторяется. Если этого не произойдет, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, но до подписания акта квартира не перейдет в его собственность.

Читать далее

Что нужно делать после подписания акта, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру?

С момента подписания передаточного акта, участник долевого строительства имеет право обратиться Росреестр или в МФЦ для регистрации права собственности на квартиру, а также на нежилые помещения, если приобретал и их тоже.

При подписании передаточного акта застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. На сегодняшний день эту информацию, как правило, застройщики размещают на своем сайте, ссылка на который отражается в передаточном акте.

Кроме того, в случае подписания передаточного акта со стороны застройщика доверенным лицом, участнику долевого строительства обязаны передать заверенную печатью нотариуса, а также подписью и печатью застройщика копию соответствующей доверенности на представителя застройщика.

Читать далее

Какие конкретно документы дольщик должен принести в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру и где их взять?

Для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, основными документами являются:

– оригинал зарегистрированного договора участия в долевом строительстве;

– оригиналы (в трех экземплярах) передаточного акта;

– документ об уплате госпошлины в размере двух тысяч рублей за регистрацию права собственности.

Это важно: квитанция об оплате госпошлины не входит в перечень обязательных для представления документов, одна если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления, то Росреестр может возвратить заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. В настоящий момент при подаче документов через МФЦ оплата может осуществляться непосредственно во время приема документов;

– в случае подписания передаточного акта представителем застройщика, необходимо будет также предоставить заверенную застройщиком копию доверенности на представителя застройщика;

– кроме того, если по договору участия в долевом строительстве проходят супруги, нужно предоставить нотариальную копию свидетельства о браке (в одном экземпляре), либо, если по договору проходят супруги, заключившие брачный договор в отношении оформляемой квартиры, нотариальную копию брачного договора (в одном экземпляре);

– если по договору проходят несовершеннолетние дети, то предоставляется нотариальная копия свидетельства о рождении (в одном экземпляре);

– в случае приобретения объекта с использованием ипотеки, участник долевого строительства предоставляет также пакет документов от банка, подтверждающих наличие обременения: закладную и иные документы, полученные от банка.

Документы предоставляются в регистрирующий орган участником долевого строительства самостоятельно. Представитель застройщика для подачи заявления и документов на государственную регистрацию права собственности не требуется.

Читать далее

Если квартира куплена в ипотеку, то какие документы нужно предоставить в банк после регистрации права собственности?

Если квартира куплена в ипотеку, то договор ипотеки, на основании которого возникает обременение на объект недвижимости, регистрируется вместе с договором долевого участия сразу после его заключения.

Для оформления обременения в пользу банка участнику долевого строительства после подписания передаточного акта необходимо оформить совместно с банком закладную на объект недвижимого имущества. Для оформления закладной следует провести оценку объекта в экспертном учреждении, аккредитованным банком.

После проведения оценки квартиры дольщик с банком оформляют закладную в офисе банка и по его форме. Далее банк передает участнику долевого строительства закладную с копией, а также заверенную банком доверенность на представителя банка, подписавшего закладную.

Все вышеуказанные документы от банка, а также оценочный отчет будущий собственник предоставляет в регистрирующий орган одновременно с подачей документов на государственную регистрацию права собственности.

Читать далее

Материал подготовлен при участии руководителя юридического департамента “Миэль-Новостройки” Антонины Друевой, заместителя председателя МКА “Центрюрсервис” Ильи Прокофьева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, юрист юридической фирмы “Юст” Люцины Доу-Гуан-Хун и адвоката АК “Бородин и Партнеры” Лилии Щербаковой.

Источник: https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.